Wniosek o zniesienie współwłasności 

Współwłasność to sytuacja, w której jedną nieruchomość posiada co najmniej dwóch właścicieli. Niestety oczekiwania oraz potrzeby poszczególnych współwłaścicieli niejednokrotnie okazują się z różnych przyczyn rozbieżne. Najłatwiejszą drogą wyjścia z niekomfortowej sytuacji jest odsprzedaż udziału. Nie zawsze jest to jednak możliwe. Brak perspektyw na polubowne rozwiązanie sporu powoduje konieczność wstąpienia na drogę sądową i złożenie wniosku o zniesienie współwłasności. W dalszej części tekstu, omówimy kwestie dotyczące tego procesu. 

Kto może wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności?

Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że prawo żądania do zniesienia współwłasności przysługuje każdemu właścicielowi (art. 210 kodeksu cywilnego). Wyróżnia się przy tym dwa tryby zniesienia współwłasności: umowny oraz sądowy. 

Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić za sprawą porozumienia współwłaścicieli co do sposobu oraz kwestii rozliczenia. Wówczas wszyscy współwłaściciele zobowiązani są do złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zniesienia współwłasności oraz jego sposobu. Często w takich sytuacjach współwłaściciele decydują się na sprzedaż wspólnej nieruchomości, a profesjonalny skup mieszkań może okazać się najszybszym rozwiązaniem pozwalającym na sprawne uzyskanie gotówki i finalizację podziału. Obligatoryjną formą umowy w przypadku, gdy przedmiotem współwłasności jest nieruchomość jest akt notarialny.

Brak porozumienia współwłaścicieli oznacza natomiast konieczność rozpoczęcia procesu w trybie sądowym. Przyznając nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, sąd wyznacza równocześnie obowiązek spłaty pozostałych współwłaścicieli. Sprawy sądowe o zniesienie współwłasności mogą toczyć się nawet kilka lat. Warto również dodać, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż współwłasność można znieść niezależnie od długości jej trwania.

Prawo do złożenia wniosku o zniesienie współwłasności przysługuje również innym niż współwłaściciele osobom mającym interes prawny (art. 510 kodeksu postępowania cywilnego). Najczęściej mowa tu o wierzycielach, żądających zniesienia współwłasności w zastępstwie dłużnika w toku egzekucji (art. 887 w zw. z art. 902 kodeksu postępowania cywilnego), wymaga to jednak uprzedniego zajęcia prawa dłużnika do żądania zniesienia współwłasności przez komornika.

Dowiedz się Jak znieść współwłasność nieruchomości i na co zwrócić uwagę?

Czy istnieje możliwość zablokowania zniesienia współwłasności? 

Współwłaściciele mogę zablokować zniesienie współwłasności poprzez zawarcie umowy wyłączającej takowe żądanie. Umowa może być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli lub jedynie niektórych. Wówczas wyłączenie możliwości zniesienia współwłasności będzie dotyczyło tylko tych, którzy zawarli wspomnianą umowę. Pozostali współwłaściciele, którzy takiej umowy nie zawarli, będą natomiast mogli wystąpić z żądaniem zniesienia współwłasności w każdym czasie. Warto zaznaczyć, że zablokowanie zniesienia współwłasności jest możliwe tylko na pewien okres. Według przepisów umowa może zostać zawarta maksymalnie na 5 lat. W ostatnim roku trwania umowy, można przedłużyć wyłączenie żądania zniesienia współwłasności na kolejnych 5 lat, a następnie przedłużenie ponowić. Możliwość ta nie jest ograniczona łącznym limitem lat i może być ponawiana wielokrotnie. W przypadku nieruchomości, dla skuteczności takiego wyłączenia wobec osób trzecich oraz możliwości wpisu w księdze wieczystej, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj Utrudnianie korzystania ze współwłasności – jak sobie  tym poradzić?

Co powinien zawierać wniosek o zniesienie współwłasności? 

Wniosek o zniesienie współwłasności jest pismem wszczynającym postępowanie sądowe, powinien zatem odpowiadać wymogom ustawowym i zawierać następujące elementy:

