Czy rodzina może podważyć umowę dożywocia?

Umowa dożywocia od lat jest jednym z najskuteczniejszych sposobów przekazywania nieruchomości osobie bliskiej (lub obcej) w zamian za gwarancję opieki i utrzymania do końca życia. W przeciwieństwie do darowizny, zapewnia wzajemność świadczeń i pełną ochronę prawną dożywotnika. Jest to umowa wymagająca odpowiedzialności, bo w praktyce może trwać przez wiele lat i obejmować czynności zarówno materialnych, jak i osobistych. 

Poniższy artykuł zawiera praktyczne omówienie instytucji dożywocia, w tym rzadko omawianych kwestii takich jak: dożywocie przy współwłasności, skutki podatkowe nietypowych rozwiązań, odpowiedzialność za niewykonywanie obowiązków, kolizje wielu tytułów prawnych, rozliczenia finansowe po rozwiązaniu umowy, a także szczegółowe konsekwencje dla spadkobierców.

Na czym polega umowa dożywocia w praktyce? 

Obowiązki wynikające z umowy zostały ogólnie opisane w ustawie, ale mogą być szeroko doprecyzowane przez strony. To bardzo istotne, ponieważ ujednolicone obowiązki z Kodeksu cywilnego często bywają niewystarczające dla specyficznych potrzeb osób starszych.

Zakres ustawowych obowiązków:

Nabywca ma obowiązek zapewnić dożywotnikowi:

• mieszkanie – nie zawsze musi oznaczać oddzielne mieszkanie; często jest to wydzielony pokój,
• wyżywienie – obejmuje także specjalne diety, jeśli wynikają z wieku lub choroby,
• odzież i obuwie – nie tylko zakup, ale również konserwację,
• światło i opał – czyli pokrywanie rachunków za media, ogrzewanie, itp.
• pomoc i pielęgnację w chorobie np. dowóz do lekarza, realizacja recept, organizacja rehabilitacji,
• zwyczajowy pogrzeb – zgodnie z miejscowymi tradycjami,

Zakres dodatkowy (opcjonalny, ale często spotykany):

• zakup leków i środków medycznych do określonej kwoty,
• przekazanie dożywotnikowi określonego miesięcznego budżetu,
• zapewnienie okresowych wizyt specjalisty (np. geriatry),
• pomoc przy załatwianiu spraw urzędowych,
• zapewnienie usług sprzątających,
• zagwarantowanie czasu wolnego lub rozrywki (np. wyjazdów rehabilitacyjnych),
• pokrycie kosztów pobytu w domu opieki jeśli obie strony tak ustalą.

Dożywocie w przypadku kilku dożywotników

Nieruchomość może być obciążona prawem dożywocia: jednego małżonka, obojga małżonków, krewnych, zupełnie obcych osób.

Zdarzają się nawet sytuacje, w których każdy z dożywotników ma inne prawa np. rodzice mają pełne dożywocie, a brat prawo do zamieszkania bez utrzymania.

Dożywocie a zachowek 

Zasadniczo umowa dożywocia nie podlega doliczeniu do masy spadkowej, więc tym samym nie powiększa zachowku. Dzieje się tak, ponieważ jest to umowa odpłatna, ponieważ nabywca nie otrzymuje nieruchomości „za darmo”, lecz w zamian za realne świadczenia.

Sprawdź Czym jest umowa dożywocia?

Rzadkie, ale możliwe sytuacje kolizyjne

Choć umowa dożywocia generalnie wyłącza nieruchomość spod zachowku i nie budzi zwykle sporów dotyczących masy spadkowej, w praktyce zdarzają się sytuacje graniczne, które mogą prowadzić do konfliktów rodzinnych lub interwencji sądu. Poniżej omówiono najważniejsze z nich: 

1. Niewykonywanie lub nienależyte wykonywanie obowiązków przez nabywcę

Jeśli nabywca nie realizuje obowiązków wynikających z dożywocia, powstaje przestrzeń do sporów, również z udziałem przyszłych spadkobierców.

Możliwe sytuacje:

• nabywca utrudnia dostęp do mieszkania,
• odmawia dostarczania wyżywienia lub leków,
• nie zapewnia opieki w chorobie,
• nie finansuje mediów,
• doprowadza do izolacji społecznej dożywotnika,
• zachowania agresywne lub skrajnie nieprzyjazne.

