Prawa i obowiązki najemcy mieszkania – najważniejsze informacje

Najem stał się na przestrzeni ostatnich dekad popularną formą realizacji potrzeb mieszkaniowych, szczególnie w krajach zachodnich. To najszybsza i najbardziej dostępna forma pozyskania przestrzeni życiowej osób pragnących usamodzielnienia. Najem jest również rozwiązaniem dla osób, których nie stać na zakup własnego mieszkania lub borykających się z problemami. Coraz częściej na najem decydują się także osoby, które nie chcą się wiązać się z konkretnym miastem czy krajem ze względu na charakter pracy bądź chęć podróżowania. Należy jednak odpowiedzieć na pytanie czy najemcy znają prawa i obowiązki zarówno swoje, jak i wynajmującego nam mieszkanie. 

Prawa najemcy mieszkania wynikające z regulacji prawnych

Najem lokali został uregulowany przede wszystkim przepisami prawa kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ponadto  strony umowy najmu mogą zawierać między sobą indywidualne uzgodnienia oparte o ogólnie obowiązujące przepisy prawa. Warto tutaj zaznaczyć, że celem umowy najmu jest ustalenie zasad korzystania z nieruchomości. Treść umowy najmu to zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy w używanie przedmiotu najmu na czas oznaczony lub nieoznaczony, a także zobowiązanie najemcy do płacenia wynajmującemu ustalonego czynszu. Dlatego umowa najmu może być zawierana zarówno przez osoby fizyczne, osoby prawne, jak i jednostki organizacyjne, o których mowa a art. 33 kodeksu cywilnego. 

Jak określić czas najmu w umowie zgodnie z prawami najemcy?

Okres korzystania może być ściśle określony czasowo (np. rok) lub bez ścisłego oznaczenia (na czas nieoznaczony). Warto zaznaczyć, że najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat, po upływie tego okresu traktuje się jako nieokreślony. Co ważne, zakończenie najmu może nastąpić na skutek upływu czasu lub za sprawą wypowiedzenia. W pierwszym przypadku, gdy po ustaniu okresu najmu, najemca ma obowiązek  zwrócenia mieszkania w stanie niepogorszonym. Dopuszcza się jedynie zużycie wynikające z normalnej eksploatacji. Jeżeli najemca poniósł nakłady lub dokonał ulepszeń nie informując wynajmującego, wynajmujący może zwrócić koszt lub zażądać przywrócenia do stanu poprzedniego. W przypadku zniszczeń, wynajmujący również ma prawo domagać się pokrycia kosztów napraw lub zażądać do przywrócenia lokalu do stanu sprzed rozpoczęcia umowy. Ważne jest zatem, aby sporządzać protokoły zdawczo-odbiorcze dołączając do nich fotografie każdego pomieszczenia. 

W Arbitrium Nieruchomości skupujemy mieszkania – sprawdź skup mieszkań

Prawa najemcy, a wypowiedzenie umowy

Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, wypowiedzenie jest dopuszczalne jedynie w przypadku określonych w umowie. Jeżeli najem jest na czas nieokreślony, każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów ustawowych  lub ustalonych w umowie (najczęściej 1-3 miesięcy). Jeżeli najemca wykorzystuje lokal w sposób i na cele sprzeczne z umową, zaniedbuje lub naraża na uszkodzenie, wówczas wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. 

Prawo najemcy w zakresie napraw i nakładów finansowych

Obowiązkiem wynajmującego jest utrzymywanie mieszkania w stanie zdatnym do użytku przez cały okres najmu. Powinien zapewnić sprawne działanie instalacji i urządzeń związanych z korzystaniem z wody, ciepła, energii elektrycznej, instalacji ogrzewania, a także wykonywać niezbędne naprawy. Przy czym drobne naprawy (np. w zakresie drzwi, okien, malowanie ścian, niewymagające naprawy instalacji mediów) są obowiązkiem najemcy w związku z ich zwyczajnym użytkowaniem. Ponadto najemca ma obowiązek sprawować nad mieszkaniem pieczę. Oznacza to, że powinien chronić lokal przed uszkodzeniem lub dewastacją np. za sprawą wtargnięcia w przypadku pozostawienia otwartych drzwi. 

Regulacje dotyczące komunikacji z wynajmującym

W ramach umowy najmu, kluczowym obowiązkiem stron jest zapewnienie bieżącej komunikacji dotyczącej ich danych kontaktowych. Każda ze stron umowy najmu, zarówno wynajmujący, jak i najemca, zobowiązana jest do informowania drugiej strony na piśmie o każdorazowej zmianie swojego adresu zamieszkania.

Znaczenie informowania wynajmującego o zmianach adresu

Informowanie o zmianach adresu jest niezbędne do utrzymania efektywnej komunikacji między stronami umowy. Umożliwia to szybkie i skuteczne przekazywanie informacji dotyczących najmu, takich jak terminy płatności, zmiany w umowie czy inne istotne kwestie. W przypadku jakichkolwiek sporów lub nieporozumień, posiadanie aktualnych danych kontaktowych jest kluczowe dla możliwości dochodzenia swoich praw. Nieprzekazanie informacji o zmianie adresu może prowadzić do sytuacji, w której jedna ze stron nie będzie mogła skutecznie zareagować na istotne komunikaty. Wiele umów najmu zawiera klauzule dotyczące obowiązku informowania o zmianach adresu. Niezastosowanie się do tego wymogu może być traktowane jako naruszenie warunków umowy, co może skutkować konsekwencjami prawnymi.

W jakiej formie powinno być powiadomienie o zmianie adresu?

