Kto płaci podatek od sprzedaży mieszkania – sprzedający czy kupujący i ile wynosi?

Kwestia płatności podatku od sprzedaży mieszkania nurtuje zarówno stronę kupującą, jak i sprzedającą. Odpowiednie zapoznanie się z tematem podatków od sprzedaży mieszkań pozwoli uniknąć potencjalnych nieprzyjemności ze strony urzędów, a także bezstresowo przejść przez proces transakcji. Zakup lub sprzedaż mieszkania mogą być przyjemnymi doświadczeniami pod warunkiem odpowiedniego przygotowania, zwłaszcza w kwestiach podatkowych. W tym artykule omówimy kluczowe zagadnienia związane z podatkami podczas transakcji sprzedaży mieszkania. Odpowiemy również na istotne pytania, czy płaci się podatek od sprzedaży mieszkania, a jeśli tak to do kogo należy ten obowiązek.

Rodzaje  podatków związanych z zakupem i sprzedażą mieszkań

Pierwszym podatkiem związanym ze sprzedażą mieszkania jest podatek od czynności cywilnoprawnych PCC. Podatek ten należy uregulować podczas wizyty u notariusza, niezwłocznie po przeprowadzeniu aktu notarialnego. Notariusz pobiera podatek PCC od kupującego. Stawka w przypadku nieruchomości wynosi 2% od kwoty zakupu. Jeżeli zatem cena mieszkania wynosi 500 tysięcy złotych, będziemy zobowiązani do zapłaty 10 tysięcy złotych podatku od czynności cywilnoprawnych. Pieniądze z podatku PCC trafiają następnie do Skarbu Państwa, a notariusz jest jedynie pośrednikiem oraz gwarantem jego poboru. 

Kolejnym podatkiem, który może wystąpić podczas transakcji sprzedaży mieszkania jest podatek od osób fizycznych PIT. Jego stawka wynosi 19% od dochodu. Warto przy okazji odpowiedzieć na często pojawiające się pytanie, czym jest dochód od sprzedaży. Najogólniej jest to przychód (czyli cena sprzedaży mieszkania) minus koszty. 

Podatek od sprzedaży mieszkania, a koszty

Mówiąc o płatności podatku od sprzedaży mieszkania warto zwrócić uwagę na posiadanie kosztów. Ich występowanie jest szczególnie ważne dla każdego sprzedającego mieszkanie, ponieważ pozwala obniżyć  podstawę opodatkowania PIT. Dlatego konieczne jest zweryfikowanie, jakie wydatki można uwzględnić, co pozwala lepiej planować transakcję zgodnie z przepisami podatkowymi.

Do kosztów, które obniżają podstawę opodatkowania PIT zaliczamy: 

• udokumentowaną w akcie notarialnym cenę zakupu mieszkania razem z kosztami notarialnymi
• udokumentowane fakturami wydatki związane z przeprowadzonym remontem (ważne, aby faktury zawierały adres remontowanego mieszkania oraz dane prawnego właściciela). Należy jednak ostrożnie podejść do kwestii elementów niebędących trwale związanych z danym mieszkaniem np. kanapy, stoły itp., gdyż Urząd Skarbowy podczas weryfikacji może nie uznać tego typu wydatków jako koszt obniżający podstawę opodatkowania. 
• usługi pośrednika nieruchomości 

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania po 5 latach?

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania ustaje po upływie 5 lat od jego zakupu. Ważne jest, aby pamiętać, że chodzi tu o co najmniej pięć pełnych lat podatkowych, co oznacza, że czas ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zakupu. Na przykład, jeśli mieszkanie zostało nabyte w marcu 2017 roku, sprzedający może uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży najwcześniej w styczniu 2023 roku.

Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat

Zgodnie z polskim prawem podatkowym, podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat wynosi 19% od zysku kapitałowego to jest podatek dochodowy nie kapitałowy. Zysk ten oblicza się jako różnicę między ceną sprzedaży a kosztami nabycia oraz innymi wydatkami związanymi z transakcją, takimi jak opłaty notarialne czy koszty remontu. Warto zaznaczyć, że nawet jeśli sprzedający zdecyduje się na sprzedaż przed upływem pięciu lat, może być zwolniony z podatku, jeśli uzyskane środki przeznaczy na cele mieszkaniowe, takie jak zakup nowego mieszkania.

W praktyce wiele osób nie zdaje sobie sprawy z konieczności zapłaty tego podatku i może napotkać problemy przy rozliczeniu rocznym. Dlatego kluczowe jest dokładne zaplanowanie transakcji oraz konsultacja z doradcą podatkowym, aby upewnić się, że wszystkie przepisy są przestrzegane.