W konsekwencji spadkobiercy mogą po śmierci dożywotnika:

• domagać się odszkodowania z tytułu szkód wyrządzonych dożywotnikowi,
• wnosić o rozwiązanie umowy (jeśli dożywotnik przed śmiercią nie złożył takiego wniosku),
• powołać się na naruszenie obowiązków jako argument przy ocenie działań nabywcy w innych postępowaniach spadkowych.

Może to prowadzić do wieloletnich sporów, mimo że zachowek nadal nie przysługuje.

2. Umowa dożywocia zawarta tuż przed śmiercią dożywotnika

Jest to jedna z najczęstszych przyczyn konfliktów rodzinnych. Przykładowo: osoba starsza i ciężko chora zawiera umowę na dwa tygodnie przed śmiercią z jednym wnukiem, pomijając pozostałych.

Dlaczego jest to problematyczne?

• Spadkobiercy mogą twierdzić, że umowa była pozorna, czyli miała charakter darowizny „przebranej” za dożywocie.
• Mogą twierdzić, że dożywotnik był niezdolny do świadomego podejmowania decyzji.
• Sąd może badać, czy zakres świadczeń nabywcy był w ogóle realny (np. jeśli umowa została zawarta na kilka dni przed śmiercią).

Skutki praktyczne:

Jeśli sąd uzna, że umowa była pozorna traktuje ją jak darowiznę i wówczas zachowek może być dochodzony. Jeśli natomiast sąd uzna, że dożywotnik działał pod wpływem manipulacji możliwe jest unieważnienie umowy. Takie przypadki są rzadkie, ale mogą się wydarzyć i kosztować wówczas mnóstwo czasu i nerwów. 

3. Rażąca dysproporcja pomiędzy wartością nieruchomości a świadczeniami nabywcy

Co do zasady, w dożywociu nie mierzy się ekonomicznej równowagi stron, bo jest to umowa losowa. Istnieją jednak sytuacje, w których dysproporcja staje się tak duża, że wzbudza podejrzenia. Przykładowo: Nieruchomość warta 2,5 mln zł, a obowiązki nabywcy obejmują jedynie „zapewnienie wyżywienia i opieki”.

Możliwe konsekwencje:

• spadkobiercy mogą twierdzić, że faktyczna wartość świadczeń była znikoma, więc umowa miała charakter darowizny,
• sąd bada, czy strony rzeczywiście zamierzały wykonać dożywocie, czy jedynie uniknąć zachowku.

Te sprawy rozstrzygane są zawsze indywidualnie, a sądy często zasięgają opinii biegłych.

Dożywocie a darowizna ze służebnością

Służebność mieszkania nie nakłada obowiązków opieki, gdyż stanowi jedynie prawo do korzystania z lokalu. Osoba obdarowana może mieszkać z dożywotnikiem lub nie. 

W praktyce służebność może prowadzić do konfliktów, m.in.:

• kto płaci za media?
• kto finansuje utrzymanie domu?
• czy obdarowany może remontować lokal?

W umowie dożywocia takie wątpliwości w ogóle nie występują, ponieważ ustawowy katalog obowiązków tworzy stabilną podstawę późniejszego współżycia.

Jak sporządzić umowę dożywocia? 

1. Umówienie wizyty u notariusza
2. Przedłożenie wszystkich dokumentów
3. Określenie szczegółowych praw i obowiązków stron
4. Sporządzenie szkicu aktu notarialnego
5. Odczytanie i podpisanie aktu
6. Notariusz dokonuje wpisów do księgi wieczystej: nowy właściciel nieruchomości oraz wpis prawa dożywocia w dziale III KW

UWAGA! Jeśli dożywotnik ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych (np. częściowo ubezwłasnowolniony), konieczna jest zgoda sądu opiekuńczego.

Przeczytaj Akt notarialny mieszkania – czym jest i ile kosztuje?

Kiedy umowa dożywocia jest nieważna?

