Sprzedaż lub zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych transakcji w życiu, a jednocześnie proces wymagający dopełnienia wielu formalności. Jedną z kluczowych ról w tym procesie odgrywa notariusz, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości w Polsce może nastąpić wyłącznie w formie aktu notarialnego. Nic więc dziwnego, że wśród stron transakcji regularnie pojawiają się pytania: kto powinien umówić notariusza oraz kto ponosi koszty związane z jego usługami? Choć praktyka rynkowa wykształciła pewne standardy, przepisy prawa pozostawiają stronom dość dużą swobodę w ustaleniach.
- Notariusz przy sprzedaży nieruchomości – dlaczego jest niezbędny?
- Kto umawia notariusza — kupujący czy sprzedający?
- Kto ponosi koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości?
- Jakie koszty składają się na opłaty notarialne?
- Czy rodzaj nieruchomości wpływa na koszty notariusza?
- Jak przygotować się do kosztów notarialnych?
- Podsumowanie informacji o umawianiu notariusza do sprzedaży mieszkania
- Najczęściej zadawane pytania – kto załatwia notariusza sprzedający czy kupujący nieruchomość
Notariusz przy sprzedaży nieruchomości – dlaczego jest niezbędny?
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że jakakolwiek umowa sporządzona w innej formie, nawet jeśli zawiera wszystkie niezbędne elementy, nie wywoła skutków prawnych. Kupujący nie stanie się właścicielem nieruchomości, a sąd wieczystoksięgowy nie dokona wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli zależy Ci na szybkiej i bezpiecznej transakcji, dobrym rozwiązaniem może być także profesjonalny skup mieszkań, który przejmuje na siebie formalności związane z przygotowaniem umowy i współpracą z notariuszem. Dzięki temu cały proces sprzedaży od podpisania aktu notarialnego po rozliczenie jest uproszczony i mniej czasochłonny dla sprzedającego.
Notariusz, jako funkcjonariusz publiczny, pełni rolę bezstronnego gwaranta bezpieczeństwa obrotu prawnego. Czuwa nad zgodnością transakcji z obowiązującymi przepisami, sprawdza tożsamość i zdolność do czynności prawnych stron, analizuje stan prawny nieruchomości oraz informuje o skutkach prawnych zawieranej umowy. Dodatkowo sporządza i składa wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej, co znacząco upraszcza procedurę po stronie kupującego.
Kto umawia notariusza — kupujący czy sprzedający?
Przepisy nie wskazują wprost, która ze stron jest zobowiązana do umówienia notariusza. W praktyce jednak najczęściej robi to kupujący, ponieważ to on inicjuje transakcję i zazwyczaj ponosi większość kosztów notarialnych. Jest to szczególnie wygodne w sytuacji, gdy zakup finansowany jest kredytem hipotecznym, ponieważ kupujący łatwiej koordynuje wówczas termin aktu notarialnego z bankiem.
Nie oznacza to jednak, że sprzedający nie ma w tej kwestii nic do powiedzenia. Równie często zdarza się, że to sprzedający proponuje konkretną kancelarię notarialną lub umawia termin spotkania, zwłaszcza jeśli zna notariusza lub korzysta z jego usług przy innych czynnościach. Ostatecznie wybór notariusza powinien być wspólną decyzją obu stron, ponieważ notariusz działa w interesie zarówno sprzedającego, jak i kupującego.
Sprawdź Czym zajmuje się notariusz i ile kosztuje?
Kto ponosi koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości?
Polskie prawo nie rozstrzyga jednoznacznie, kto ma obowiązek zapłaty wynagrodzenia notariusza. O tym decydują ustalenia stron zawarte w umowie przedwstępnej lub bezpośrednio przy akcie notarialnym. W praktyce rynkowej przyjęło się jednak, że koszty notarialne ponosi kupujący, co obejmuje nie tylko taksę notarialną, ale również większość opłat dodatkowych.
Coraz częściej spotyka się jednak rozwiązania w formie kompromisu, w których strony dzielą koszty po połowie albo uzależniają ich podział od ceny sprzedaży. Przykładowo, kupujący może zgodzić się pokryć całość kosztów notarialnych w zamian za obniżenie ceny nieruchomości. Kluczowe jest, aby takie ustalenia zostały jasno zapisane w dokumentach.
Jakie koszty składają się na opłaty notarialne?