• wskazanie miejsca i terminu złożenia wniosku,
• oznaczenie sądu rejonowego, do którego jest kierowany (właściwego według miejsca położenia nieruchomości),
• oznaczenie wnioskodawcy ze wskazaniem adresu zamieszkania i numeru PESEL,
• oznaczenie uczestników postępowania, ze wskazaniem ich adresów zamieszkania oraz numerów PESEL (jeśli są wnioskodawcy znani – sąd w toku postępowania i tak będzie dążył do ich ustalenia),
• określenie wartości przedmiotu sporu, którą określa wnioskodawca według cen rynkowych (jest to wartość całej nieruchomości, a nie tylko udziału wnioskodawcy),
• sformułowanie żądania wniosku z dokładnym określeniem nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności (poprzez podanie numeru księgi wieczystej oraz danych z ewidencji gruntów) oraz podanie propozycji sposobu zniesienia współwłasności,
• wskazanie dowodów potwierdzających współwłasność (np. odpisu z księgi wieczystej) oraz zgłoszenie innych wniosków dowodowych ze wskazaniem konkretnych okoliczności (faktów) np. dowodu z opinii biegłego,
• informację o próbach pozasądowego rozwiązania sporu (wymóg formalny wynikający z art. 187 § 1 pkt 3 k.p.c.),
• uzasadnienie żądania wniosku,
• podpis wnioskodawcy lub jego pełnomocnika,
• dowód wniesienia opłaty od wniosku. Wysokość opłaty jest stała i wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł,
• listę załączników.

Do wniosku o zniesienie współwłasności należy również dołączyć odpisy w ilości odpowiadającej liczbie uczestników postępowania. Warto również dodać, iż istnieją ustawowe ograniczenia dla podziału nieruchomości. Zgodnie z art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami: 

• podział nieruchomości jest możliwy, jeżeli jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego (lub decyzji o warunkach zabudowy, jeśli planu brak), 
• podział nieruchomości jest niedopuszczalny, gdy powstałe w wyniku podziału działki nie miałyby dostępu do drogi publicznej.

Zobacz też Współwłasność małżeńska nieruchomości – najważniejsze informacje

Co można stracić za sprawą zniesienia współwłasności? 

Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że zniesienie współwłasności oznacza utratę roszczeń z tytułu posiadania rzeczy wspólnej. Mowa o prekluzji roszczeń z art. 618 kodeksu postępowania cywilnego. Dotyczy to roszczeń odnoszących się do nakładów na nieruchomość, wynagrodzenia za zarządzania, a także korzystanie ponad udział. Jeżeli wspomniane roszczenia nie zostaną podniesione w postępowaniu o zniesienie współwłasności, zostaną bezpowrotnie utracone. Oznacza to, że po uprawomocnieniu się postanowienia kończącego sprawę, współwłaściciel nie może już wytoczyć odrębnego procesu o te rozliczenia. Warto zatem poczynić skrupulatne przygotowania oraz ułożyć przemyślaną strategię jeszcze przed złożeniem wniosku o zniesienie współwłasności.

Poznaj Przeniesienie własności nieruchomości – na czym polega?

Jakie istnieją sposoby sądowego zniesienia współwłasności?

Przepisy określają trzy sposoby sądowego zniesienia współwłasności. Są to: 

• podział fizyczny,
• przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych, 
• sprzedaż nieruchomości w odniesieniu do przepisów postępowania cywilnego (sprzedaż licytacyjna przez komornika). 

Przy braku zgodnego wniosku współwłaścicieli, sąd w pierwszej kolejności rozważa możliwość podziału w naturze, gdyż treść przepisów (art. 211 kodeksu cywilnego) uznaje ten sposób jako najbardziej sprawiedliwy. Podział w naturze następuje najczęściej po zasięgnięciu opinii biegłych co do sposobu podziału. Orzecznictwo sądu stanowi, iż nie można podzielić nieruchomości, jeżeli np. na wskutek podziału działek niektóre z wydzielonych stałyby się mniej użyteczne i wartościowe od pozostałych (postanowienie SN z 15/11/2001 r., sygn. akt III CKN 1439/00). Warto również pamiętać, że nie można znieść współwłasności co do części składowej danej rzeczy. Oznacza to, że część składowa nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności. W przypadku np. domu posadowionego na wspólnym gruncie nie jest możliwe zniesienie współwłasności samego budynku, bez zniesienia współwłasności nieruchomości gruntu. Budynek jest bowiem prawnie traktowany jako część składowa gruntu, na którym jest posadowiony. Podział budynku jest dopuszczalny jedynie przez wyodrębnienie lokali lub podział pionowy wraz z gruntem, pod warunkiem, że linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na części dające się samodzielnie użytkować.

Jeżeli uczciwy podział w naturze nie jest możliwy, sąd może przyznać nieruchomość jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych. W takim wypadku jeden z dotychczasowych współwłaścicieli (lub kilku) staje się wyłącznym właścicielem, pozostali mają natomiast roszczenie o uzyskanie spłaty ich udziałów. Mają zatem prawo żądać wynagrodzenie pieniężnego wynoszącego równowartość ich udziałów. Sąd określa wówczas termin oraz sposób zapłaty, przy czym spłaty mogą zostać rozłożone na raty na okres do 10 lat, a w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd może odroczyć termin płatności rat już wymagalnych. Warto podkreślić, że zniesienie współwłasności przez przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi nie może nastąpić wbrew jego woli. Nie powinno się stosować tej możliwości także wtedy, gdy żaden współwłaściciel nie życzy sobie takiego sposobu zniesienia współwłasności. Problemem bywa również brak środków na spłatę pozostałych współwłaścicieli. W praktyce przyznanie rzeczy jednemu właścicielowi rzadko dochodzi do skutku w przypadku skonfliktowanych współwłaścicieli, chyba że jeden z nich wykaże realną zdolność finansową do dokonania spłat.