Umowa dożywocia staje się nieważna przede wszystkim z powodu braku formy aktu notarialnego, który jest bezwzględnie wymagany przez prawo. Bez wizyty u notariusza i sporządzenia oficjalnego dokumentu przeniesienie własności nieruchomości po prostu nie następuje. Ta formalność wynika z przepisów kodeksu cywilnego, chroniących strony przed nieporozumieniami. Sąd w takim przypadku odmawia uznania umowy za ważną i nieruchomość pozostaje przy pierwotnym właścicielu. Inną przyczyną jest całkowity brak zdolności do czynności prawnych dożywotnika w chwili podpisywania. Dotyczy to osób ubezwłasnowolnionych całkowicie lub działających w stanie niepoczytalności. W efekcie wszystkie skutki prawne umowy wygasają z mocą wsteczną.​

Kolejne podstawy nieważności obejmują bezwzględne wady oświadczenia woli, takie jak sprzeczność z ustawą lub zasadami współżycia społecznego. Na przykład umowa zawierająca niedozwolone klauzule lub naruszająca prawa osób trzecich może paść w sądzie. Brak precyzyjnego określenia przedmiotu umowy, jak dokładne granice świadczeń, też podważa jej ważność. Sąd bada wtedy, czy strony naprawdę rozumiały zakres zobowiązań. Nieważność stwierdza się w postępowaniu sądowym na wniosek zainteresowanej strony. Konsekwencją jest zwrot nieruchomości i ewentualne rozliczenie świadczeń już wykonanych. Warto zawsze konsultować umowę z prawnikiem przed podpisaniem.​

Czy można ją podważyć i w jakich sytuacjach?

Podważenie umowy dożywocia jest możliwe poprzez sądowe unieważnienie z powodu względnych wad oświadczenia woli, takich jak istotny błąd. Wystarczy udowodnić, że dożywotnik mylił się co do istoty transakcji lub zakresu opieki. Groźba lub przemoc ze strony nabywcy również stanowi podstawę do żądania unieważnienia. Sąd bierze pod uwagę zarówno groźby fizyczne, jak i psychiczne naciski. Oszustwo lub podstęp, np. ukrywanie prawdziwych zamiarów nabywcy, otwiera drogę do postępowania. Dożywotnik musi wnieść pozew w ciągu roku od ustania błędu lub groźby. Po unieważnieniu nieruchomość wraca do pierwotnego właściciela z wyrównaniem świadczeń.​

W praktyce podważanie dotyczy często nadużyć wobec seniorów, jak wykorzystywanie ich samotności czy słabości zdrowotnej. Rażąca dysproporcja między wartością nieruchomości a obietnicą opieki budzi podejrzenia pozorności umowy. Sąd powołuje biegłych do wyceny i oceny stanu psychicznego stron. Spadkobiercy dożywotnika mogą dołączyć do sprawy po jego śmierci. Dowody obejmują zeznania świadków, dokumenty medyczne i korespondencję. Proces trwa zwykle rok lub dłużej i generuje koszty sądowe. Sukces zależy od jakości zebranych materiałów dowodowych.​

Umowa dożywocia a testament

Umowa dożywocia przenosi własność nieruchomości natychmiast po podpisaniu aktu notarialnego za życia dożywotnika. W efekcie ta nieruchomość nie wchodzi do masy spadkowej po jego śmierci. Testament reguluje wyłącznie pozostały majątek i nie może objąć już przekazanej części. Prawo dożywocia wygasa automatycznie ze śmiercią uprawnionego. Spadkobiercy nie dziedziczą nieruchomości objętej umową na podstawie testamentu. To odróżnia dożywocie od darowizny, która może być doliczona do spadku. Umowa zapewnia trwałe wyłączenie majątku z dziedziczenia.​

Testament nie pozwala cofnąć skutków dożywocia, bo własność przeszła nieodwołalnie. Nawet jeśli testator chciałby inaczej rozporządzić nieruchomością, jest to niemożliwe prawnie. Dożywocie jako umowa odpłatna nie zwiększa podstawy zachowku dla bliskich. Spadkobiercy nie mogą rościć sobie praw do wartości przekazanej nieruchomości. To narzędzie idealnie służy planowaniu spadkowemu bez sporów rodzinnych. Testament uzupełnia dożywocie tylko co do innych aktywów. W razie wątpliwości sąd potwierdza pierwszeństwo umowy.​

Zobacz także Przepisanie domu na jedno dziecko bez zgody drugiego

Czy można „przepisać mieszkanie za opiekę” bez notariusza?

