Prawo pierwokupu nieruchomości – kogo dotyczy i na czym polega?

Podczas procesu zakupu nieruchomości może wystąpić szereg utrudnień natury prawnej. Jedną z nich jest niewątpliwie prawo pierwokupu. Nieświadomi dotychczas kupujący oraz sprzedający snują szereg planów związanych z przeprowadzką oraz rozdysponowaniem środków finansowych. O komplikacjach informuje najczęściej notariusz podczas szczegółowej weryfikacji dokumentów. Niestety obciążenie prawem pierwokupu może znacznie opóźnić proces zakupu nieruchomości. W niektórych przypadkach pierwotny zainteresowany zakupem nie będzie mógł być stroną przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości ze względu na brak wymaganego uprawnienia. Taka sytuacja potrafi zrujnować wiele planów obydwu stronom transakcji. Szczególnie narażeni są kupujący, gdyż nie tylko mogą napotkać przeszkodę w postaci przesunięcia zakupu w czasie, ale mogą być również zmuszeni do rozpoczęcia poszukiwań nieruchomości od początku. Aby wystrzec się takich i innych niemiłych niespodzianek warto korzystać z pomocy specjalistów, którzy dzięki doświadczeniu i posiadanej wiedzy ułatwią cały proces. Wszelkie kwestie dotyczące prawa pierwokupu nieruchomości zostały poruszone w poniższym tekście. 

Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości? 

Prawo pierwokupu nieruchomości stanowi instytucję prawną umożliwiającą określonym podmiotom pierwszeństwo nabycia nieruchomości. Prawo pierwokupu może wynikać z umowy lub przepisu prawa tj.: ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego oraz innych aktów prawnych. Podmioty, którym może przysługiwać prawo pierwokupu to przede wszystkim: gmina, Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, współwłaściciele, dzierżawcy. Uprawniony do pierwokupu ma prawo, lecz nie obowiązek nabycia nieruchomości przed innymi zainteresowanymi. Decyzja o nabyciu nieruchomości za sprawą wykonania prawa pierwokupu oznacza, iż podmiot zakupuje nieruchomość na tych samych warunkach, które zostały ustalone z pierwotnie zainteresowanym. Uprawniony do pierwokupu niejako zastępuje miejsce pierwotnego kupującego w umowie sprzedaży, przejmując tym samym wszelkie jego prawa i obowiązki. 

Przeczytaj Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki – przepisy i regulacje

Czym jest ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości? 

Prawo pierwokupu zostało uregulowane w Kodeksie cywilnym (Dz.U.2020.0.1740– Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.). Jest to instytucja prawna, w której uczestniczą trzy strony:

• podmiot uprawniony – osoba posiadająca prawo pierwokupu,
• podmiot zobowiązany – osoba, która ma obowiązek respektować to prawo i może być nim obciążona,
• osoba trzecia – potencjalny nabywca nieruchomości, którą osoba zobowiązana zamierza sprzedać.

Prawo pierwokupu polega na tym, że uprawniony ma pierwszeństwo przed innymi zainteresowanymi w zakupie określonej rzeczy (w tym nieruchomości), jeżeli zobowiązany zdecyduje się ją sprzedać osobie trzeciej.

Najważniejsze przepisy szczególne przewidujące ustawowe prawo pierwokupu to w szczególności:

• Art. 3 ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który przyznaje dzierżawcy nieruchomości rolnej prawo pierwokupu, a jeśli z niego nie skorzysta – prawo to przechodzi na Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Dotyczy to sprzedaży nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha do 0,999 ha.
• Art. 37a ustawy o lasach, który przyznaje Skarbowi Państwa (Lasom Państwowym) prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów:
  a) oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako las,
  b) przeznaczonych do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
  c) objętych uproszczonym planem urządzenia lasu zgodnie z odrębnymi przepisami.
• Art. 38 ust. 5 ustawy o lasach, który przyznaje gminie prawo pierwokupu przy sprzedaży lasów, gruntów oraz innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych, jeżeli położone są w granicach administracyjnych miasta.
• Art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nadaje gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
  a) niezabudowanej nieruchomości nabytej wcześniej przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
  b) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej – niezależnie od sposobu jego nabycia,
  c) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego położonego na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne lub objętym decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
  d) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub odpowiadającego jej prawa użytkowania wieczystego,
  e) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeśli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2015 r. poz. 1777 z późn. zm.),
  f) nieruchomości znajdujących się w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, określonej w rozdziale 5 tej samej ustawy.