Skupujemy mieszkania – sprawdź skup mieszkań

Przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe

Zwolnione z obowiązku zapłaty podatku dochodowego ze sprzedaży mieszkania są osoby, które przeznaczą cały przychód ze sprzedaży mieszkania na cele mieszkaniowe. W świetle obecnie obowiązującego prawa, wydatkowanie środków powinno nastąpić w okresie 3 lat. W praktyce oznacza to, że jeżeli zakupiono mieszkanie za 300 tysięcy złotych, które następnie po 3 latach sprzedano za 400 tysięcy złotych, pojawia się obowiązek rozliczenia zysku wynoszącego w tej sytuacji 100 tysięcy złotych. Zysk ten jest obarczony podatkiem dochodowym 19%, lecz można skorzystać ze wspomnianej ulgi poprzez przeznaczenie całego przychodu 400 tysięcy złotych na cele mieszkaniowe w ciągu kolejnych 3 lat. Cele mieszkaniowe są w tym kontekście rozumiane jako zakup kolejnej nieruchomości mieszkalnej, budowa domu lub nakłady na tego typu nieruchomość np. remont. Wszelkie wydatki należy odpowiednio udokumentować fakturami. Zamiar skorzystania z tego typu optymalizacji podatkowej należy zgłosić w Urzędzie Skarbowym. 

Podatek od od sprzedaży mieszkania odziedziczonego w spadku 

Sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku po bliskiej rodzinie, nie jest obarczona podatkiem dochodowym, pod warunkiem że spadkodawca posiadał je co najmniej 5 lat podatkowych przed śmiercią. Taki porządek prawny obowiązuje od stycznia 2019 roku. Wcześniej sprzedaż mieszkania spadkowego przez okres 5 lat była obciążona obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego 19%. Okres 5 lat obowiązuje obecnie tylko w stosunku do spadkodawcy, natomiast spadkobierca nie musi już czekać, aby bezpodatkowo zbyć odziedziczoną nieruchomość. Jeśli mieszkanie zostało kupione tuż przed śmiercią osoby, która je przekazała, można uniknąć płacenia podatku dochodowego. W tym celu należy przeznaczyć pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania na cele mieszkaniowe. W przypadku mieszkań spadkowych, na cele mieszkaniowe należy przeznaczyć całą uzyskaną ze sprzedaży cenę, o ile spadkobierca nie poczynił w odziedziczonej nieruchomości nakładów finansowych. 

Skupujemy nieruchomości z lokatorami – więcej szczegółów skupu nieruchomości z lokatorami

Podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie 

Wielokrotnie, z powodu pogarszającego się stanu zdrowia, następuje decyzja o przekazaniu mieszkania w darowiźnie. Wówczas obdarowany może zarządzać mieszkaniem, gdy sytuacja zdrowotna darczyńców uniemożliwia podejmowanie czynności prawnych. Często sprzedaż mieszkania jest jedynym rozwiązaniem, aby sfinansować kosztowne leczenie lub opłacić ośrodek opieki. Takie rozwiązanie wydaje się rozsądna, jednak niewiele osób zdaje sobie sprawę, że sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie jest obarczone podatkiem dochodowym 19% od całej wartości darowizny. Obowiązuje w tym przypadku okres 5-letni, po którym obowiązek podatkowy przestaje obowiązywać. W przypadku sprzedaży mieszkania z darowizny można również skorzystać z ulgi podatkowej i przeznaczyć przychód na cele mieszkaniowe. W trudnej sytuacji zdrowotnej można zastosować pełnomocnictwo notarialne do podejmowania czynności prawnych związanych z mieszkaniem dla osoby bliskiej lub zaufanej. Jest to rozwiązanie optymalne ze względów podatkowych. 

Zapraszamy do skorzystania z darmowej wyceny nieruchomości

Jak obliczyć podatek od sprzedaży mieszkania?

Obliczenie podatku od sprzedaży mieszkania jest kluczowym krokiem, który pozwala sprzedającemu zrozumieć, ile będzie musiał zapłacić fiskusowi. Proces ten polega na ustaleniu zysku ze sprzedaży, który następnie podlega opodatkowaniu.

Oto gotowy wzór według, którego można obliczyć podatek od sprzedaży mieszkania:

Podatek = Kwota sprzedaży – (kwota zakupu + koszty notarialne + udokumentowane nakłady + usługa pośrednika)

Poniżej znajdują się poszczególne składowe potrzebne do wyliczenia wysokości podatku:

1. Kwota sprzedaży – na początku należy ustalić całkowitą kwotę, za jaką mieszkanie zostało sprzedane. Jest to cena, którą kupujący zapłacił za nieruchomość.
2. Kwota zakupu – następnie trzeba określić kwotę, za jaką mieszkanie zostało nabyte. To cena zakupu, którą sprzedający zapłacił przy nabyciu nieruchomości.
3. Koszty notarialne – warto uwzględnić także koszty związane z obsługą notarialną transakcji, takie jak opłaty za sporządzenie aktu notarialnego. Te wydatki mogą być odliczone od podstawy opodatkowania.
4. Udokumentowane nakłady – jeśli sprzedający poniósł wydatki na ulepszenia lub remonty mieszkania, które zwiększyły jego wartość, mogą one również zostać uwzględnione w obliczeniach. Ważne jest, aby te nakłady były odpowiednio udokumentowane fakturami lub rachunkami.
5. Usługa pośrednika – jeśli przy sprzedaży mieszkania korzystano z usług agencji nieruchomości, koszty prowizji również można odliczyć od zysku.