Jak znieść współwłasność nieruchomości i na co zwrócić uwagę?

Sytuacje, w których nieruchomość należy do kilku współwłaścicieli nie należą do rzadkości. Współwłasność może powstać między innymi za sprawą zakupu nieruchomości podczas trwania małżeństwa, otrzymanie mieszkania w spadku wraz z krewnymi, bądź poprzez standardowy zakup ułamkowej części nieruchomości. Gdy panuje jednomyślność w stosunku do zarządzania oraz sposobu użytkowania nieruchomości, taki stan rzeczy nie rodzi problemów. Bywają jednak zdarzenia, w których oczekiwania oraz potrzeby poszczególnych współwłaścicieli stają się rozbieżne. Wszelkie informacje dotyczące zniesienia współwłasności nieruchomości poruszamy w tym artykule.

Czym jest współwłasność nieruchomości? 

Współwłasność jest to sytuacja, w której jedną nieruchomość posiada co najmniej dwóch właścicieli. W przypadku konfliktów i innych czynników przychodzi refleksja nad możliwością zniesienia współwłasności. Najłatwiejszą drogą wyjścia z niekomfortowej sytuacji jest odsprzedaż udziału pozostałym właścicielom lub osobom trzecim. Nie zawsze jest to jednak możliwe, gdyż grono potencjalnych nabywców ułamkowej części nieruchomości jest niezwykle wąskie. Warto zatem rozważyć kontakt ze skupem nieruchomości, który może być zainteresowany odkupieniem udziału, a także służy wsparciem na każdym etapie transakcji. Brak możliwości polubownego załatwienia sprawy oraz niechęć do sprzedaży własnych udziałów w nieruchomości powoduje natomiast konieczność rozwiązania sporu na drodze sądowej.

Przepisy kodeksu cywilnego wyróżniają dwa rodzaje współwłasności:

• Łączną – wysokość udziałów nie jest określona. Do sprzedaży wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przykładem tego typu współwłasności jest wspólność małżeńska ustawowa bez rozdzielności majątkowej. 
• Ułamkową – każdy ze współwłaścicieli posiada określoną ułamkową część nieruchomości, którą może dysponować. Co do zasady podczas sprzedaży nie jest wymagana zgoda pozostałych współwłaścicieli. 

Najczęstszą sytuacją, w której nieoczekiwanie można stać się właścicielem udziału w nieruchomości jest postępowanie spadkowe. Relacje spadkobierców często bywają skomplikowane. Nieunormowane sprawy z przeszłości uniemożliwiają zgodne zarządzanie odziedziczoną nieruchomością. Wspólne utrzymywanie nieruchomości utrudniają także odległe miejsca zamieszkania poszczególnych spadkobierców. Mogą występować również różnice interesów. Zdarza się, że jeden ze współwłaścicieli chciałby odziedziczoną nieruchomość wynajmować, podczas gdy inny chciałby swój udział spieniężyć. Eskalacja sporów wywołuje straty dla wszystkich stron, gdyż nieużytkowana nieruchomość generuje koszty i niszczeje. 

Jak znieść współwłasność? Sprzedaż udziału w nieruchomości 

W przypadku wszelkiego rodzaju nieporozumień współwłaścicieli, gdy wspólne, zgodne zarządzanie lub sprzedaż całości i sprawiedliwy podział nie są możliwe, pozostają dwie możliwości pozbycia się współwłasności: sprzedaż udziałów lub przeprowadzenie procedury zniesienia współwłasności.

Sprzedaż udziału w nieruchomości na wolnym rynku może odbyć się w sposób dyskretny, bez spotykania się z innymi udziałowcami, co jest niezwykle istotne dla osób skonfliktowanych. Przebieg transakcji sprzedaży ułamkowej części nieruchomości jest taki sam jak w przypadku sprzedaży całości. Forma umowy sprzedaży udziału w nieruchomości również nie odbiega od standardowej i jest nią akt notarialny. Transakcja jest jednostopniowa i polega na podpisaniu u notariusza umowy przenoszącej własność. Pozostali współwłaściciele nie muszą być informowani o zamiarze sprzedaży, chyba że prawo pierwokupu wynika z konkretnej umowy cywilnoprawnej zawartej między nimi, co w praktyce zdarza się niezwykle rzadko.

Przeczytaj Współwłasność małżeńska nieruchomości – najważniejsze informacje

Jak znieść współwłasność? Umowne i sądowe zniesienie współwłasności

Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości ma prawo żądania zniesienia współwłasności co wynika z art. 210 kodeksu cywilnego. Wyróżnia się dwa tryby zniesienia współwłasności:

• umowny, 
• sądowy. 

Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić za sprawą porozumienia współwłaścicieli co do sposobu oraz kwestii rozliczenia. Wówczas wszyscy współwłaściciele zobowiązani są do złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zniesienia współwłasności oraz jego sposobu. Umowa musi mieć formę aktu notarialnego, co oznacza konieczność poniesienia kosztu w postaci taksy notarialnej. 

W przypadku braku porozumienia współwłaścicieli stosuje się tryb orzeczenia sądowego. Przyznając nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, sąd wyznacza równocześnie obowiązek spłaty pozostałych współwłaścicieli. Sprawy sądowe o zniesienie współwłasności mogą toczyć się nawet kilka lat. Rozwiązanie problemu nie nastąpi zatem natychmiast, a nieruchomość będzie trzeba nadal wspólnie utrzymywać. Dodatkowym obciążeniem może być również obowiązek uczestnictwa w rozprawach sądowych oraz koszty usług prawniczych. Warto również dodać, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż współwłasność można znieść współwłasność niezależnie od długości jej trwania, nawet po kilkudziesięciu latach.

