Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej, potocznie nazywane świadectwem energetycznym lub atestem, to dokument – w formie papierowej lub elektronicznej – który zawiera kluczowe informacje dotyczące zużycia energii przez budynek lub jego część (np. lokal mieszkalny). Dokument ten pozwala ocenić, jakie jest zapotrzebowanie obiektu na energię wykorzystywaną m.in. do:

ogrzewania,
chłodzenia,
wentylacji,
przygotowania ciepłej wody użytkowej.

Atest energetyczny zawiera także zalecenia techniczne, które mogą pomóc w poprawie efektywności energetycznej budynku. Tym samym ma ono wartość nie tylko informacyjną, ale i praktyczną – może służyć jako wskazówka do działań modernizacyjnych.

Jakie dane zawiera certyfikat energetyczny?

Certyfikat energetyczny budynku to nie tylko formalność, ale przede wszystkim praktyczne narzędzie, które pomaga podejmować świadome decyzje dotyczące zakupu, wynajmu czy modernizacji nieruchomości. Dzięki zawartym w nim danym można łatwo porównać różne budynki pod względem zużycia energii i wybrać rozwiązanie najbardziej korzystne zarówno dla portfela, jak i dla środowiska.W świadectwie znajdziemy szereg istotnych danych, które pozwalają ocenić, jak budynek wypada pod względem ekonomicznym i ekologicznym:

1. Dane identyfikacyjne budynku lub lokalu

Na początku certyfikatu znajdują się szczegółowe informacje identyfikujące nieruchomość, takie jak:

Adres budynku lub lokalu – umożliwia jednoznaczną lokalizację obiektu.
Rok budowy – pozwala ocenić, według jakich standardów technicznych i energetycznych został wzniesiony budynek.
Przeznaczenie budynku – określa, czy jest to budynek mieszkalny, usługowy, biurowy czy inny.

2. Metodologia obliczania charakterystyki energetycznej

Certyfikat zawiera opis zastosowanej metodyki obliczeń, zgodnej z obowiązującymi normami i przepisami prawa. Dzięki temu odbiorca dokumentu ma pewność, że wyniki są wiarygodne i porównywalne z innymi obiektami.

3. Wielkość powierzchni ogrzewanej i chłodzonej

W świadectwie podaje się dokładną powierzchnię użytkową budynku lub lokalu, która jest objęta systemem ogrzewania i/lub chłodzenia. Ta informacja jest kluczowa przy analizie zużycia energii w przeliczeniu na metr kwadratowy.

4. Wskaźniki energetyczne

Najważniejszą część certyfikatu stanowią wskaźniki energetyczne, które pozwalają na ocenę efektywności energetycznej budynku:

EU (energia użytkowa) – roczne zapotrzebowanie na energię niezbędną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia i przygotowania ciepłej wody użytkowej.
EK (energia końcowa) – ilość energii, którą faktycznie zużywa budynek, uwzględniając sprawność systemów technicznych.
EP (energia pierwotna nieodnawialna) – zapotrzebowanie na energię pierwotną, czyli całkowitą ilość energii pozyskanej ze źródeł nieodnawialnych, potrzebną do zaspokojenia potrzeb budynku.
Udział OZE – procentowy udział odnawialnych źródeł energii w pokryciu zapotrzebowania na energię końcową.
Emisja CO₂ – ilość dwutlenku węgla emitowanego do atmosfery w przeliczeniu na jednostkę powierzchni budynku.

Znaczenie danych zawartych w świadectwie energetycznym budynku

Zgromadzone w certyfikacie informacje pozwalają nie tylko określić, jak efektywnie budynek wykorzystuje energię, ale także oszacować potencjalne koszty eksploatacji. Wysoka efektywność energetyczna przekłada się na niższe rachunki za ogrzewanie, chłodzenie czy ciepłą wodę, a także na mniejszy wpływ na środowisko naturalne dzięki ograniczeniu emisji gazów cieplarnianych.

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej wynika bezpośrednio z przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Dotyczy on szerokiego grona właścicieli, zarządców oraz osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali. Świadectwo to jest niezbędne w kilku kluczowych sytuacjach związanych z obrotem nieruchomościami:

Sprzedaż nieruchomości – zarówno budynków, jak i samodzielnych lokali mieszkalnych czy użytkowych. Każdy właściciel, który zamierza sprzedać swoją nieruchomość, ma obowiązek przekazać aktualne świadectwo energetyczne nowemu nabywcy. Dokument ten stanowi integralną część procesu sprzedaży i musi być uwzględniony w akcie notarialnym. Notariusz jest zobowiązany do odnotowania faktu przekazania świadectwa w treści aktu.
Wynajem nieruchomości – obowiązek ten dotyczy zarówno wynajmu długoterminowego, jak i krótkoterminowego, niezależnie od długości trwania umowy. Właściciel lub zarządca budynku czy lokalu musi przekazać najemcy świadectwo energetyczne najpóźniej w dniu podpisania umowy najmu. Dokument może być przekazany w formie oryginału lub kopii, w zależności od ustaleń stron.
Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – w przypadku przeniesienia tego prawa na inną osobę, również istnieje obowiązek przekazania świadectwa energetycznego nowemu właścicielowi.

Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego domu lub mieszkania jest niezbywalny – nabywca lub najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa energetycznego. Nie można również wyłączyć tego obowiązku w drodze umowy między stronami. Przekazanie atestu energetycznego budynku jest więc nie tylko formalnością, ale również wymogiem prawnym, którego niedopełnienie może skutkować konsekwencjami, w tym karami finansowymi.

Dzięki temu rozwiązaniu każda osoba zainteresowana zakupem lub wynajmem nieruchomości ma dostęp do rzetelnych informacji na temat jej efektywności energetycznej, co pozwala na świadome podjęcie decyzji oraz oszacowanie przyszłych kosztów eksploatacyjnych.

Zapoznaj się ze szczegółami bezpłatnej wyceny nieruchomości online

Czy najemca musi uzyskać świadectwo?

W poprzednich wersjach ustawy istniały sytuacje, w których najemca mógł być odpowiedzialny za uzyskanie świadectwa, jeśli wynajmujący nie dopełnił obowiązku jego przekazania. Obecnie, po nowelizacji, najemca nie jest już zobowiązany do zapewnienia świadectwa – odpowiedzialność spoczywa wyłącznie na właścicielu lub osobie zbywającej prawo do lokalu.

Kiedy świadectwo nie jest wymagane?

Nie we wszystkich przypadkach zachodzi konieczność sporządzania świadectwa. Dokument nie jest wymagany, gdy:

budynek lub lokal jest wykorzystywany wyłącznie na własny użytek,
właściciel nie planuje jego sprzedaży ani wynajmu,
nieruchomość jest zabytkiem lub niepodlegającym obowiązkowi modernizacji.

Obowiązek informacyjny w ogłoszeniach

Od 28 kwietnia 2023 r., jeżeli budynek lub lokal posiada świadectwo energetyczne, to w każdej reklamie lub ogłoszeniu sprzedaży bądź najmu należy podać:

wskaźniki EU, EK, EP,
emisję CO₂,
udział odnawialnych źródeł energii (OZE).

Obowiązek ten ma zwiększyć świadomość energetyczną wśród nabywców i najemców, którzy mogą porównać różne nieruchomości pod kątem ich efektywności energetycznej.

Kto może sporządzić świadectwo?

Świadectwo może wystawić wyłącznie osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków – prowadzonego przez ministra właściwego ds. budownictwa. Taką osobą najczęściej jest audytor energetyczny posiadający odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia.

Nie można samodzielnie sporządzić świadectwa dla budynku, którego jest się właścicielem, zarządcą lub posiadaczem spółdzielczego prawa do lokalu – nawet jeśli posiada się stosowne wykształcenie.

Co zawiera audyt energetyczny mieszkania lub domu?

Audyt energetyczny określany inaczej jako operat energetyczny to kompleksowa analiza, której celem jest ocena efektywności energetycznej budynku oraz wskazanie praktycznych rozwiązań pozwalających na ograniczenie strat energii i obniżenie kosztów eksploatacji. Proces audytu rozpoczyna się od zebrania dokumentacji technicznej – audytor zapoznaje się z planami budynku, specyfikacją techniczną, historią zużycia energii oraz danymi dotyczącymi instalacji grzewczych, wentylacyjnych i elektrycznych. Następnie przeprowadzana jest szczegółowa inspekcja na miejscu, obejmująca ocenę stanu technicznego przegród zewnętrznych (ścian, dachów, stropów), stolarki okiennej i drzwiowej, a także systemów grzewczych, wentylacyjnych, klimatyzacyjnych i oświetlenia.

W trakcie audytu wykonywane są również pomiary zużycia energii, temperatury i wilgotności, a także specjalistyczne badania, takie jak test szczelności powietrznej (blower door test) czy badania termowizyjne, które pozwalają wykryć mostki termiczne i miejsca największych strat ciepła. Na podstawie zebranych danych audytor identyfikuje obszary, w których energia jest marnowana, np. przez nieszczelne okna, słabą izolację czy nieefektywne systemy grzewcze. Kolejnym etapem jest analiza i modelowanie energetyczne budynku przy użyciu specjalistycznego oprogramowania, co pozwala na stworzenie modelu energetycznego domu lub mieszkania oraz symulację różnych scenariuszy modernizacji.

Efektem końcowym operatu energetycznego jest szczegółowy raport, w którym znajduje się ocena aktualnego stanu energetycznego budynku, konkretne zalecenia dotyczące termomodernizacji (np. docieplenie ścian, wymiana okien, modernizacja systemu grzewczego), szacunkowe koszty i opłacalność proponowanych rozwiązań, a także przewidywane oszczędności energii i redukcja emisji CO₂.

