Utrudnianie korzystania ze współwłasności – jak sobie  tym poradzić?

Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której prawo do jednego mieszkania, domu lub działki posiada kilka osób. Choć na pierwszy rzut oka wydaje się to rozwiązaniem prostym i sprawiedliwym w praktyce bardzo często prowadzi do sporów i nieporozumień. Najczęstszym problemem z jakim mierzą się współwłaściciele jest utrudnianie korzystania ze współwłasności. Jest to sytuacja, w której jedna ze stron uniemożliwia lub ogranicza dostęp pozostałym do wspólnej nieruchomości. Takie zachowanie może przybierać różne formy. Zdarza się, że jeden ze współwłaścicieli zmienia zamki w drzwiach, blokuje wejście na posesję, zajmuje całą przestrzeń gospodarczą uniemożliwiając pozostałym korzystanie z przysługujących im praw. W skrajnych przypadkach dochodzi nawet do konfliktów rodzinnych lub sąsiedzkich, które kończą się interwencją policji lub sprawą w sądzie. Należy jednak pamiętać, że każdy współwłaściciel ma równe prawa do nieruchomości niezależnie od wielkości swojego udziału. Oznacza to, że nikt nie może samowolnie decydować o wyłącznym korzystaniu z części wspólnej czy ograniczać dostępu innym współposiadaczom. W świetle prawa takie działania mogą być uznane za naruszenie posiadania lub bezprawne utrudnianie korzystania z nieruchomości, za które grożą konsekwencje cywilne, a w niektórych przypadkach także karne. Warto wyjaśnić czym dokładnie jest utrudnianie korzystania z części wspólnej, jakie prawa przysługują współwłaścicielom oraz w jaki sposób można skutecznie bronić się przed takim zachowaniem.

Co może być uznane za działania utrudniające korzystanie ze wspólnej nieruchomości?

Współwłaściciele mają równe prawo korzystania z nieruchomości niezależnie od wielkości udziałów, o ile umownie nie postanowiono inaczej. Problem pojawia się wtedy, gdy jedna ze stron zaczyna naruszać to prawo stosując działania wymierzone w pozostałych współwłaścicieli. Do najczęstszych form naruszeń zalicza się utrudnianie korzystania ze współwłasności, które może przyjmować różne formy zarówno jawne, a także subtelne, ale realnie ograniczające możliwość korzystania z nieruchomości. W praktyce takie sytuacje obejmują m.in. samowolne blokowanie pomieszczeń, zajmowanie części wspólnych ponad własny udział czy instalowanie zamków i ogrodzeń uniemożliwiających swobodny dostęp pozostałym współwłaścicielom. Zdarza się, że jedna osoba traktuje nieruchomość jak wyłączną własność i ignoruje prawa innych, mimo że są współposiadaczami. Tego rodzaju działania nie tylko naruszają przepisy kodeksu cywilnego, ale nierzadko prowadzą do poważnych konfliktów. Nie można również pominąć innych form nacisku m.in. celowego utrudnienia w użytkowaniu części wspólnej np. zastawianie przejścia meblami, blokowania piwnicy lub zajmowania miejsca parkingowego przysługującego wszystkim współwłaścicielom. Każda z tych sytuacji jeśli ogranicza możliwość normalnego funkcjonowania może być uznana za naruszenie praw współwłaściciela. Właśnie dlatego tak ważne jest zrozumienie, że żaden współwłaściciel nie ma prawa wyłączać innych z korzystania z nieruchomości, niezależnie od posiadanego udziału.

