Sprzedaż czy zakup nieruchomości bez księgi wieczystej to zagadnienie, które budzi wiele wątpliwości i obaw wśród uczestników rynku. Z jednej strony, brak księgi wieczystej często wydaje się przeszkodą nie do pokonania, z drugiej zaś w polskiej rzeczywistości prawnej jest to zjawisko spotykane i regulowane przepisami. W praktyce wiele domów, działek czy mieszkań własnościowych funkcjonuje bez założonej księgi wieczystej, a mimo to są przedmiotem legalnych i bezpiecznych transakcji. Kluczowe pozostaje jednak właściwe rozpoznanie stanu prawnego oraz rzetelne sprawdzenie dokumentacji przed podjęciem decyzji. W tym artykule wyjaśniamy, czym grozi brak księgi wieczystej, jakie możliwości i obowiązki mają sprzedający i kupujący, ile trwa założenie księgi oraz kiedy jest ono niezbędne. To kompendium pozwoli Ci bezpiecznie przejść przez proces sprzedaży lub zakupu nieruchomości, niezależnie od jej obecnego statusu w księgach wieczystych.
Co oznacza brak księgi wieczystej?
Wiele osób planujących zbycie nieruchomości bez założonej księgi wieczystej zastanawia się, czy jest to w ogóle możliwe i legalne w świetle prawa. Przyczyny braku księgi wieczystej mogą być różne, jednak w większości przypadków nie powinno to stanowić przeszkody w procesie sprzedaży nieruchomości. Przykładowo, wiele domów nie ma założonej odrębnej księgi wieczystej. Wówczas należy powołać się na księgę wieczystą działki, na której posadowiony jest budynek.
W takiej sytuacji formalnym przedmiotem sprzedaży jest działka wraz z wszelkimi znajdującymi się na niej zabudowaniami. W praktyce często spotykana jest sytuacja, gdy brakuje oddzielnego wpisu dotyczącego budynku – mówimy wówczas o braku budynku w księdze wieczystej lub nawet o braku budynków w księdze wieczystej. Sprzedaż taka jest dopuszczalna, o ile prawo własności obejmuje całość nieruchomości, a wszelkie zabudowy są trwale związane z gruntem.
Innym przykładem są mieszkania o formie prawnej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla których nie została założona księga wieczysta. W tym przypadku księga wieczysta nie jest obligatoryjna, a sprzedaż może odbyć się bez problemu na podstawie stosownego zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej. Brak księgi wieczystej w spółdzielczych własnościowych prawach do lokalu jest często spotykany, a odpowiednie zaświadczenie o braku księgi wieczystej od spółdzielni potwierdza stan prawny lokalu. Wszelkie wątpliwości dotyczące sprzedaży nieruchomości bez księgi wieczystej, a także rozwinięcie przytoczonych powyżej przykładów, znajdziesz w dalszej części tekstu.
Często pojawiają się pytania o kupno mieszkania bez KW. Taka transakcja jest możliwa, jednak wymaga zachowania wzmożonej ostrożności, gdyż brak księgi wieczystej oznacza brak jawności i łatwej dostępności do wszystkich informacji o nieruchomości.
Sprawdź też Skup mieszkań
Szczegółowa weryfikacja stanu prawnego, a brak księgi wieczystej
Z perspektywy kupującego najważniejsza podczas zakupu nieruchomości jest weryfikacja stanu prawnego. Przede wszystkim należy sprawdzić, czy istnieją jakiekolwiek zadłużenia, obciążenia czy inne prawa na rzecz osób trzecich takie jak np. służebność. W przypadku nieruchomości z księgą wieczystą weryfikacja jest uproszczona, gdyż aktualną treść księgi wieczystej można odczytać przy pomocy bezpłatnej strony rządowej ekw.ms.gov.pl poprzez wpisanie właściwego jej numeru w odpowiednie rubryki. Brak księgi wieczystej działki lub mieszkania oznacza, że należy zwrócić szczególną uwagę na inne dostępne dokumenty potwierdzające stan prawny. W takiej sytuacji niezwykle ważna jest kompletność dokumentacji, przede wszystkim: aktów notarialnych, orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych, czy zaświadczeń z odpowiednich urzędów i spółdzielni.