Na czym polega audyt energetyczny i jakie daje korzyści?

Audyt energetyczny to nie tylko techniczna analiza, ale przede wszystkim praktyczny przewodnik po modernizacji domu lub mieszkania. Proces kończy się prezentacją i omówieniem wyników z właścicielem nieruchomości – audytor wyjaśnia zalecenia, odpowiada na pytania dotyczące możliwych oszczędności oraz korzyści ekologicznych, a także pomaga w zaplanowaniu harmonogramu wdrożenia rekomendowanych działań.

Dzięki audytowi właściciel zyskuje precyzyjną wiedzę o tym, gdzie i w jaki sposób dochodzi do strat energii, jakie działania modernizacyjne będą najbardziej opłacalne, jak poprawić komfort cieplny mieszkańców oraz jak zwiększyć wartość nieruchomości. Co ważne, audyt energetyczny często jest niezbędny przy ubieganiu się o dofinansowanie na termomodernizację, np. w ramach programów takich jak „Czyste Powietrze”.

Dlatego operat energetyczny to narzędzie, które pozwala świadomie inwestować w poprawę efektywności energetycznej, komfortu życia i ochrony środowiska, a także realnie obniżyć rachunki za energię.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Koszt przygotowania świadectwa energetycznego zależy od kilku kluczowych czynników, które wpływają na ostateczną cenę usługi:

powierzchni nieruchomości,
rodzaju budynku (mieszkanie, dom, lokal usługowy),
dostępności dokumentacji technicznej,
regionu kraju i stawek audytora.

Szacunkowe ceny:

mieszkanie ok. 50 m² – od 300 zł,
dom jednorodzinny – od 400–500 zł,
większe obiekty – cena ustalana indywidualnie.

Jak długo ważne jest świadectwo?

Świadectwo energetyczne zachowuje ważność przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. W przypadku świadectw wystawionych przed nowelizacją ustawy – ich ważność pozostaje bez zmian (na okres, na jaki zostały wydane).

Uwaga: Jeśli w budynku zostaną przeprowadzone prace, które wpływają na jego charakterystykę energetyczną (np. docieplenie, wymiana okien, modernizacja instalacji grzewczej), świadectwo traci ważność i należy sporządzić nowe.

Obowiązki inwestora budowlanego

Obowiązki inwestora budowlanego w zakresie świadectwa energetycznego są ściśle określone przez przepisy prawa budowlanego oraz ustawę o charakterystyce energetycznej budynków. Każda osoba realizująca inwestycję budowlaną – zarówno indywidualny inwestor, jak i deweloper – musi zadbać o to, by na etapie oddawania budynku do użytkowania posiadać aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej, sporządzone przez osobę uprawnioną i zarejestrowane w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.

Dokument ten jest niezbędny do dopełnienia formalności związanych z zakończeniem budowy. Inwestor ma obowiązek dołączyć świadectwo energetyczne do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie – bez tego nie jest możliwe legalne użytkowanie nowo powstałego budynku. Obowiązek ten dotyczy zarówno domów jednorodzinnych, budynków wielorodzinnych, jak i obiektów użyteczności publicznej. Wyjątkiem są niektóre budynki, np. domy do 70 m² zabudowy przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, budynki zabytkowe czy sezonowe.

Dodatkowo, deweloperzy i inwestorzy mają obowiązek przekazania świadectwa energetycznego nabywcy przy sprzedaży lokalu lub budynku – najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego. W przypadku wynajmu, dokument musi być udostępniony najemcy już na etapie prezentacji nieruchomości. Od 28 kwietnia 2023 roku fakt przekazania świadectwa musi być odnotowany w akcie notarialnym, a brak dokumentu może skutkować sankcjami prawnymi lub odmową odbioru budynku przez nadzór budowlany.

Kary za brak świadectwa

Brak przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej podczas transakcji sprzedaży lub najmu stanowi wykroczenie. Zgodnie z nowymi przepisami, można za to otrzymać grzywnę w wysokości do 5000 zł. Kara nie grozi za brak świadectwa w przypadku już trwających umów najmu zawartych przed wejściem w życie nowelizacji – jednak przy każdej nowej umowie obowiązek ten już istnieje.

Podsumowanie

Świadectwo energetyczne to dokument o rosnącym znaczeniu – zarówno z punktu widzenia prawa, jak i ekologii oraz ekonomii. Dzięki niemu możliwa jest ocena efektywności energetycznej nieruchomości, a także lepsze planowanie kosztów eksploatacji. Obowiązek jego posiadania dotyczy nie tylko nowych budynków, ale i tych istniejących, które są przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości.

Warto pamiętać, że nieprzestrzeganie nowych przepisów może skutkować grzywną, a także utrudnieniami przy zawieraniu transakcji. Dlatego dobrze jest wcześniej zadbać o aktualne świadectwo i skorzystać z usług uprawnionych specjalistów.