Przeczytaj Współwłasność małżeńska nieruchomości – najważniejsze informacje

Utrudnianie korzystania ze współwłasności w świetle obowiązujących przepisów

Jednym z najpoważniejszych naruszeń jest uniemożliwienie wejścia do mieszkania. Dzisiaj nadal zdarza się to w wielu konfliktach dotyczących współwłasności. Gdy jeden ze współwłaścicieli zmienia zamki, nie wydaje kluczy lub fizycznie blokuje wejście dochodzi do naruszenia posiadania podlegających ochronie prawnej. Osoba pozbawiona dostępu może w takiej sytuacji złożyć wniosek o przywrócenie posiadania, a sąd co do zasady nakazuje natychmiastowe dopuszczenie jej do lokalu. Częstym problemem jest także brak dostępu do współwłasności, który może przybierać różne formy począwszy od całkowitego wyłączenia z użytkowania, aż po ograniczenia typu możliwość korzystania tylko w określonych godzinach. Prawo cywilne nie przewiduje takich ograniczeń, chyba że współwłaściciele zgodnie ustalą zasady korzystania. W przeciwnym razie każdy z nich ma pełne prawo wejścia do nieruchomości w dowolnej chwili. Jeszcze innym problemem jest brak dostępu do części wspólnej piwnicy, strychu, komórki lokatorskiej, miejsca postojowego czy korytarza. Jeśli jeden ze współwłaścicieli montuje kłódkę, zamyka przejście lub blokuje je rzeczami narusza w ten sposób prawo pozostałych do współposiadania. Takie działanie może stanowić podstawę do roszczeń nie tylko o przywrócenie posiadania, ale również o odszkodowanie, jeśli utrudnienia wyrządziły realną szkodę (np. brak możliwości przechowywania rzeczy lub konieczność wynajęcia powierzchni magazynowej). W każdym
z tych przypadków kluczowe jest ustalenie, że dostęp został ograniczony bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli więc pojawia się sytuacja, która uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości istnieją konkretne narzędzia prawne pozwalające przywrócić równowagę i ukrócić nieuczciwe praktyki jednej ze stron.

Utrudnianie korzystania z części wspólnej i posesji – jak reagować?

W wielu przypadkach konflikt między współwłaścicielami nie dotyczy całego lokalu, ale tylko wybranych elementów budynku lub terenu. Do najczęstszych problemów należy utrudnianie korzystania z części wspólnej np. piwnicy, strychu, klatki schodowej, miejsc parkingowych czy pomieszczeń gospodarczych. Choć przestrzenie nie są przypisane wyłącznie do jednego właściciela zdarza się, że ktoś zaczyna je „zawłaszczać”, zastawia je swoimi rzeczami albo wprowadza zasady, których nikt wcześniej nie ustalał. Współwłaściciele mają równe prawo korzystania z części wspólnych, a ich ograniczanie bez zgody wszystkich współposiadaczy jest działaniem sprzecznym z prawem. Jeśli więc jedna strona uniemożliwia wejście do piwnicy, odcina drogę do komórki lokatorskiej lub blokuje miejsce parkingowe można uznać to za naruszenie posiadania. Co ważne, nie ma znaczenia czy utrudnienia są celowe czy wprowadzone „przy okazji”. Liczy się skutek jako ograniczenie możliwości normalnego korzystania przez pozostałe osoby. Trudności pojawiają się również na zewnątrz budynku, gdzie częstym problemem jest utrudnianie korzystania z posesji. Może to przybierać formę grodzenia części działki, ustawiania szlabanów, utrudnienia dojazdu do nieruchomości lub blokowania bramy wjazdowej. Przedstawione działania budują konflikt, a w świetle prawa są traktowane podobnie jak naruszenie posiadania. Każdy współwłaściciel ma bowiem prawo wejścia i korzystania z całej nieruchomości, dopóki nie postanowiono inaczej w umowie lub sądowo. Jeśli dochodzi do utrudniania korzystania z nieruchomości, reakcja powinna być szybka. Pierwszym krokiem zawsze powinno być polubowne rozwiązanie problemu czyli rozmowa, propozycja ustalenia zasad korzystania czy mediacja. W praktyce jednak wiele takich konfliktów trwa od lat, a współwłaściciele często nie są w stanie porozumieć się bez wsparcia z zewnątrz. W takiej sytuacji pozostaje tylko droga prawna. Można złożyć:

• wniosek o przywrócenie posiadania,
• pozew o zaniechanie naruszeń,
• wniosek o sądowy podział nieruchomości do korzystania,
• żądanie odszkodowania za poniesione szkody.

Sąd, oceniając sprawę bierze pod uwagę nie tylko przepisy prawa, ale także dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, potrzeby obu stron oraz czy naruszenia były powtarzające się i uporczywe. Im szybciej współwłaściciel zacznie reagować tym większe szanse na szybkie zakończenie sporu i przywrócenie normalnych warunków korzystania 

z nieruchomości.

Sprawdź Po ilu latach małżeństwa majątek jest wspólny?

Co zrobić, gdy współwłaściciel utrudnia korzystanie ze współwłasności?