Przepisanie mieszkania za opiekę bez notariusza jest prawnie nieskuteczne i naraża strony na poważne problemy. Umowa dożywocia wymaga bezwzględnie formy aktu notarialnego do przeniesienia własności. Zwykła umowa pisemna czy ustna nie wywołuje żadnych skutków co do nieruchomości. Notariusz weryfikuje tożsamość, zdolność prawną i wolę stron. Brak tej formy oznacza, że mieszkanie pozostaje własnością pierwotnego właściciela. Sąd odmawia wpisu do księgi wieczystej bez aktu.​

W praktyce seniorzy ryzykują, że opiekun odmówi świadczeń bez gwarancji własności. Notariusz sporządza protokół z odczytem umowy, co chroni przed nieporozumieniami. Dokumentacja obejmuje odpisy ksiąg wieczystych i dowody własności. Koszt wizyty to taksa plus VAT, zależna od wartości mieszkania. Po akcie następuje wpis do księgi wieczystej, zabezpieczający dożywotnika. Alternatywy jak darowizna też wymagają notariusza dla nieruchomości. Zawsze warto przygotować się z prawnikiem przed spotkaniem.​

Niejawne obowiązki wynikające z umowy 

Poniższe elementy nie zawsze są zapisane w umowie, ale wynikają z charakteru zobowiązania. Oznacza to, że w praktyce nabywca musi również:

• utrzymywać lokal w stanie nadającym się do zamieszkania,
• wykonywać niezbędne naprawy i konserwacje,
• modernizować instalacje (np. gazowe, elektryczne), jeśli jest to konieczne dla bezpieczeństwa dożywotnika,
• płacić podatki od nieruchomości.

Koszty przy umowie dożywocia 

Oprócz taksy, notariusz może również pobrać opłaty za: odpisy ksiąg wieczystych, wypisy aktu (często po kilka egzemplarzy), czy dodatkowe czynności notarialne wymagane w niestandardowych przypadkach (np. sprostowania, poświadczenia podpisów przy dokumentach dodatkowych).

Pod względem podatków należy pamiętać, że PCC pobiera notariusz, jak również o tym, że nie ma podatku dochodowego u zbywcy jako, że umowa odpłatna nie generuje przychodu.

Ryzyko wynikające z zakupu nieruchomości z dożywociem 

Zakup nieruchomości obciążonej dożywociem wiąże się z dodatkowym ryzykiem, które zazwyczaj nie występuje przy standardowych transakcjach. Przede wszystkim nabywca musi mieć świadomość, że osoba uprawniona z tytułu dożywocia zachowuje prawo do zamieszkiwania w nieruchomości oraz do korzystania z niej w zakresie wynikającym z umowy, często aż do końca życia. Oznacza to, że kupujący nie może swobodnie dysponować lokalem, lecz nie ma możliwości jego natychmiastowego przejęcia, wynajęcia, sprzedaży czy przebudowy, dopóki obowiązuje prawo dożywotnika. Dodatkowo nabywca musi liczyć się z koniecznością realizowania świadczeń opiekuńczych, finansowych lub utrzymaniowych, jeżeli przewiduje je w treść umowy dożywocia. W praktyce może to oznaczać regularne wizyty, zapewnianie dożywotnikowi pomocy w codziennych sprawach, a czasem także pokrywanie kosztów jego leczenia czy wyżywienia.

Ryzykiem jest również niepewność co do czasu trwania zobowiązania, ponieważ zależy ono wyłącznie od długości życia dożywotnika. W efekcie inwestycja może okazać się długoterminowo dużo mniej opłacalna, niż początkowo zakładano. Problemem bywa też stan prawny nieruchomości, ponieważ w księdze wieczystej zawsze pojawi się wzmianka o dożywociu, co praktycznie uniemożliwia późniejszą sprzedaż bez znacznego obniżenia ceny lub znalezienia nabywcy, który zaakceptuje taki stan obciążenia. W takich sytuacjach szybkim rozwiązaniem może być skup mieszkań, który umożliwia sprzedaż nieruchomości obciążonej dożywociem za gotówkę w ciągu kilku dni, bez konieczności angażowania pośredników czy banków.

