Decyzja o zakupie nieruchomości wymaga podjęcia szeregu istotnych decyzji. Przede wszystkim należy przeanalizować takie kwestie jak: lokalizacja, metraż, rodzaj budynku, cena, czy sposób finansowania. Dylematem bywa również alternatywa pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym. Obie opcje posiadają wady i zalety, w znacznym stopniu przekładające się na ostateczną cenę nieruchomości oraz to, jakie prace trzeba będzie wykonać jeszcze przed przeprowadzką. Wszelkie kwestie dotyczące rynku pierwotnego oraz wtórnego, a także występujące między nimi różnice zostaną poruszone w dalszej części tekstu.
Charakterystyka rynku pierwotnego
Pierwotny rynek nieruchomości najłatwiej zdefiniować jako ogół budynków i lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, oferowanych do sprzedaży przez podmioty deweloperskie lub spółdzielnie mieszkaniowe. Przedmiotem obrotu na rynku pierwotnym są zatem lokale w nowo wybudowanych budynkach. Oferowane są nieruchomości zarówno w trakcie budowy, jak i już ukończone. Przedmiotem obrotu na rynku pierwotnym mogą być różnego rodzaju nieruchomości takie jak: mieszkania, domy jednorodzinne, domy szeregowe, czy garaże. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym można porównać do nabycia nowego samochodu z salonu. Warto jednak pamiętać, że nabywca korzysta tu z rękojmi, która na elementy konstrukcyjne wynosi 5 lat.
Dowiedz się Jak szybko sprzedać mieszkanie?
Charakterystyka rynku wtórnego
Na rynku wtórnym natomiast przedmiotem obrotu są nieruchomości „z drugiej ręki”, czyli nabywane od poprzedniego właściciela. Czasem zdarza się jednak, że wcale nie były użytkowane. W sytuacji, gdy z różnych przyczyn mieszkanie zostało zakupione od dewelopera, następnie wykończone oraz umeblowane, a obecnie trafiło ponownie do sprzedaży, traktowane jest jako mieszkanie z rynku wtórnego. Cechą charakterystyczną dla tego segmentu rynku jest możliwość natychmiastowego zamieszkania po zakupie. Jednakże w przypadku, gdy zakup dotyczy mieszkania w stanie do generalnego remontu, wówczas przystosowanie do własnych potrzeb może okazać się kosztowne i czasochłonne. Warto zaznaczyć, że na tym rynku sprzedającym może być zarówno osoba prywatna, jak i firma.
Jakie są zalety mieszkania z rynku pierwotnego?
Mieszkania z rynku pierwotnego mają wiele zalet, choć ten wybór nie jest również pozbawiony wad. W pierwszej kolejności warto przeanalizować zalety. Największą zaletą, na którą uwagę zwracają nabywcy, jest zakup mieszkania w nowym budynku, z ładnie zaaranżowanym obejściem, a także nowocześnie wyglądającą klatką schodową. W samym lokalu natomiast nie znajdziemy rozwiązań po poprzednim właścicielu, co powoduje mniejsze nakłady związane z przygotowaniem mieszkania do wykończenia np. brak konieczności wyburzania ścian lub skuwania płytek. Fakt ten daje dodatkowo większe możliwości aranżacyjne oraz możliwość dostosowania wszelkich pomieszczeń do indywidualnych potrzeb. Kwestia samego remontu również wydaje się łatwiejsza w mieszkaniu z rynku pierwotnego, ze względu na świeżo położone tynki na ścianach oraz równe wylewki podłogowe (choć nie zawsze tak jest w rzeczywistości). Wielu inwestorów decyduje się na taki krok po szybkim upłynnieniu starego lokalu, w czym pomaga profesjonalny skup mieszkań.
Niektórzy deweloperzy oferują również możliwość wykończenia mieszkania pod klucz, która wprawdzie będzie wiązała się z pewnymi ograniczeniami co do aranżacji czy wyboru materiałów, ale równocześnie okaże się sporą oszczędnością czasu i mniejszym stresem. Niemniej jednak na etapie wykańczania, inwestor będzie miał wpływ na finalny efekt, co przy zakupie gotowego mieszkania z rynku wtórnego (będącego po remoncie wykonanym przez poprzedniego właściciela) jest niemożliwe. Kolejną ogromną zaletą rynku pierwotnego są nowocześnie wyglądające przemyślane osiedla, często zamknięte z placami zabaw, co gwarantuje większe bezpieczeństwo i swobodę dla dzieci.
Nowo wybudowane inwestycje przyciągają również przedsiębiorców, którzy chętnie zajmują lokale usługowe świadcząc dla mieszkańców różnego rodzaju usługi. Powoduje to również dodatkowy komfort umożliwiający zrobienie zakupów blisko miejsca zamieszkania.
