Sprzedaż z wolnej ręki to alternatywna forma zbycia majątku (w tym nieruchomości), przewidziana zarówno w Kodeksie postępowania cywilnego, jak i w Prawie upadłościowym. W odróżnieniu od tradycyjnych licytacji czy przetargów, procedura ta jest mniej sformalizowana, co przekłada się na jej większą elastyczność oraz szybkość. Choć sprzedaż ta nadal podlega nadzorowi sądu lub sędziego-komisarza, to pozwala na skuteczne i stosunkowo szybkie przeprowadzenie transakcji, bez konieczności angażowania wielu instytucji czy czekania na terminy licytacji.
Czym jest sprzedaż z wolnej ręki?
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki polega na tym, że zamiast klasycznego przetargu czy aukcji, majątek (np. mieszkanie, działka, dom) jest sprzedawany bezpośrednio potencjalnemu nabywcy. W zależności od rodzaju postępowania – egzekucyjnego czy upadłościowego – sprzedaży dokonuje komornik lub syndyk, zawsze jednak na określonych przez prawo warunkach.
Głównym celem tej procedury jest uproszczenie oraz przyspieszenie procesu spieniężenia majątku, przy jednoczesnym zachowaniu przejrzystości i ochrony interesów wierzycieli oraz dłużnika.
Sprawdź Skup zadłużonych nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki przez komornika
Komornik może dokonać sprzedaży z wolnej ręki w przypadku uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Dotyczy to zazwyczaj niezabudowanych gruntów, które:
- nie są obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi ani osobistymi obciążeniami,
- nie są przedmiotem sporu lub zaskarżenia oszacowania,
- spełniają warunki określone w Kodeksie postępowania cywilnego.
Sprzedaż z wolnej ręki może objąć także inne typy nieruchomości, jak np. budynki mieszkalne, jednak musi zostać spełniony dodatkowy warunek: brak zgłoszenia zakończenia budowy w momencie wszczęcia postępowania oraz brak zaskarżenia oszacowania przez dłużnika.
Cena sprzedaży nie może być niższa niż wartość oszacowania, a sam proces sprzedaży musi zostać przeprowadzony w ciągu miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania nieruchomości. W razie niepowodzenia, nieruchomość zostaje sprzedana w drodze licytacji.
Co ważne, strony postępowania – wierzyciel oraz dłużnik – mogą samodzielnie zaproponować metody znalezienia kupca. Jeśli nie dojdą do porozumienia, sposób poszukiwania nabywcy wyznacza sąd.
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki przez syndyka
W postępowaniu upadłościowym, sprzedaż nieruchomości należącej do majątku upadłego może się odbyć z wolnej ręki, o ile zgodę na taki tryb wyrazi sędzia-komisarz. Syndyk wówczas:
- Sporządza spis inwentarza i dokonuje oszacowania majątku,
- Tworzy plan likwidacyjny, który musi zostać zatwierdzony,
- Składa wniosek do sędziego-komisarza o sprzedaż z wolnej ręki.
Sędzia-komisarz określa szczegółowe warunki transakcji, w tym wymogi formalne wobec oferentów, sposób publikacji ogłoszenia o sprzedaży oraz cenę minimalną.
Dowiedz się Oddłużanie nieruchomości – na czym polega?
Konkurs ofert i warunki udziału
Sprzedaż z wolnej ręki przez syndyka często odbywa się w drodze tzw. konkursu ofert. Każdy potencjalny nabywca musi:
- złożyć kompletną ofertę zgodną z regulaminem,
- dostarczyć wymagane dokumenty i oświadczenia,
- zaproponować cenę nabycia,
- wpłacić wadium (najczęściej 10% ceny wywoławczej).
Wadium jest zwracane osobom, których oferty zostały odrzucone, a zaliczane na poczet ceny sprzedaży w przypadku wyboru oferty. Wygrywa zazwyczaj oferent, który zaproponuje najwyższą cenę.
Co istotne, pełna kwota musi zostać wpłacona przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność.
Dlaczego sprzedaż z wolnej ręki może być korzystna?
Sprzedaż z wolnej ręki to rozwiązanie, które przynosi wymierne korzyści zarówno wierzycielom, jak i potencjalnym nabywcom nieruchomości. Należą bowiem do nich:
- Znaczące przyspieszenie postępowania
Jedną z kluczowych zalet jest szybkość realizacji transakcji. W odróżnieniu od tradycyjnych licytacji czy przetargów, sprzedaż z wolnej ręki pozwala na sprawniejsze zakończenie postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego, co minimalizuje ryzyko dalszego spadku wartości majątku i pozwala szybciej uzyskać środki na spłatę wierzycieli.. - Elastyczność i swoboda negocjacji
Procedura ta umożliwia elastyczne podejście do wyboru nabywcy oraz negocjowanie warunków transakcji. Zarówno syndyk sprzeda z wolnej ręki, jak i komornik, mogą bezpośrednio rozmawiać z zainteresowanymi kupcami, co zwiększa szansę na uzyskanie korzystniejszej ceny oraz dostosowanie warunków sprzedaży do oczekiwań stron. - Niższe koszty postępowania
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki wiąże się z niższymi kosztami administracyjnymi i organizacyjnymi niż publiczne licytacje. Brak konieczności przeprowadzania wieloetapowych przetargów czy aukcji pozwala ograniczyć wydatki związane z obsługą procesu. - Atrakcyjna cena dla kupującego
Dla nabywców to często szansa na zakup nieruchomości poniżej wartości rynkowej. W przypadku sprzedaży nieruchomości przez syndyka z wolnej ręki cena wywoławcza może być ustalona na poziomie niższym niż w licytacji komorniczej, a jeśli pierwsza próba sprzedaży nie powiedzie się, możliwe jest dalsze obniżenie ceny. - Brak ryzyka przejęcia długów
Kupujący nie muszą obawiać się przejęcia zobowiązań poprzedniego właściciela. Wszystkie długi są regulowane z kwoty uzyskanej ze sprzedaży, co zapewnia bezpieczeństwo prawne nowemu właścicielowi. - Możliwość obejrzenia i sprawdzenia nieruchomości
W przypadku sprzedaży z wolnej ręki potencjalni nabywcy mają często możliwość dokładnego zapoznania się ze stanem nieruchomości przed podjęciem decyzji o zakupie, co nie zawsze jest możliwe przy licytacjach publicznych. - Mniejsze ryzyko niepowodzenia transakcji
Elastyczne negocjacje i możliwość indywidualnego ustalania warunków sprzedaży zwiększają szansę na skuteczne sfinalizowanie transakcji, bez konieczności powtarzania całego procesu.
Przeczytaj Alimenty a licytacja nieruchomości przez komornika
Podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki to narzędzie, które może znacznie przyspieszyć proces egzekucji lub likwidacji majątku upadłego. Choć wymaga spełnienia określonych warunków formalnych, daje więcej swobody i pozwala uniknąć publicznych licytacji. To rozwiązanie korzystne zarówno dla dłużników, jak i potencjalnych nabywców, o ile zostanie odpowiednio przeprowadzone – pod nadzorem sądu lub sędziego-komisarza.
Warto pamiętać, że osoby zagrożone egzekucją czy upadłością mogą rozważyć sprzedaż nieruchomości wcześniej, jeszcze przed formalnym wszczęciem postępowania – np. korzystając z oferty firm zajmujących się skupem nieruchomości w trudnej sytuacji prawnej.