Najważniejszym składnikiem kosztów jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalna wysokość została określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości nieruchomości. Stawki mają charakter progresywny więc im wyższa cena transakcji, tym wyższa maksymalna taksa, przy czym notariusz może zaproponować stawkę niższą niż maksymalna.
Poniższe stawki dotyczą sporządzania aktu notarialnego, w szczególności umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Są to wartości maksymalne netto i należy do nich doliczyć 23% VAT oraz inne ewentualne opłaty (np. za wypisy).
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna taksa notarialna (netto) |
|---|---|
| Do 3 000 zł | 100 zł |
| 3 001 – 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł |
| 10 001 – 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| 30 001 – 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 001 – 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 001 – 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| Powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł |
| *Dla określonych stosunków rodzinnych | maksymalnie 7 500 zł zamiast 10 000 zł (I grupa podatkowa) |
Poza taksą notarialną, przy sprzedaży nieruchomości należy uwzględnić również:
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości, który zawsze płaci kupujący (z wyjątkami, np. przy zakupie pierwszego mieszkania),
- opłatę sądową za wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł,
- koszty wypisów aktu notarialnego, które wynoszą 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę (sprzedający zazwyczaj potrzebuje jednego wypisu, a kupujący co najmniej dwóch),
- ewentualne koszty dodatkowe, takie jak depozyt notarialny, pełnomocnictwa czy dodatkowe wnioski wieczystoksięgowe.
Przykładowe wyliczenia dla nieruchomości o wartości 400 000 zł (2025)
- Taksa notarialna (maksymalna stawka)
- Dla nieruchomości o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł obowiązuje stawka: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł
- Obliczenie:
Nadwyżka ponad 60 000 zł: 400 000 zł – 60 000 zł = 340 000 zł
0,4% z 340 000 zł = 1 360 zł
- Taksa notarialna netto: 1 010 zł + 1 360 zł = 2 370 zł
- VAT (23%): 2 370 zł × 23% = 545,10 zł
- Taksa notarialna brutto: 2 915,10 zł
- Podatek PCC (2%)
- 400 000 zł × 2% = 8 000 zł
- Opłaty sądowe
- Wpis do księgi wieczystej: 200 zł
- Wypisy aktu notarialnego: ok. 150–250 zł
Łącznie: około 11 300 – 11 400 zł
*Podane kwoty są orientacyjne – notariusz może zastosować niższą taksę, a PCC nie obowiązuje w niektórych przypadkach (np. zakup pierwszego mieszkania).
Przeczytaj Akt notarialny mieszkania – czym jest i ile kosztuje?
Czy rodzaj nieruchomości wpływa na koszty notariusza?
Wysokość taksy notarialnej zależy wyłącznie od wartości transakcji, a nie od rodzaju nieruchomości. Oznacza to, że zakup mieszkania, domu czy działki podlega tym samym zasadom. W praktyce jednak działki budowlane lub inwestycyjne często mają wysoką wartość, co automatycznie przekłada się na wyższe koszty notarialne.
Pewne różnice pojawiają się przy transakcjach deweloperskich. Umowa deweloperska wiąże się bowiem z podziałem kosztów notarialnych między dewelopera a kupującego, natomiast przy umowie przenoszącej własność koszty ponosi już tylko nabywca.
Jak przygotować się do kosztów notarialnych?
Aby uniknąć nieporozumień, warto jeszcze przed podpisaniem umowy:
- precyzyjnie ustalić, kto umawia notariusza i kto ponosi poszczególne koszty,
- poprosić notariusza o szczegółowe zestawienie opłat brutto,
- upewnić się, że posiada się środki na opłaty notarialne, które często nie są objęte kredytem hipotecznym,
- zapisać wszystkie ustalenia dotyczące kosztów w umowie przedwstępnej.
- Zobacz także Depozyt notarialny – co to jest i ile kosztuje?
Podsumowanie informacji o umawianiu notariusza do sprzedaży mieszkania
Kwestia tego, kto powinien organizować notariusza i kto ponosi koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości, nie jest jednoznacznie uregulowana przepisami. W praktyce najczęściej notariusza umawia kupujący i to on pokrywa większość opłat, jednak strony mają pełną swobodę w ustaleniu innych zasad. Kluczem do bezproblemowej transakcji jest jasna komunikacja, wcześniejsze ustalenia oraz świadome przygotowanie się na wszystkie koszty związane z zawarciem aktu notarialnego. Dzięki temu sprzedaż lub zakup nieruchomości może przebiec sprawnie i bez niepotrzebnych napięć.