Jakie są wady mieszkania z rynku pierwotnego?
Wybór lokalu z rynku pierwotnego ma również swoje wady, które paradoksalnie częściowo wynikają z przytoczonych wyżej zalet. Po pierwsze zakup lokalu z rynku pierwotnego oznacza długi czas oczekiwania na możliwość zamieszkania. W przypadku zakupu na początkowym etapie inwestycji, czas wymagany na odbiór własnego lokum może wynieść nawet kilka lat. Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się również z ryzykiem niewykonania inwestycji na czas lub nieukończenia jej w ogóle. Zdarzały się bowiem sytuacje, w których deweloper wpadał w kłopoty finansowe, a nawet okazywał się oszustem. Należy jednak zaznaczyć, że od 2022 roku bezpieczeństwo nabywców znacząco wzrosło dzięki powołaniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), który zapewnia zwrot wpłaconych środków w przypadku upadłości dewelopera lub niedokończenia budowy. Taka sytuacja umożliwia prawo dochodzenia odszkodowania, lecz sprawy sądowe mogą trwać wiele lat, a kwestia odzyskania pieniędzy dzięki DFG jest obecnie znacznie pewniejsza niż dawniej. Warto pamiętać, że ryzyko jest tym większe, im wcześniejszy jest etap realizacji inwestycji. Kolejną potencjalną wadą może być lokalizacja. Wiele nowych osiedli powstających w dużych miastach znajduje się bowiem na obrzeżach. Dla niektórych będzie to plus, jednak wielu osobom może to przeszkadzać, zwłaszcza jeśli nowe osiedle nie będzie odpowiednio skomunikowane z centrum miasta. Uwagę należy zwrócić również na finalny koszt wykończenia. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym należy do ceny bazowej doliczyć koszty jego wykończenia. To może pochłonąć dodatkowo nawet kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy, w zależności od tego, jakie materiały wykorzystujemy i kto przeprowadza prace wykończeniowe. Kupując mieszkanie na prestiżowym osiedlu nabywcy podświadomie więcej wydają na wykończenie oraz umeblowanie. Na rynku wtórnym można wykorzystać część wyposażenia po poprzednich właścicielach, a generalny remont przeprowadzić za kilka lat, rynek pierwotny natomiast nie daje takiej możliwości. Kolejną kwestią jest możliwość stosowania przez dewelopera niskiej jakości materiałów lub zbyt szybka realizacja kolejnych etapów inwestycji, co może powodować pękanie ścian oraz posadzek wynikające z naturalnego procesu osiadania nowego budynku.
Poznaj Rodzaje mieszkań – czym się różnią?
Jakie są zalety mieszkania z rynku wtórnego?
Rynek wtórny jest bardzo rozbudowany, szczególnie jeżeli chodzi o wachlarz wyboru ze względu na lokalizację. Szeroka oferta na rynku wtórnym należy zatem do głównych jego zalet. W odróżnieniu do rynku pierwotnego, rynek wtórny oferuje również nieruchomości o znacznie większej rozpiętości cenowej. Sprawia to, że osoby mniej majętne również mogą pozwolić sobie na zakup własnego mieszkanie. Nieruchomości na rynku wtórnym rozsiane są w najróżniejszych lokalizacjach, również w tych najbardziej pożądanych. Inwestycje deweloperskie przeważnie nie gwarantują takiej elastyczności. Kolejną możliwością, którą oferuje rynek wtórny, są mieszkania z niepowtarzalnym charakterem, często zlokalizowane w zabytkowych kamienicach z wysokimi stropami. To gratka dla miłośników wyposażania mieszkań meblami z minionych epok. Taka aranżacja wnętrz z pewnością nie pasowałaby do nowo powstałego budynku z rynku pierwotnego. Kolejną zaletą większości mieszkań z rynku wtórnego jest dobra komunikacja z innymi częściami miasta, a także niewielka odległość od szkół czy budynków administracji państwowej. Ułatwia to codzienne funkcjonowanie i pozwala oszczędzić wiele czasu. Jednym z ważniejszych cech mieszkań z rynku wtórnego jest możliwość zakupienia lokum po remoncie, gotowego do wprowadzenia. Na rynku pierwotnym jest to natomiast niemożliwe, gdyż mieszkania wymagają wykończenia oraz wyposażenia. Warto również zauważyć, że przy zakupie gotowego lokalu na rynku wtórnym, kredytobiorca może zamieszkać w nim szybciej, co skraca okres płacenia jednocześnie raty kredytu i kosztów wynajmu obecnego lokum.
Dowiedz się Ile kosztuje mieszkanie w bloku 48m2?
Jakie są wady mieszkania z rynku wtórnego?