Jak wynika z powyższych przepisów, ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości przysługuje: Skarbowi Państwa, jednostkom samorządu terytorialnego, współwłaścicielom oraz dzierżawcom, w przypadku sprzedaży nieruchomości położonych na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Każdy przypadek ma szczególne regulacje, które należy uwzględnić podczas planowania sprzedaży nieruchomości. W przypadku sprzedaży mieszkań własnościowych na rynku wtórnym, najczęściej spotykany przypadek ustawowego prawa pierwokupu wynika z ustanowienia na terenie miasta specjalnej strefy rewitalizacji. Wówczas proces sprzedaży składa się z dwóch aktów notarialnych. Pierwszym z nich jest warunkowa umowa sprzedaży, do sporządzenia której należy dostarczyć zaświadczenie z urzędu miasta, stanowiące o tym, że dana nieruchomość znajduje się na terenie specjalnej strefy rewitalizacji.

UWAGA: bywają sytuacje, że nieruchomość co prawda znajduje się we wspomnianej strefie, lecz miasto nie zastrzegło prawa pierwokupu.

Warunkiem, który musi zostać spełniony do przeprowadzenia drugiego aktu (umowy przyrzeczonej przenoszącej własność) jest nieskorzystanie gminy z przysługującego prawa pierwokupu. Gmina po otrzymaniu umowy warunkowej ma 30 dni na wyrażenie chęci skorzystania z uprawnienia. W przypadku nieuzyskania pisemnej rezygnacji z prawa pierwokupu w przewidzianym terminie, sytuację traktuje się jako milczącą odmowę. Jeżeli odmowa nadejdzie w formie pisemnej, sytuacja jest klarowna. Wówczas strony mogą przystąpić do umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Warto również podkreślić, że umowa warunkowa nie jest umową przedwstępną. Błędne wyobrażenie może wynikać z faktu, że podczas umowy warunkowej nie występuje zapłata ceny ani wydanie lokalu. Umowa warunkowa ma większą moc prawną, a sprzedaż może się nie odbyć jedynie w przypadku niespełnienia postawionego warunku. Podchodząc do umowy warunkowej należy zatem mieć świadomość wagi tego przedsięwzięcia, ponieważ wycofanie się może być już niemożliwe. 

Prawo pierwokupu nieruchomości z rynku wtórnego

Będąc przy tematyce mieszkań z rynku wtórnego warto również wspomnieć o pierwokupie związanym ze sprzedażą udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Transakcja sprzedaży w przypadku chęci zbycia udziału przez jednego ze współwłaścicieli, podobnie jak w przypadku opisywanym powyżej jest dwuetapowa. Pierwszy etap obejmuje zawarcie warunkowej umowy sprzedaży z nabywcą zainteresowanym zakupem. Umowa warunkowa jest zawierana w kancelarii notarialnej w formie aktu notarialnego. Warunek polega na nieskorzystaniu z prawa pierwokupu, który w przypadku sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Oznacza to w praktyce, że każdy z pozostałych współwłaścicieli może wyrazić chęć zakupu oferowanego do sprzedaży udziału za cenę ustaloną w umowę warunkowej. Z prawa pierwokupu pozostali współwłaściciele mogą skorzystać w terminie 30 dni od zawarcia umowy warunkowej poprzez pisemne wyrażenie takiej chęci oraz przystąpienie do aktu notarialnego. W przypadku, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyrazi w terminie 30 dni chęci nabycia oferowanego udziału lub jeżeli każdy ze współwłaścicieli wyda pisemne oświadczenie woli o braku chęci skorzystania z  prawa pierwokupu, wówczas pierwotny nabywca oraz sprzedający mogą przejść do etapu drugiego. Etap drugi to przystąpienie do końcowego aktu notarialnego przenoszącego własność z zachowaniem ustaleń umowy warunkowej, po którym oferowany udział definitywnie zmienia właściciela. 

Sprawdź Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania – pełny przewodnik

Czym jest umowne prawo pierwokupu nieruchomości? 

Umowa o ustanowienie prawa pierwokupu tworzy sytuację prawną, która wiąże się nie tylko z prawem do zakupu, ale również z obowiązkami dla obydwu stron. Art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego mówi, iż właściciel zobowiązany do sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu może to zrobić wyłącznie wtedy, gdy uprawniony do pierwokupu zrezygnuje z tego prawa. Natomiast art. 598 § 1 Kodeksu cywilnego nakłada dodatkowo obowiązek niezwłocznego poinformowania osoby uprawnionej do prawa pierwokupu o treści umowy zawartej z osobą trzecią. Jeśli zobowiązany właściciel nie poinformuje uprawnionego i zawrze umowę sprzedaży z osobą trzecią, taka umowa staje się nieważna. 

Jak wynika z powyższych rozważań, szczegółowa analiza stanu prawnego przed podejściem do aktu notarialnego jest niezwykle ważna. Zgodnie z przepisami prawo pierwokupu powinno być ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. W przypadku braku takiego wpisu, nabywca nieruchomości może być chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przeoczenie istniejącego prawa pierwokupu może doprowadzić do sytuacji, w której sąd uzna czynność za nieważną. Jednocześnie strona sprzedająca może już rozdysponować środki uzyskanie od kupującego a ich odzyskanie będzie problematyczne i długotrwałe. 

