Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

Przedwstępna umowa kupna sprzedaży nieruchomości zobowiązuje strony do przeniesienia własności nieruchomości w przyszłości. Wiele osób decyduje się na takie rozwiązanie, aby zarezerwować daną nieruchomość zanim otrzyma kredyt, bądź jeśli nie chce albo nie może z innych powodów zawrzeć już teraz umowy sprzedaży nieruchomości. Ten sposób z roku na rok staje się coraz bardziej popularny i nic w tym dziwnego.

Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży domu i jaki ma cel?

Ma ona na celu zabezpieczenie przyszłych stron umowy sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż mieszkania jest to bardzo ważne przedsięwzięcie, które należy przemyśleć oraz zaplanować. Spisanie umowy przedwstępnej może się odbyć zarówno u notariusza, u pośrednika nieruchomości, jak i jedynie w obecności obu stron umowy.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – wady i zalety

Zaletami są:

• rezerwacja wybranej przez siebie nieruchomości,
• większy spokój przy tak złożonej procedurze jak zbycie nieruchomości,
• klarowne ustalenia oraz transparentność transakcji.

Wady to natomiast:

• koszty związane z zawarciem umowy,
• dokonywanie dodatkowych formalności.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaż nieruchomości?

Aby umowa była ważna, należy zawrzeć poniższe elementy. Bez nich umowa nie będzie ważna. Po pierwsze należy wpisać miejsce zawarcia umowy oraz datę, jak i określić strony umowy – imiona, nazwiska, PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres zamieszkania, stan cywilny, numer telefonu. Posiadając te dane, strony będą mogły z łatwością wystosować ewentualne roszczenia do drugiej strony. Kolejną ważną sprawą jest opis mieszkania lub domu. W opisie tym powinien znaleźć się adres, ilość pomieszczeń, piwnica, garaż lub miejsce parkingowe (jeśli także będą sprzedawane razem z nieruchomością), powierzchnia mieszkania lub domu. Warto tutaj wspomnieć o ewentualnych usterkach lub innych niedoskonałościach, które posiada dana nieruchomość.

Do umowy przedwstępnej sprzedaży należy także wpisać cenę nieruchomości oraz podać konkretny termin zapłaty. Kwota ta może być uiszczona zarówno w gotówce, jak i przelewem. Ważna jest także data wydania nieruchomości (przekazanie kluczy). Trzeba też określić w jakim terminie ma być zawarta umowa przyrzeczona (umowa sprzedaży).

W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta informacja o ewentualnej zaliczce lub zadatku. Ponadto jeśli sprzedający posiada już dokumenty niezbędne do umowy sprzedaży nieruchomości, można je śmiało opisać w umowie przedwstępnej.

To jakie dokumenty do umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania będą potrzebne, zależy od wielu czynników. Nasi specjaliści przygotują do Państwa szczegółową listę dokumentów. Najczęściej są to:

• podstawa nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach administracyjnych oraz czynszowych,
• w przypadku domków jednorodzinnych lub niezabudowanych działek, będzie to więcej dokumentów:

* wypis z rejestru gruntów oraz kartoteki budynków, 

* zaświadczenie o tym, czy nieruchomość znajduje się w strefie rewitalizacji, specjalnej strefie rewitalizacji, czy w obszarze zdegradowanym. W takim przypadku urząd miasta lub gminy może posiadać prawo pierwokupu. W praktyce wygląda to tak, że umowa sprzedaży nieruchomości będzie się składała z dwóch aktów – umowy warunkowej oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości. Umowa warunkowa jest wysyłana do Urzędu Miasta lub Gminy celem wypowiedzenia się odnośnie skorzystania z prawa pierwokupu. Urząd Miasta lub Gminy niezwykle rzadko decyduje się na skorzystanie z prawa pierwokupu. Gdy urząd miasta lub gminy odpowie, wtedy można przenieść własność nieruchomości na nowego właściciela,

* zaświadczenie o uproszczonym planie urządzenia lasu. Jeżeli na nieruchomości znajduje się las, wtedy sytuacja wygląda analogicznie jak w przypadku rewitalizacji opisanej powyżej. Z tą różnicą, że umowa warunkowa wysyłana jest do Lasów Państwowych.