W sytuacji, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża chęci bycia jedynym właścicielem nieruchomości lub żaden nie posiada zdolności do dokonania spłat, sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości. Wówczas sprzedaż następuje na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (sprzedaż licytacyjna). Uzyskana kwota jest następnie rozdzielona między współwłaścicieli zgodnie z posiadanymi wcześniej udziałami. Sprzedaż przy pomocy licytacji bywa zazwyczaj rozwiązaniem najmniej opłacalnym w kontekście finansowym. Ceny osiągane na licytacjach są bowiem w większości przypadków niższe niż wartość rynkowa, a kwota do podziału zostaje dodatkowo pomniejszona o wysokie koszty egzekucyjne, opłaty komornicze oraz wynagrodzenie biegłych rzeczoznawców. Warto zatem dążyć do porozumienia i ustalenia konsensusu między współwłaścicielami.

 Sprawdź jak działa skup udziałów w nieruchomościach

Jak poprawnie złożyć zgodny wniosek współwłaścicieli?

Zgodny wniosek współwłaścicieli dotyczący zniesienia współwłasności nieruchomości jest podstawą do orzekania przez sąd według woli stron. Odmowa sądu jest w tym przypadku wyjątkiem, jednakże należy pamiętać o kilku kwestiach. Projekt podziału nie może naruszać prawa, zasad współżycia społecznego, a także w rażący sposób naruszać interesów uprawnionych (co wynika z art. 622 kodeksu postępowania cywilnego). Aby wniosek został uznany jako zgodny, musi zawierać następujące ustalenia: sposób zniesienia współwłasności, warunki spłat, wysokość dopłat. Ponadto zgodność nie może budzić wątpliwości. Sposób podziału we wniosku zgodnym jest dowolny, jednak musi zawierać się w wyżej wymienionym katalogu sposobów sądowego zniesienia współwłasności. Złożenie wniosku zgodnego obniża ponadto opłatę sądową z 1000 zł do 300 zł.

Sprawdź Po ilu latach małżeństwa majątek jest wspólny?

Czy zniesienie współwłasności niesie ryzyko skargi pauliańskiej? 

W sytuacji, gdy w postępowaniu o zniesienie współwłasności, jeden ze współwłaścicieli wyraża zgodę na przekazanie swoich udziałów innemu bez wypłaty ekwiwalentu (spłaty), naraża się na skargę pauliańską ze strony wierzycieli. Skarga pauliańska to instytucja regulowana przepisami kodeksu cywilnego (art. 527 – art. 534), służąca ochronie interesów wierzycieli. Przepisy wskazują, że w sytuacji gdy czynność prawna dłużnika została dokonana z pokrzywdzeniem wierzyciela, a osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego. Skarga pauliańska, może zostać złożona przez wierzyciela w sytuacji, gdy dłużnik świadomie i celowo dokonuje czynności polegające na wyzbywaniu się przedmiotów majątkowych w celu uniemożliwienia wierzycielowi wyegzekwowanie należnych kwot. Warto zaznaczyć, że w przypadku czynności nieodpłatnej, np. zrzeczenia się spłaty, wierzyciel nie musi udowadniać, że nabywca wiedział o zamiarze pokrzywdzenia wierzycieli. Mając zobowiązania finansowe, warto zatem dopilnować, aby zniesienie współwłasności obejmowało realne kwoty rynkowe. 

Najważniejsze informacje dotyczące wniosku o zniesienie współwłasności

Kwestie dotyczące zniesienia współwłasności nie należą do najłatwiejszych. Najszybszym i najbardziej korzystnym rozwiązaniem jest porozumienie między stronami, a następnie umowne zniesienie współwłasności bądź złożenie przez współwłaścicieli do sądu zgodnego wniosku o zniesienie współwłasności. Warto zatem dążyć do porozumienia i ustalenia konsensusu. Niestety jednomyślność wszystkich stron bywa rzadkością. Należy pamiętać, że procedura sądowa, szczególnie w sprawach spornych, to proces czasochłonny i absorbujący. Warto zatem zadbać o skrupulatne przygotowanie oraz przemyślaną strategię jeszcze przed podjęciem działań na drodze sądowej. Przed złożeniem wniosku warto również zasięgnąć opinii specjalisty, np. rzeczoznawcy majątkowego, aby realnie ocenić wartość nieruchomości i uniknąć sporów na etapie sądowym.

Najczęściej zadawane pytania do wniosku o zniesienie współwłasności