Akt notarialny mieszkania – czym jest i ile kosztuje?

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Jest to także proces, który wymaga dopełnienia licznych formalności. Jedną z najważniejszych z nich jest podpisanie aktu notarialnego – dokumentu, bez którego przeniesienie własności nieruchomości nie jest możliwe. Warto wiedzieć, czym właściwie jest akt notarialny mieszkania, jakie pełni funkcje, w jakich sytuacjach jest oraz ile kosztuje jego sporządzenie.

Czym jest akt notarialny mieszkania?

Akt notarialny to urzędowy dokument sporządzany przez notariusza, w którym utrwalane są czynności prawne wymagające zachowania szczególnej formy. W przypadku zakupu mieszkania oznacza to, że to właśnie w akcie notarialnym zostaje zapisane przeniesienie prawa własności z dotychczasowego właściciela na nabywcę. Bez niego nie można stać się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.

Notariusz pełni w tym procesie rolę bezstronnego urzędnika, którego zadaniem jest zadbanie o zgodność umowy z obowiązującym prawem. Treść aktu musi być jednoznaczna i precyzyjna – to od niej zależy, jakie prawa i obowiązki będą miały obie strony. W razie sporu sądowego to właśnie akt notarialny będzie podstawowym dokumentem dowodowym.

Sprawdź Ile kosztuje dopisanie współmałżonka do majątku?

Po co podpisuje się akt notarialny?

Akt notarialny nie jest jedynie formalnością – pełni kilka kluczowych funkcji:

• Potwierdza ważność umowy – przeniesienie własności nieruchomości bez formy aktu notarialnego jest nieważne.
• Chroni interesy stron – notariusz dba, aby umowa była zgodna z prawem i zabezpieczała obie strony transakcji.
• Stanowi dowód w sądzie – w razie konfliktu zapisane w akcie postanowienia są rozstrzygające.
• Umożliwia dalsze czynności prawne – np. wpis prawa własności do księgi wieczystej.

W praktyce oznacza to, że podpisując akt notarialny, zyskujesz prawne potwierdzenie zakupu mieszkania i ochronę przed ewentualnymi próbami podważenia transakcji.

Sprawdź Skąd uzyskać kopię aktu notarialnego?

Kiedy akt notarialny mieszkania jest wymagany?

Polskie prawo precyzyjnie określa sytuacje, w których sporządzenie aktu notarialnego jest obowiązkowe. Oprócz sprzedaży mieszkania należą do nich m.in.:

• ustanowienie odrębnej własności lokalu,
• ustanowienie i zbycie prawa użytkowania wieczystego,
• przedłużenie użytkowania wieczystego,
• ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, np. hipoteki,
• sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• sprawy spadkowe, w tym przyjęcie lub odrzucenie spadku,
• sporządzenie testamentu notarialnego.

Warto dodać, że akt notarialny bywa sporządzany również w sytuacjach, które nie wymagają tego ustawowo – np. w przypadku umowy przedwstępnej przy sprzedaży mieszkania. Dzięki temu strony mają większą gwarancję bezpieczeństwa.

Ile kosztuje akt notarialny mieszkania?

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania to temat budzący duże zainteresowanie. Składają się na nie różne opłaty, z których najważniejszą jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Jej maksymalne stawki są określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości i uzależnione od wartości nieruchomości.

Maksymalne stawki taksy notarialnej w roku 2025:

• nieruchomość do 3 000 zł – 100 zł,
• nieruchomość  od 3 000 do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
• nieruchomość  od 10 000 do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• nieruchomość  od 30 000 do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• nieruchomość od 60 000 do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• nieruchomość  od 1 000 000 do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• nieruchomość  powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, maksymalnie jednak 10 000 zł.

Notariusz ma prawo pobrać niższą stawkę – dlatego warto porównać oferty kilku kancelarii i negocjować cenę. Do podanej kwoty doliczany jest jeszcze podatek VAT w wysokości 23%.

Dodatkowe koszty związane z aktem notarialnym

Oprócz taksy notarialnej kupujący musi ponieść także inne opłaty, którymi są: 

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości mieszkania przy zakupie na rynku wtórnym. Przy rynku pierwotnym podatek ten nie występuje, ponieważ cena mieszkania zawiera już podatek VAT.
• Opłaty sądowe:

• wpis własności do księgi wieczystej – 200 zł,
• założenie księgi wieczystej – 100 zł,
• wpis hipoteki – 200 zł,
• wpis roszczenia o przeniesienie własności (np. przy umowie deweloperskiej) – 150 zł.
• Wypisy aktu notarialnego – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Zwykle przygotowuje się minimum 3–4 egzemplarze (dla sprzedającego, kupującego, sądu i ewentualnie banku).

Łączny koszt aktu notarialnego przy zakupie mieszkania może zatem wynosić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych – w zależności od wartości nieruchomości i rodzaju transakcji.

Kto ponosi koszty aktu notarialnego?

Zasadniczo wszystkie koszty aktu notarialnego ponosi kupujący. Wyjątkiem jest umowa deweloperska – w tym przypadku, zgodnie z ustawą, koszty aktu dzielone są po równo między kupującego i dewelopera.

W praktyce zdarza się, że strony umawiają się na inny podział kosztów, ale nie jest to regułą. Dlatego planując zakup mieszkania, warto założyć, że większość wydatków notarialnych spadnie na kupującego.

Sprawdź Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania – co dokładnie obejmują?

Czy można obniżyć koszty notarialne?

Choć nie da się uniknąć wszystkich opłat, istnieją sposoby na zmniejszenie wydatków:

• Negocjowanie taksy notarialnej – w granicach dopuszczalnych przez przepisy.
• Porównanie ofert kilku notariuszy – szczególnie w dużych miastach stawki bywają zróżnicowane.
• Łączenie czynności notarialnych – jeśli planujesz kilka spraw, warto zlecić je w jednej kancelarii.

Nie można natomiast obniżyć kosztów stałych, takich jak podatki czy opłaty sądowe.

Przeczytaj również Unieważnienie aktu notarialnego – na czym polega i kiedy jest to możliwe?

Akt notarialny mieszkania – najważniejsze informacje

Akt notarialny mieszkania to kluczowy dokument w procesie zakupu nieruchomości. Bez niego przeniesienie własności nie jest możliwe, a transakcja nie ma mocy prawnej. Sporządzenie aktu wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów – od taksy notarialnej, przez opłaty sądowe, po ewentualny podatek PCC.

W 2025 roku całkowity koszt zakupu mieszkania w kancelarii notarialnej może wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Największym obciążeniem finansowym jest podatek PCC, który dotyczy zakupu na rynku wtórnym. Z kolei przy zakupie od dewelopera koszty są znacznie niższe.

Mimo że wizyta u notariusza wiąże się z wydatkami, akt notarialny zapewnia bezpieczeństwo transakcji i jest jedyną drogą do tego, by stać się pełnoprawnym właścicielem mieszkania.

Najczęściej zadawane pytania o akt notarialny