Bywają jednak sytuacje, w których taka weryfikacja jest niewystarczająca. Zdarzają się bowiem błędy w księgach wieczystych, a także pomyłki referendarzy odpowiedzialnych za aktualizowanie treści ksiąg. Warto zatem zweryfikować również treść poprzedniego aktu notarialnego nabycia. Wówczas zyskujemy większą pewność, że wszelkie znajdujące się w treści poprzedniego aktu notarialnego uzgodnienia znalazły odzwierciedlenie w aktualnej treści księgi wieczystej. Rzecz jasna, z biegiem lat niektóre wpisy takie jak spłacone hipoteki lub służebność na rzecz osoby, która zmarła, tracą moc prawną i można je bezproblemowo wykreślić na podstawie stosownych dokumentów. Podczas wszelkich transakcji, szczególnie tak kosztownych jak zakup nieruchomości, warto zachować ostrożność i czujność.
W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu bez księgi wieczystej weryfikacja stanu prawnego odbywa się na podstawie zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej, w którym znajdują się informacje o osobach uprawnionych, a także ewentualnych zadłużeniach lub ich braku. Jeżeli kupujący ma zamiar sfinansować zakup przy pomocy kredytu hipotecznego, niezbędne będzie założenie księgi wieczystej. Wówczas zaświadczenie ze spółdzielni powinno zawierać również informacje o braku przeciwwskazań do założenia takowej księgi dla konkretnego mieszkania poprzez wykazanie uregulowania stanu prawnego działek, na których posadowiony jest budynek. Aby rozwiać obawy odnośnie oryginalności dokumentu, warto udać się do spółdzielni po jego odbiór wraz ze sprzedającym. W spółdzielni można również dowiedzieć się, czy nie toczą się jakiekolwiek postępowania windykacyjne.
Przeczytaj też Jak usunąć stary wpis z księgi wieczystej?
Obowiązek założenia księgi wieczystej a kara za brak wpisu własności
Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece „Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości.” Z kolei w art. 35 ust. 1 tejże ustawy wskazane jest, że „Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”. Kara za brak księgi wieczystej nie jest przewidziana za sam fakt jej braku, jednak kara za brak wpisu do księgi wieczystej po przejęciu własności już obowiązuje. Obowiązek założenia księgi wieczystej w praktyce nie istnieje. Księgi wieczyste są bowiem zakładane co do zasady na wniosek właściciela nieruchomości. Tymczasem brak jest przepisu, który wyznacza właścicielom nieruchomości określony termin na założenie księgi wieczystej. W stosunku do wpisu własności obowiązek istnieje i powstaje przy zakupie nieruchomości albo otrzymaniu spadku lub darowizny. Za nieujawnienie własności w księdze wieczystej, ustawodawca przewidział możliwość nałożenia na opieszałego właściciela jednorazowej grzywny w wysokości od 500 złotych do nawet 10 000 złotych. Kara nie jest obligatoryjna – sąd może ją umorzyć w całości lub części, jeśli właściciel bezzwłocznie dopełni obowiązku.
Założenie księgi wieczystej ile trwa i jakie są koszty?
Proces zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych regulują przepisy o księgach wieczystych i hipotece (KWU). Za założenie i prowadzenie ksiąg wieczystych są odpowiedzialne właściwe dla położenia nieruchomości sądy rejonowe. W celu założenia księgi wieczystej należy złożyć wniosek na urzędowym formularzu KW-ZAL. Czas oczekiwania wynosi od kilku tygodni do nawet kilkunastu miesięcy – wszystko zależy od aktualnego obciążenia sądu. W przypadku dużych miast i wielu wniosków czas ten może się wydłużyć. Proces można próbować przyspieszyć, składając stosowny wniosek z uzasadnieniem.