Przechodząc do wad mieszkań z rynku wtórnego, warto zacząć od kwestii drogiego remontu mieszkań kupowanych w stanie do generalnego remontu, szczególnie jeżeli mowa o kamienicach. Choć mieszkania w kamienicach pozwalają na uzyskanie dodatkowych walorów estetycznych i aranżacyjnych, remont może okazać się niezwykle kosztowny, szczególnie jeżeli wymiany będą wymagać stropy lub konieczność wykonania ogrzewania od podstaw. Również pomieszczenia z wysokimi sufitami, które mogą być uznane jako niepowtarzalną zaletę, wymagają większych nakładów finansowych podczas remontu. Nawet jeżeli pozornie wszystko wygląda dobrze, w czasie prac może okazać się, że potrzebne są większe inwestycje. W niektórych mieszkaniach z rynku wtórnego (szczególnie budowanych w czasach PRL) wiele do życzenia pozostawiają również wszelkie kąty i płaszczyzny. Mowa o nierównych ścianach oraz różnych poziomach posadzek. To również powoduje zwiększenie kosztów podczas remontu. Wymiany mogą wymagać również piony kanalizacyjne oraz instalacje: wodna oraz elektryczna. Do wad mieszkań z rynku wtórnego zaliczają się również prawdopodobne wyższe czynsze ze względu np. na wysoki fundusz remontowy wynikający z konieczności modernizacji starszej substancji budynkowej.
Jakie są różnice podatkowe między rynkiem pierwotnym a wtórnym?
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, nabywca zobowiązany jest do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynoszącego w przypadku nieruchomości 2% od ceny zakupu. Możliwe jest natomiast zastosowanie obowiązującego od 31 sierpnia 2023 roku zwolnienia od podatku PCC dla osób nabywających swoją pierwszą nieruchomość w życiu (mieszkanie lub dom jednorodzinny). Wybierając nieruchomość z rynku pierwotnego, konieczność odprowadzenia podatku PCC nie obowiązuje, ponieważ wskazana przez dewelopera cena zawiera już podatek VAT. Należy również pamiętać, że od kwietnia 2023 r. na obu rynkach sprzedający ma obowiązek dostarczyć nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu.
Odkryj Ile kosztuje mieszkanie w bloku na wsi?
Jakie istnieją różnice w dokumentach pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym?
Formalności w procesie nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym oraz wtórnym znacznie się różnią. Zakup mieszkania z rynku pierwotnego wymaga zawarcia umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska to dokument obowiązkowy w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, które jeszcze nie powstało (znajduje się w trakcie budowy lub na etapie tzw. „dziury w ziemi”) i nie posiada założonej księgi wieczystej. Zobowiązuje dewelopera i kupującego do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej przenoszącej prawo własności. Dokument ten określa m.in. warunki budowy, przeniesienia własności nieruchomości oraz regulowania płatności na poszczególnych etapach. Powinna obligatoryjnie być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty jej sporządzenia deweloper i nabywca pokrywają zazwyczaj po połowie.
Aby nabyć nieruchomość na rynku wtórnym, często zawiera się najpierw umowę przedwstępną (szczególnie przy kredycie), a następnie umawia termin aktu notarialnego i przystępuje do zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym procesie niezwykle istotna jest rzetelna wycena nieruchomości, która pozwala kupującemu zweryfikować realną wartość rynkową lokalu przed finalizacją transakcji. Uprzednio należy oczywiście zgromadzić niezbędne dokumenty takie jak: akt nabycia (np. akt notarialny sprzedaży, darowizny), dokumenty potwierdzające własność ze spółdzielni (w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu), zaświadczenie z urzędu miasta o braku osób zameldowanych w lokalu oraz zaświadczenie o braku zadłużenia w opłatach eksploatacyjnych. W przypadku sprzedaży mieszkania ze spadku niezbędne będą również: akt poświadczenia dziedziczenia lub prawomocny wyrok sądu w tym zakresie oraz zaświadczenie z urzędu skarbowego o rozliczeniu podatku od spadków i darowizn (zgodnie z art. 19 ust. 6 ustawy). Każdorazowo warto również zweryfikować sprzedającego pod kątem ewentualnie istniejących zadłużeń. Należy pamiętać, że od kwietnia 2023 r. sprzedający ma obowiązek przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu.
Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego – najważniejsze informacje
Jak przedstawiono w powyższych rozważaniach, obydwa rynki: pierwotny i wtórny posiadają zarówno zalety, jak i wady. Przed ostatecznym wyborem warto dogłębnie przeanalizować własną sytuację życiową oraz finansową, uwzględniając aktualne zwolnienia z podatku PCC oraz ochronę, jaką daje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ważna jest także kwestia potrzeb, które dane mieszkanie w konkretnej lokalizacji ma zaspokajać. Należyte przygotowanie oraz zrozumienie występujących różnic pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym pozwala zmniejszyć prawdopodobieństwo podjęcia nietrafionej decyzji.