Dodatkowo kupujący ponosi ryzyko ewentualnych konfliktów z dożywotnikiem, przykładowo w sytuacji, gdy ten kwestionuje sposób wywiązywania się z obowiązków, odmawia współpracy lub nie przestrzega ustaleń dotyczących utrzymania nieruchomości. Tego typu spory mogą prowadzić do postępowań sądowych, a nawet do próby rozwiązania umowy, co z kolei stawia nabywcę w trudnej sytuacji prawnej i finansowej.

Nie można też pominąć ryzyka emocjonalnego i społecznego . Zakup nieruchomości z dożywociem w praktyce oznacza wejście w bliską i często wymagającą relację z osobą starszą, schorowaną lub wymagającą opieki. Nie każdy kupujący jest na to przygotowany. Wszystkie te elementy sprawiają, że decyzja o zakupie nieruchomości obciążonej dożywociem powinna być poprzedzona bardzo dokładną analizą, konsultacją z prawnikiem i realną oceną możliwości realizacji obowiązków wynikających z umowy.

Dożywocie a kredyt hipoteczny 

Banki odmawiają kredytowania takich nieruchomości z kilku powodów:

• Ryzyko spadku wartości – lokator z dożywociem obniża wartość rynkową
• Niemożność eksmisji – prawo dożywocia ma pierwszeństwo przed hipoteką
• Niemożność przejęcia nieruchomości przez bank w przypadku doprowadzenia do egzekucji

Zdarzają się jednak przypadki, w których bank zgadza się na kredyt. Zazwyczaj dzieje się tak, jeśli:

• dożywocie zostaje przekształcone na rentę,
• nieruchomość ma bardzo wysoką wartość zabezpieczenia,

Przeczytaj Stwierdzenie nabycia spadku i co dalej?

Rozwiązanie umowy dożywocia 

Sąd może rozwiązać umowę lub zamienić ją na rentę, gdy:

• dochodzi do przemocy,
• strony nie są w stanie mieszkać razem,
• nabywca utrudnia życie dożywotnikowi,
• dożywotnik znęca się nad nabywcą.

Konsekwencje finansowe rozwiązania umowy są następujące: 

1. nieruchomość wraca do dożywotnika,
2. nabywca może żądać zwrotu wartości ulepszeń,
3. dożywotnik może żądać rozliczenia szkód wyrządzonych przez nabywcę.

Dożywocie po śmierci dożywotnika 

Po śmierci dożywotnika prawo dożywocia wygasa automatycznie z mocy prawa, zgodnie z art. 916 Kodeksu cywilnego. Nabywca nieruchomości może wtedy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu dożywocia z działu III księgi wieczystej. Procedura wymaga przedstawienia odpisu aktu zgonu dożywotnika oraz aktu notarialnego umowy dożywocia. Po wykreśleniu nieruchomość staje się pełnowartościowa , wolna od obciążeń i w pełni zbywalna na rynku. Wartość rynkowa lokalu rośnie, bo kupujący nie musi już uwzględniać długoterminowych świadczeń opiekuńczych. Wpis w księdze wieczystej blokował dotąd swobodną sprzedaż lub kredytowanie nieruchomości.

Ruchomości, oszczędności i inne składniki majątku zmarłego dożywotnika wchodzą do masy spadkowej i podlegają dziedziczeniu przez ustawowych lub testamentowych spadkobierców. Nieruchomość objęta dożywociem nie jest częścią spadku, ponieważ własność przeniesiono za życia dożywotnika w zamian za świadczenia. Spadkobiercy nie mogą rościć sobie praw do tej nieruchomości ani zachowku od jej wartości, o ile umowa była odpłatna. Nabywca zachowuje pełną własność bez żadnych dalszych zobowiązań. W razie sporów rodzinnych sąd stwierdza wygaśnięcie prawa dożywocia. Praktycznie oznacza to koniec wszelkich relacji prawnych związanych z umową. Nabywca zyskuje swobodę dysponowania lokalem, np. poprzez sprzedaż czy remont.​

Warianty dożywocia 

Umowa dożywocia może przyjmować różne formy, w zależności od tego, czego potrzebuje osoba przekazująca nieruchomość i jakie możliwości ma osoba, która ją przejmuje. Najczęściej spotykanym wariantem jest przekazanie domu lub mieszkania w zamian za zapewnienie dożywotnikowi opieki, wyżywienia, mieszkania i pomocy w codziennych sprawach. W praktyce oznacza to, że nabywca zobowiązuje się dbać o seniora tak, jak robiłby to członek rodziny np. dostarczać jedzenie, organizować leczenie, a czasem po prostu być obecnym i pomagać w codzienności.