Zobacz też Utrudnianie korzystania ze współwłasności – jak sobie  tym poradzić? 

Sposoby sądowego zniesienia współwłasności:

Przepisy określają trzy sposoby sądowego zniesienia współwłasności. Są to: 

• podział w naturze,
• przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych, 
• sprzedaż nieruchomości w odniesieniu do przepisów postępowania cywilnego. 

W przypadku nieruchomości podział w naturze jest możliwy wyłącznie w przypadku nieruchomości gruntowych oraz budynków z wyodrębnionymi lokalami pozwalających na fizyczny podział.  Podział w naturze następuje najczęściej po zasięgnięciu opinii biegłych co do sposobu podziału. Orzecznictwo sądu stanowi również, iż nie można podzielić nieruchomości, jeżeli np. na wskutek podziału działek niektóre z wydzielonych stałyby się mniej użyteczne i wartościowe od pozostałych (postanowienie SN z 15/11/2001 r., sygn. akt III CKN 1439/00). Warto również pamiętać, że nie można znieść współwłasności co do części składowej danej rzeczy.  Oznacza to, że część składowa nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności. W przypadku np. domu posadowionego na wspólnym gruncie nie jest możliwe zniesienie współwłasności samego budynku, bez zniesienia współwłasności nieruchomości gruntu . Budynek jest bowiem prawnie traktowany jako część składowa gruntu, na którym jest posadowiony.

Jeżeli uczciwy podział w naturze zgodnie z posiadanymi udziałami nie jest możliwy, sąd może przyznać nieruchomość jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych. W takim wypadku jeden z dotychczasowych współwłaścicieli (lub kilku) staje się wyłącznym właścicielem, pozostali mają natomiast roszczenie o uzyskanie spłaty ich udziałów. Mają zatem prawo żądać wynagrodzenie pieniężnego o równowartości ich udziałów. Sąd określa wówczas termin oraz sposób zapłaty. Warto podkreślić, że zniesienie współwłasności przez przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi nie może nastąpić wbrew jego woli. Nie powinno się stosować tej możliwości także wtedy, gdy żaden współwłaściciel nie życzy sobie takiego sposobu zniesienia współwłasności. W praktyce przyznanie rzeczy jednemu właścicielowi rzadko dochodzi do skutku w przypadku skonfliktowanych współwłaścicieli. 

W sytuacji, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża chęci bycia jedynym właścicielem nieruchomości, sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości. Wówczas sprzedaż następuje na podstawie przepisów o egzekucji sprzedaży nieruchomości. Uzyskana kwota jest następnie rozdysponowana między współwłaścicieli zgodnie z posiadanymi wcześniej udziałami.  

Warto w tym miejscu dodać, iż wniosek o zniesienie współwłasności podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 1000 zł. Jeżeli jednak we wniosku zawarto zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata jest niższa i wynosi 300 zł.

Dowiedz się Po ilu latach małżeństwa majątek jest wspólny?

Ile trwa sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości?

Najszybszą forma zniesienia współwłasności nieruchomości jest zawarcie umowy. Współwłaściciele muszą być wówczas zgodni co do sposobu zniesienia. Cała procedura kończy się podczas wizyty w kancelarii notarialnej. Po podpisaniu aktu notarialnego należy jeszcze poczekać na zaktualizowanie własności w księgach wieczystych co trwa zazwyczaj do kilku miesięcy. Postępowanie sądowe trwa zdecydowanie dłużej. Po wniesieniu wniosku należy oczekiwać na wyznaczenie terminu postępowania, co trwa około 2-3 miesiące. Dodatkowo należy doliczyć czas na wydanie opinii przez biegłego. Długość całej procedury sądowej zależy również od zgodności współwłaścicieli co do sposobu rozwiązania sytuacji. Brak porozumienia współwłaścicieli oraz kwestie poboczne wymagające określenia przez sąd mogą sprawić, że postępowanie będzie się trwać latami.

Przeczytaj Dziedziczenie mieszkania własnościowego po rodzicach – zasady, sprzedaż, współwłasność i formalności

Jak znieść współwłasność nieruchomości – najważniejsze informacje

Sprawy dotyczące współwłasności nie należą do najłatwiejszych. Najszybszym i najmniej absorbującym rozwiązaniem jest porozumienie między stronami, choć w praktyce skomplikowane relacje współwłaścicieli na to nie pozwalają. Brak możliwości polubownego rozwiązania sytuacji prowadzi do konieczności skorzystania z procedury sądowej. Należy jednak pamiętać, że jest to droga najbardziej czasochłonna i angażująca. Ostatnim rozwiązaniem wyjścia ze współwłasności jest sprzedaż posiadanego udziału na wolnym rynku. Warto w tym celu skontaktować się ze skupem mieszkań. Można w ten sposób uzyskać bezpłatną poradę, a także zdobyć potencjalnego nabywcę udziału. Specjaliści zajmujący się skomplikowanymi nieruchomościami na co dzień, pomogą załatwić wszelkie formalności. Wsparcie na każdym etapie transakcji pozwoli na zminimalizowanie obciążenia czasowego. Sprzedaż udziału firmie specjalizującej się nieruchomościami oznacza również sprawne uzyskanie środków finansowych, bezzwłocznie w trakcie wizyty u notariusza.

Najczęściej zadawane pytania o zniesienie współwłasności nieruchomości