W jaki sposób odbywa się procedura prawa pierwokupu? 

Procedura sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu odbywa się w następujących po sobie etapach:

• strony zawierają notarialną warunkową umowę sprzedaży, 
• sprzedający niezwłocznie informuje osobę uprawnioną do pierwokupu o zawarciu umowy sprzedaży oraz zadaje pytanie czy zamierza skorzystać z przysługującego prawa pierwokupu,
• po uzyskaniu od uprawnionego informacji o rezygnacji z prawa pierwokupu lub po upływie ustawowego terminu (miesiąca- zgodnie z art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego), w którym mógł wykonać to prawo, strony zawierają umowę przyrzeczoną przenoszącą własność. 

Prawo pierwokupu może wydłużyć lub skomplikować proces sprzedaży, co bywa szczególnie kłopotliwe w sytuacjach, gdy właścicielowi zależy na szybkim zbyciu lokalu. W takich przypadkach część sprzedających rozważa alternatywne rozwiązania, takie jak skup nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że nawet przy sprzedaży w formule skupu mieszkań konieczne jest respektowanie ustawowych i umownych praw pierwokupu – co oznacza, że firmy tego typu często współpracują z kancelariami notarialnymi i prawnymi, aby dopełnić wszystkich formalności i uniknąć ryzyka unieważnienia umowy.

Jeżeli uprawniony wyraża chęć skorzystania z prawa pierwokupu, powinien złożyć oświadczenie woli w formie aktu notarialnego. Jest to jednostronna czynność prawna, więc nie wymaga innych podmiotów. W wyniku wykonania pierwokupu zawierana jest umowa sprzedaży pomiędzy sprzedającym a uprawnionym na tych samych warunkach, jakie zostały ustalone w umowie z pierwotnym kupującym. 

Kiedy prawo pierwokupu nieruchomości nie obowiązuje? 

Prawo pierwokupu nie obowiązuje w przypadku darowizny nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku darowizny nie ma obowiązku zawiadamiania uprawnionych o zamiarze zbycia. Nie jest również wymagane uzyskanie ich zgody. Zrozumienie różnic między darowizną a sprzedażą w kontekście prawa pierwokupu jest niezbędne dla prawidłowego przeprowadzenia transakcji. Prawo pierwokupu dotyczy jedynie sprzedaży nieruchomości. Pierwokup nieruchomości nie obejmuje zatem wspomnianej darowizny, a także zamiany nieruchomości.

Prawo pierwokupu jest zazwyczaj niepodzielne, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Niepodzielność oznacza, że nie można ograniczyć prawa pierwokupu wyłącznie do jednej działki, jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek. Uprawniony może skorzystać z tego prawa jedynie w celu nabycia całej sprzedanej nieruchomości. Jeżeli jednak sprzedawana jest tylko część nieruchomości, uprawniony może skorzystać z prawa pierwokupu nieruchomości wyłącznie do tej części, a prawo do pozostałej części nieruchomości pozostaje zachowane.

Sprawdź Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

Jakie są konsekwencje naruszenia przepisów o pierwokupie nieruchomości? 

Sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna i może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej. W przypadku naruszenia ustawowego prawa pierwokupu, umowa sprzedaży jest bezwzględnie nieważna (wynika to z art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego) W takiej sytuacji sąd z urzędu odmawia dokonania wpisu.

W przypadku naruszenia umownego prawa pierwokupu przepisy przewidują odpowiedzialność odszkodowawczą zobowiązanego, ale sama umowa sprzedaży pozostaje ważna. Prawo pierwokupu nieruchomości wygasa, chyba że zostało wcześniej wpisane do księgi wieczystej (zgodnie z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Wówczas prawo pierwokupu nadal obowiązuje i staje się wiążące dla nabywcy nieruchomości. W orzecznictwie sądowym występuje również możliwość zastosowania art. 59 Kodeksu cywilnego dotyczący bezwzględnej bezskuteczności umowy, w celu unieważnienia bezwarunkowej umowy sprzedaży zawartej przez zobowiązanego w związku z prawem pierwokupu.

Prawo pierwokupu nieruchomości – podsumowanie

Powyższe rozważania dobitnie udowadniają postawioną na początku tezę o skomplikowaniu niektórych transakcji sprzedaży nieruchomości. Zarówno prawo pierwokupu jak i inne zawiłości prawne mogą skomplikować pozornie bezproblemową i szybką transakcję. Aby już na początku procesu poznać ewentualne zagrożenia oraz utrudnienia, warto podjąć współpracę ze specjalistami. Doświadczone podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości wiele lat, które przeprowadziły setki transakcji, z pewnością pozwolą uniknąć wielu stresujących sytuacji oraz nadać całemu procesowi maksymalną efektywność. Pozwoli to zaoszczędzić czas, a także uniknąć kosztownych błędów.