Innym rozwiązaniem jest dożywocie polegające na umożliwieniu dożywotnikowi dalszego zamieszkiwania w nieruchomości, bez konieczności świadczenia pełnej opieki. W takim wariancie senior zachowuje prawo do określonego pomieszczenia lub części domu, a nabywca zapewnia mu tylko podstawową pomoc, na przykład opłaca media albo utrzymuje budynek w odpowiednim stanie. Istnieje też forma, w której strony umawiają się na zastąpienie świadczeń osobistych comiesięcznym świadczeniem pieniężnym. Jest to wygodne rozwiązanie, zwłaszcza gdy nabywca nie mieszka w pobliżu lub nie ma możliwości zapewnienia stałej opieki.

Każdy wariant dożywocia może zostać dopasowany do indywidualnej sytuacji życiowej stron, a umowa może zostać sporządzona bardzo szczegółowo lub tylko ogólnie, o ile obie strony rozumieją swoje obowiązki i zgadzają się na taki sposób zabezpieczenia przyszłości dożywotnika.

Dlaczego warto zawrzeć umowę dożywocia? 

Zalety dla dożywotnika:	Wady:
stabilność i bezpieczeństwo do końca życia	jeśli nabywca zawiedzie to rozwiązanie umowy bywa trudne
możliwość dostosowania umowy do indywidualnych potrzeb zdrowotnych	silny związek osobisty wymaga dobrej relacji
ominięcie sporów spadkowych	czasem wieloletnia konieczność opieki
brak ryzyka eksmisji	odpowiedzialność prawna i moralna
pozyskanie nieruchomości bez finansowania bankowego	czasami duże koszty opieki, leczenia, utrzymania
możliwość przejęcia nieruchomości w korzystnej cenie
umowa odporna na roszczenia spadkowe

Dożywocie czy darowizna? 

Trudno jednoznacznie określić nie zagłębiając się w daną sytuację, ale w zdecydowanej większości przypadków, można przyjąć:

• dla seniora bez zaufania co do przyszłej opieki – dożywocie,
• dla rodzin z bardzo dobrymi relacjami – darowizna ze służebnością,
• dla osób, które chcą uniknąć konfliktów spadkowych – dożywocie,
• dla osób planujących kredyt hipoteczny – darowizna.

Podsumowanie informacji o umowie dożywocia i sposobach jej unieważnienia

Umowa dożywocia to skuteczny sposób przekazania nieruchomości w zamian za zapewnienie osobie starszej lub potrzebującej odpowiedniej opieki, bezpieczeństwa i warunków do godnego życia. W przeciwieństwie do darowizny nie podlega ona doliczeniu do masy spadkowej, a więc zazwyczaj nie rodzi obowiązku zapłaty zachowku. Mimo to jej zawarcie wiąże się z pewnymi konsekwencjami zarówno dla osoby przekazującej nieruchomość, jak i dla nabywcy. Dlatego tak istotne jest, aby umowa była starannie przemyślana, precyzyjnie sporządzona i adekwatna do realnych potrzeb dożywotnika.

Tym samym umowa dożywocia jest wartościowym narzędziem, które może zapewnić osobie starszej poczucie bezpieczeństwa, a jednocześnie umożliwić przekazanie nieruchomości jeszcze za życia. Aby jednak spełniało swoją rolę, musi być oparte na zaufaniu, jasnych ustaleniach i odpowiedzialnym podejściu obu stron. Tylko wtedy stanowi stabilne i bezpieczne rozwiązanie, minimalizujące ryzyko przyszłych sporów rodzinnych czy sądowych.

Najczęściej zadawane pytania o unieważnienie umowy dożywocia