Jednym z najbardziej frustrujących problemów, z którymi muszą mierzyć się współwłaściciele jest brak dostępu do współwłasności. Sytuacja pojawia się wtedy, gdy jeden ze współposiadaczy przejmuje faktyczną kontrolę nad nieruchomością i nie dopuszcza pozostałych do korzystania z niej. Może to dotyczyć zarówno wejścia do domu, a także części terenu, pomieszczeń gospodarczych czy miejsc parkingowych. Choć wiele osób obawia się konfrontacji warto wiedzieć, że prawo stoi po stronie właściciela, który został pozbawiony dostępu. Najczęstszą formą takiego naruszenia jest uniemożliwienie wejścia do mieszkania poprzez wymianę zamków, instalację dodatkowych zabezpieczeń, blokowanie drzwi czy fizyczne niedopuszczanie drugiej osoby. Współwłaściciel nie ma prawa podejmować takich działań bez zgody pozostałych. Jeśli do tego dojdzie można domagać się przywrócenia posiadania w trybie pilnym. Sąd zobowiązuje wtedy osobę naruszającą do umożliwienia dostępu i zaprzestania naruszeń. W przypadku dłuższego konfliktu można również złożyć wniosek o sądowy podział sposobu korzystania z nieruchomości, dzięki czemu każdy współwłaściciel otrzyma określoną przestrzeń do wyłącznego użytku. To rozwiązanie często wprowadza spokój i porządek tam, gdzie wcześniejsze rozmowy nie przynosiły efektów. Warto działać szybko. Im więcej dokumentów, świadków i dowodów zachowa osoba poszkodowana tym łatwiej udowodnić naruszenia. Alternatywnym rozwiązaniem może być sprzedać swoich udziałów w nieruchomości do skupu mieszkań i udziałów. Proces ten przebiega sprawnie i pozwala pozbyć się problemu z dostępem do współwłasności.

Brak dostępu do części wspólnej – kiedy sprawa trafia do sądu?

Choć współwłaściciele teoretycznie mają równe prawa do korzystania z pomieszczeń wspólnych, praktyka bywa zupełnie inna. Często dochodzi do sytuacji, w której jeden ze współwłaścicieli przejmuje strych, piwnicę, komórkę lokatorską czy część korytarza i zaczyna traktować te miejsca jak wyłącznie własne. Współwłaściciel może również blokować dojście, zastawiać je meblami lub składować tam rzeczy ograniczając swobodę pozostałych. Tego rodzaju działania uznawane są przez sądy za formę naruszenia posiadania podobnie jak utrudnianie korzystania z części wspólnej. Co istotne, do naruszenia dochodzi niezależnie od tego czy było celowe. Wystarczy, że inna osoba została realnie pozbawiona możliwości korzystania z części wspólnej nawet czasowo. Jeśli rozmowy nie przynoszą rezultatu właściciel może skierować sprawę na drogę sądową. Sąd dokona analizy dotychczasowego sposobu korzystania z przestrzeni, potrzeby stron, a także przesłanki wskazujące na uporczywe naruszanie prawa. W sporach o dostęp do części wspólnych kluczowa jest szybka reakcja oraz dowody. Długotrwałe zaniedbanie problemu może osłabić pozycję właściciela.

Dowiedz się Ile kosztuje dopisanie współmałżonka do majątku?

Utrudnianie korzystania ze współwłasności – podsumowanie

Utrudnianie korzystania ze współwłasności to problem, który potrafi skutecznie zakłócić codzienne funkcjonowanie i prowadzić do długotrwałych konfliktów. Warto pamiętać, że każdy współwłaściciel ma równe prawa do nieruchomości, a ograniczanie dostępu czy blokowanie części wspólnych jest działaniem sprzecznym z prawem. Jeśli rozmowy i mediacje nie przynoszą rezultatów, istnieją skuteczne narzędzia prawne pozwalające przywrócić porządek i ochronić swoje interesy. W wielu przypadkach szybka reakcja zapobiega narastaniu problemu i minimalizuje ryzyko dalszych naruszeń. Najważniejsze jest jednak, aby nie bagatelizować takich sytuacji i w razie potrzeby skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej, która ułatwi przejście przez cały proces.

Najczęściej zadawane pytania o utrudnianie korzystania ze współwłasności