Promesa banku na wykreślenie hipoteki – co to jest i jakie ma zastosowanie?

Sprzedaż nieruchomości to duże przedsięwzięcie, które staje się jeszcze większe, gdy lokal, dom lub działka obciążone są hipoteką. Wbrew pozorom taka transakcja jest jak najbardziej możliwa – i nie musi być trudna ani czasochłonna. Kluczowe jest odpowiednie przygotowanie formalne i świadomość, jakie kroki należy podjąć, aby zrealizować sprzedaż legalnie, bezpiecznie i skutecznie.

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką?

Tak – sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa. Hipoteka nie blokuje sprzedaży – oznacza jedynie, że dana nieruchomość jest zabezpieczeniem dla konkretnego zobowiązania (najczęściej kredytu hipotecznego). Nabywca musi jednak mieć pewność, że po transakcji hipoteka zostanie wykreślona – co najczęściej odbywa się w ramach rozliczenia transakcji.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania jest często jedynym realnym rozwiązaniem dla osób, które nie są w stanie dalej spłacać kredytu. Umożliwia ona uregulowanie zobowiązań wobec banku z pieniędzy uzyskanych od kupującego.

Przeczytaj też Hipoteka kaucyjna – co to jest i na czym polega?

Promesa bankowa – czym jest i kiedy jej potrzebujesz?

Promesa to pisemna zgoda banku, że po całkowitej spłacie zobowiązania hipotecznego zobowiązania nastąpi wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Jest to niezwykle ważny dokument w obrocie nieruchomościami, zwłaszcza gdy planujesz sprzedaż mieszkania lub domu obciążonego kredytem hipotecznym. Promesa daje potencjalnemu nabywcy pewność, że po uregulowaniu zadłużenia nieruchomość zostanie „uwolniona” od hipoteki, co znacząco zwiększa bezpieczeństwo i przejrzystość całej transakcji.

Co ważne, promesa bankowa ten jest niezbędny przede wszystkim w sytuacji, gdy kupujący finansuje zakup nieruchomości z własnych środków lub za pomocą kredytu hipotecznego z innego banku. Bez tego dokumentu trudno byłoby przekonać nowego właściciela lub jego bank, że po spłacie zobowiązania nie będzie już żadnych roszczeń ze strony dotychczasowego kredytodawcy. Promesa bankowa jest więc często jednym z kluczowych załączników do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a jej brak może opóźnić lub nawet uniemożliwić finalizację transakcji.

Kto może otrzymać promes wykreślenia hipoteki?

O promesę może wystąpić właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką (dłużnik), który planuje jej sprzedaż, a we wniosku powinien on zobowiązać się do przeznaczenia środków ze sprzedaży na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji właściciel występuje do banku z wnioskiem, w którym deklaruje, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na całkowitą spłatę pozostałego zadłużenia.

Ponadto bank może wymagać od wnioskodawcy przedstawienia dodatkowych dokumentów, takich jak aktualny odpis z księgi wieczystej, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości czy potwierdzenie wysokości zadłużenia. Promesa wydawana jest najczęściej na określony czas, zwykle od 30 do 90 dni, co oznacza, że w tym okresie bank zobowiązuje się do wykreślenia hipoteki po otrzymaniu pełnej spłaty kredytu. Uzyskanie takiego dokumentu jest niezwykle istotne dla obu stron transakcji – sprzedającego oraz kupującego – ponieważ stanowi gwarancję, że po rozliczeniu zobowiązania nieruchomość zostanie „uwolniona” od wpisu hipotecznego, a nowy właściciel nabędzie ją bez obciążeń.

Jak wygląda procedura uzyskania promesy banku na wykreślenie hipoteki?

Uzyskanie promesy wykreślenia hipoteki to proces, który wymaga spełnienia kilku formalnych kroków i ścisłej współpracy z bankiem. Cała procedura została opracowana w taki sposób, aby zapewnić bezpieczeństwo zarówno sprzedającemu, jak i kupującemu nieruchomość obciążoną hipoteką:

1. Złożenie wniosku do banku – najlepiej pisemnie, z informacją o planowanej sprzedaży oraz zobowiązaniem do spłaty zadłużenia z ceny sprzedaży.
2. Ocena przez komitet kredytowy banku – bank analizuje ryzyko i decyduje, czy zgoda może zostać udzielona.
3. Wystawienie promesy – zawiera m.in. dane banku, dane nieruchomości (np. numer księgi wieczystej) oraz warunki zgody (np. spłata zadłużenia przez kupującego).

Promesa ma charakter urzędowy – opiera się na art. 95 ustawy Prawo bankowe – i może stanowić podstawę do dokonania wykreślenia wpisu hipotecznego w księdze wieczystej po spełnieniu określonych warunków.

Uwaga:

Promesa ma określoną datę ważności i po jej upływie traci moc. Zwykle jest to 1–3 miesiące.

Sprawdź Sprzedaż zadłużonego mieszkania spółdzielczego

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – krok po kroku

Po spłacie kredytu hipotecznego (zwykle w momencie finalizacji sprzedaży nieruchomości), konieczne jest formalne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy właściwy dla lokalizacji nieruchomości. Pozostawienie wpisu hipoteki, mimo spłaty długu, powoduje niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dlatego tak ważne jest dopełnienie tej procedury.