Pod umową przedwstępną należy się własnoręcznie podpisać.

W Arbitrium Nieruchomości skupujemy mieszkania – sprawdź skup mieszkań

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zaliczką lub z zadatkiem – co należy o tym wiedzieć?

Należy odróżnić te dwa pojęcia. Umowa przedwstępna sprzedaży domu z zadatkiem zabezpiecza sprzedającego w ten sposób, że w przypadku wycofania się kupującego, sprzedający może zatrzymać wpłaconą już kwotę u siebie. Zaliczka natomiast jest w całości zwracana. Jednakże zarówno zaliczka, jak i zadatek zaliczane są na poczet przyszłego świadczenia. 

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z zadatkiem jest najczęściej wybieraną przez strony opcją. Zadatek jest bezzwrotny, jeśli winę za niewykonanie umowy ponosi kupujący. Jeśli natomiast wina leży po stronie sprzedającego, jest on zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Gdy natomiast obie strony zgodnie postanowią rozwiązać umowę przedwstępną sprzedaży, lub jeśli żadna ze stron nie ponosi żadnej odpowiedzialności, wtedy zadatek jest zwracany kupującemu. W praktyce zadatek i zaliczka stanowią 10% całej kwoty transakcji.

Gdy jedna ze stron postanowi odstąpić od umowy przedwstępnej, wtedy druga strona ma prawo do wyznaczenia jej dodatkowego terminu. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zaliczką i z zadatkiem to najkorzystniejsze rozwiązanie dla obu stron. 

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z hipoteką – co należy na ten temat wiedzieć?

Można zbyć mieszkanie, które obciążone jest hipoteką. Hipoteka nie obciąża obecnego właściciela mieszkania, lecz samą nieruchomość. A co za tym idzie – hipoteka przejdzie na nowego właściciela mieszkania. Jeśli natomiast kupujący chcą nabyć mieszkanie korzystając z kredytu hipotecznego – wszelkie dokumenty oraz konkretne ustalenia z bankiem potrzebne będą dopiero w akcie notarialnym – umowie sprzedaży. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest to niekiedy warunek konieczny do otrzymania kredytu hipotecznego. 

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości bez notariusza jest możliwa, lecz będzie miała ona inny skutek w porównaniu do umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego. Jest to niesamowicie ważny aspekt, o którym wielu zapomina. Otóż zawierając umowę u notariusza, w przypadku, gdy druga strona będzie uchylać się od skutków umowy przedwstępnej, można żądać zawarcia umowy końcowej. Jeśli umowa zostanie zawarta na piśmie bez obecności notariusza, jedna ze stron będzie mogła otrzymać jedynie odszkodowanie.

Kiedy przedawniają się roszczenia z umowy przedwstępnej? Przedawniają się one z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona (umowa sprzedaży) miała być zawarta.

Zapraszamy do sprawdzenia również skupu zadłużonych nieruchomości

W jakiej formie można odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Odstąpienie powinno być dokonane w tej samej formie, w jakiej była zawarta umowa przedwstępna. Jeśli była to forma aktu notarialnego – oświadczenie o odstąpieniu powinno być dokonane również w formie aktu. Należy je wysłać listem poleconym drugiej stronie umowy. Przy rezygnacji z umowy przedwstępnej należy zwrócić wszystko, co strona nabyła na mocy zawarcia umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości forma zależy od preferencji stron.

Czy można dodać aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Jak najbardziej! Jednakże obie strony muszą wyrazić na niego zgodę. W aneksie mogą być zmienione warunki umowy, jak i termin zawarcia umowy przyrzeczonej w razie przeciągnięcia w czasie kredytowania. Przy jakiejkolwiek zmianie warunków umowy aneks jest niezbędny, aby dochować wszelkich formalności, ponieważ między innymi na jego podstawie będzie spisana końcowa umowa sprzedaży nieruchomości. Ponadto umowa przedwstępna w kupnie i sprzedaży mieszkania jest najlepszym sposobem na rezerwację wymarzonej nieruchomości.

Mamy nadzieję, że rozwialiśmy wszelkie wątpliwości dotyczące sprzedaży mieszkania z umową przedwstępną. Serdecznie zapraszamy do kontaktu na adres mailowy lub na numer telefonu podane na naszej stronie internetowej.