Powiadomienie o zmianie adresu powinno być dokonane na piśmie. Może to obejmować wysyłanie listów poleconych z potwierdzeniem odbioru, co jest jedną z najpewniejszych metod zapewnienia, że druga strona otrzymała informację. W przypadku gdy strony uzgodniły komunikację elektroniczną, wysłanie wiadomości e-mail również może być wystarczające. Ważne jest jednak, aby zachować dowód wysłania oraz potwierdzenie odbioru. Alternatywnie, bezpośrednie przekazanie informacji drugiej stronie oraz uzyskanie potwierdzenia odbioru to kolejna skuteczna metoda.

Sprawdź również skupu zadłużonych nieruchomości

Prawa i obowiązki wynajmującego, a podnajem

W przypadku podnajmu lokalu, wynajmujący ma szereg praw i obowiązków, które są kluczowe dla zachowania porządku prawnego oraz ochrony jego interesów. Zgodnie z przepisami prawa cywilnego, podnajem lokalu jest dopuszczalny wyłącznie za zgodą wynajmującego, co stanowi istotny element umowy najmu.

Prawa wynajmującego w zakresie podnajmu

Wynajmujący ma prawo do:

• Zgody na podnajem: wynajmujący może decydować, czy wyraża zgodę na podnajem lokalu. Zgoda ta powinna być udzielona na piśmie, co zapewnia jasność i formalność w relacjach między stronami. W przypadku braku zgody, najemca nie ma prawa oddać lokalu w podnajem ani do bezpłatnego używania.
• Określenia warunków podnajmu: wynajmujący może w umowie najmu określić szczegółowe warunki dotyczące podnajmu, takie jak wymagania dotyczące potencjalnych podnajemców czy zasady korzystania z lokalu przez osoby trzecie. Takie zapisy mogą pomóc w uniknięciu nieporozumień i konfliktów.
• Ochrony swoich interesów: w przypadku, gdy najemca zdecyduje się na podnajem bez zgody wynajmującego, właściciel ma prawo do podjęcia działań prawnych. Choć kodeks cywilny nie przewiduje bezpośrednich sankcji za takie działanie, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z powodu naruszenia jej warunków.

Obowiązki wynajmującego w zakresie podnajmu

Wynajmujący również ma swoje obowiązki w kontekście podnajmu:

• Udzielanie zgody w rozsądny sposób: wynajmujący powinien rozważyć prośbę najemcy o podnajem w sposób obiektywny i sprawiedliwy. Odrzucenie zgody powinno być uzasadnione konkretnymi powodami, takimi jak obawy dotyczące stanu lokalu lub reputacji potencjalnego podnajemcy.
• Informowanie najemcy o warunkach umowy: wynajmujący powinien jasno komunikować wszelkie zasady dotyczące podnajmu już przy zawieraniu umowy najmu. Powinno to obejmować informacje o tym, czy zgoda na podnajem jest wymagana oraz jakie są konsekwencje jej braku
• Monitorowanie stanu lokalu: po wyrażeniu zgody na podnajem, wynajmujący powinien dbać o to, aby lokal był użytkowany zgodnie z umową. Oznacza to również prawo do kontrolowania stanu lokalu oraz przestrzegania przez podnajemcę zasad użytkowania.

Obowiązek udostępnienia lokalu przez najemcę

Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, najemca ma obowiązek udostępnienia lokalu w określonych sytuacjach, które są kluczowe dla utrzymania bezpieczeństwa oraz funkcjonalności wynajmowanego mieszkania. Obowiązek ten dotyczy przede wszystkim awarii, przeglądów stanu i wyposażenia technicznego oraz konieczności opróżnienia lokalu na czas niezbędnych napraw.

Awaria i natychmiastowe udostępnienie lokalu

W przypadku awarii, która wywołuje szkodę lub zagraża powstaniem szkody, najemca jest zobowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Taki obowiązek ma na celu ochronę zarówno interesów wynajmującego, jak i samego najemcy. W sytuacji, gdy lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do niego w obecności funkcjonariusza Policji lub straży miejskiej. W przypadku interwencji straży pożarnej, również mogą oni brać udział w tym procesie.

Przeglądy techniczne

Najemca powinien także udostępnić lokal po wcześniejszym ustaleniu terminu w celu dokonania okresowego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu. Takie przeglądy są istotne dla zapewnienia bezpieczeństwa i komfortu użytkowania mieszkania. W szczególnie uzasadnionych przypadkach mogą być również przeprowadzane doraźne kontrole. Wynajmujący ma prawo do ustalenia zakresu niezbędnych prac oraz ich wykonania, co może obejmować zarówno naprawy, jak i konserwację.

Opróżnienie lokalu na czas napraw

Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy wymaga opróżnienia lokalu, najemca jest zobowiązany do przeniesienia się do lokalu zamiennego na koszt wynajmującego. Czas ten nie może jednak przekraczać jednego roku. Po upływie tego okresu wynajmujący ma obowiązek udostępnić lokatorowi naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny nie może być wyższy niż czynsz za dotychczasowy lokal, co chroni najemcę przed nadmiernymi kosztami.

Obowiązek najemcy do przestrzegania przepisów 

Obowiązkiem najemcy jest również stosowanie się do obowiązujących przepisów, a także zapewnienie bezpieczeństwa nieruchomości. Zobowiązany jest również do przestrzegania porządku domowego oraz liczyć się z potrzebami sąsiadów. Dotyczy to nie tylko samego mieszkania ale także części wspólnych. Zakłócanie miru domowego, groźby i wyzwiska wobec sąsiadów, oprócz konsekwencji karnych mogą skutkować również natychmiastowym wypowiedzeniem umowy najmu.