Poznaj również darmową wycenę nieruchomości

Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki?

Obowiązek złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki spoczywa na właścicielu nieruchomości (nie na banku). Bank zobowiązany jest jedynie do wystawienia tzw. kwitu mazalnego – dokumentu potwierdzającego spłatę zadłużenia i wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki. W przypadku banków wystarczy pisemne oświadczenie, bez konieczności notarialnego poświadczenia podpisów. Jeśli jednak wierzycielem jest osoba prywatna lub inny podmiot, podpisy na zgodzie muszą być poświadczone notarialnie.

Gdzie i jak złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Aby skutecznie wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, należy przygotować:

• Wypełniony wniosek KW-WPIS – dostępny na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości,
• Zgoda wierzyciela (kwit mazalny) –  w oryginale,
• Dowód wniesienia opłaty sądowej – 100 zł.

Wówczas wniosek wraz z załącznikami należy złożyć w sądzie rejonowym, w wydziale ksiąg wieczystych właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Można to zrobić osobiście, za pośrednictwem poczty lub przez pełnomocnika. Wypełniając formularz KW-WPIS, należy wskazać sąd, wydział, numer księgi wieczystej oraz precyzyjnie opisać, jaką hipotekę wnioskujemy o wykreślenie (np. kwotę, wierzyciela).

Ile trwa wykreślenie hipoteki?

Czas rozpatrzenia wniosku zależy od obciążenia sądu i może wynosić od kilku dni do nawet kilku miesięcy. Po pozytywnym rozpatrzeniu sprawy sąd dokonuje wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, co ostatecznie potwierdza, że nieruchomość nie jest już obciążona zabezpieczeniem hipotecznym.

Oryginał zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki (kwit mazalny), z którego wynika, że zobowiązanie zostało spłacone, oraz – w przypadku banku – dokumenty potwierdzające uprawnienia osób podpisujących oświadczenie.

Dowód uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 100 zł, którą można opłacić elektronicznie (znaki opłaty sądowej), przelewem na rachunek sądu lub gotówką w kasie sądu

Poznaj więcej informacji o skupie zadłużonych nieruchomości

A co, jeśli nie ma zgody banku na wykreślenie hipoteki?

W sytuacjach skomplikowanych – np. gdy bank odmawia wydania zgody (choć dług został spłacony), można dochodzić swoich praw w sądzie. Wówczas należy złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wyrok sądu zastępuje wówczas zgodę banku.

W przypadku, gdy bank odmawia wydania wymaganej zgody, właściciel nieruchomości nie jest jednak pozbawiony możliwości działania. Przysługuje mu prawo do złożenia pozwu do sądu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W pozwie należy wykazać, że zobowiązanie zostało w całości spłacone, a hipoteka powinna zostać wykreślona. Sąd, po rozpatrzeniu sprawy i przeanalizowaniu dowodów (np. potwierdzeń przelewów, korespondencji z bankiem, umowy kredytowej), może wydać wyrok, który zastąpi zgodę banku i stanie się podstawą do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Warto pamiętać, że postępowanie sądowe może potrwać kilka miesięcy, dlatego w przypadku problemów z uzyskaniem zgody od banku warto jak najszybciej skonsultować się z prawnikiem i rozpocząć odpowiednie działania. Wyrok sądu ma moc równą oświadczeniu banku, a po jego uprawomocnieniu sąd wieczystoksięgowy dokonuje wykreślenia hipoteki, przywracając zgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Koszty wykreślenia hipoteki

Koszty tej procedury są istotnym elementem, o którym warto pamiętać, planując finalizację sprzedaży nieruchomości lub całkowitą spłatę kredytu hipotecznego. Choć sama procedura nie jest skomplikowana, wiąże się z koniecznością poniesienia określonych opłat sądowych oraz – w niektórych przypadkach – kosztów związanych z uzyskaniem wymaganych dokumentów. Znajomość wysokości tych kosztów oraz zasad ich uiszczania pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i sprawnie przeprowadzić cały proces wykreślenia hipoteki.

Rodzaj kosztu	Kwota
Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki	100 zł
Kwit mazalny (czasem płatny u niektórych banków)	0–200 zł (zależnie od banku)
Notarialne potwierdzenie podpisów (dla prywatnych pożyczek)	ok. 20–50 zł

Czy opłaca się sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Wszystko zależy od sytuacji, ale jeśli nie masz możliwości dalszej spłaty kredytu, sprzedaż może być najlepszym rozwiązaniem. Pozwala ona uniknąć windykacji lub egzekucji komorniczej, spłacić zobowiązania i zakończyć umowę kredytową, a także pomaga pozbyć się nieruchomości, której utrzymanie przekracza Twoje możliwości finansowe.

Warto jednak skonsultować się z doradcą prawnym lub finansowym, który oceni korzyści i ryzyka w Twoim konkretnym przypadku.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką nie jest procesem skomplikowanym, o ile wiemy, jak się do niego przygotować. Kluczowe kroki to:

• uzyskanie promesy z banku,
• spłata zadłużenia ze środków uzyskanych od kupującego,
• wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Przemyślane działania, wsparcie doradcy oraz znajomość formalności mogą znacznie skrócić czas trwania całej procedury i zminimalizować stres związany z transakcją.