Do wniosku o założenie księgi wieczystej należy dołączyć wszelkie wymagane dokumenty takie jak:
- dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości (tj. akt notarialny umowy sprzedaży, akt poświadczenia dziedziczenia czy postanowienie sądu o nabyciu spadku),
- dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości – (tj. wypis z ewidencji gruntów czy wyrys z mapy ewidencyjnej).
Dokumenty należy złożyć w oryginalnych wersjach (lub poświadczonych notarialnie odpisach), a orzeczenia sądowe powinny posiadać klauzulę prawomocności.
Aby założyć księgę wieczystą dla nabywanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, należy uzyskać dodatkowo zaświadczenie z informacją o uregulowanym stanie prawnych gruntów, na których posadowiony jest budynek. Wówczas proces zakładania księgi wieczystej może rozpocząć się już podczas aktu notarialnego nabycia, na podstawie wniosku składanego przez notariusza na nasze polecenie. Jeżeli jednak nabywca nie zdecyduje się od razu na założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, będzie mógł złożyć wniosek samodzielnie w późniejszym terminie. W tym celu należy udać się do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego.
Przeczytaj Formy własności mieszkania – jakie są i czym się różnią?
Ile trwa oraz ile kosztuje założenie księgi wieczystej?
Czas założenia księgi wieczystej nie jest określony i trwa zazwyczaj od kilku tygodni do nawet kilkunastu miesięcy w zależności od obciążenia wnioskami wydziału ksiąg wieczystych, ilości referendarzy oraz wielkości miasta. Jest to istotne, ponieważ wydłuża procedurę sprzedaży. Aby przyspieszyć proces, można złożyć dodatkowo wniosek o przyspieszenie założenia księgi wieczystej. Pozytywne rozpatrzenie wniosku może znacznie skrócić czas oczekiwania. Wniosek powinien zawierać wszelkie informacje pozwalające na identyfikację sprawy, aby nie było wątpliwości czego dotyczy. Prośbę o przyspieszenie należy dobrze uargumentować. Należy przy tym pamiętać aby podawać wyłącznie prawdziwe informacje.
Aktem prawnym określającym opłaty związane z postępowaniem wieczystoksięgowym jest Ustawa z 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (UKSC). Zgodnie z art. 44 ust 1 pkt 1) UKSC od wniosku o założenie księgi wieczystej pobiera się opłatę stałą w wysokości 100 zł. Ponadto, należy liczyć się także z opłatą stałą w wysokości 200 zł od wniosku o wpis w księdze wieczystej prawa własności lub ograniczonego prawa rzeczowego. Tego rodzaju wniosek zawsze bowiem towarzyszy wnioskowi o założenie księgi wieczystej (art. 42 ust. 1 UKSC). W przypadku, gdy założenie księgi wieczystej zostanie zlecone notariuszowi, należy liczyć się z dodatkową opłatą w wysokości 200zł (+ VAT).
Podsumowanie
Zakup nieruchomości każdorazowo powinien być poprzedzony odpowiednią weryfikacją stanu prawnego. Niezależnie od tego, czy przedmiotem nabycia jest mieszkanie z założoną księgą wieczystą, czy też mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej, odpowiednia analiza dokumentów stanowi fundament minimalizowania wszelkiego rodzaju ryzyka związanego z transakcją. Sam proces założenia księgi wieczystej nie jest skomplikowany i przy spełnionych warunkach może być zainicjowany zarówno przez notariusza, jak i samego właściciela. Obligatoryjne posiadanie księgi wieczystej dotyczy głównie sytuacji wsparcia kredytem hipotecznym – bank musi bowiem mieć możliwość dokonania stosownych wpisów. Do codziennej eksploatacji i rozporządzania nieruchomością posiadanie księgi nie jest konieczne. Jeśli jednak nabywca chce mieć pewność związaną ze stanem prawnym, warto rozważyć zakup nieruchomości z założoną księgą bądź przeznaczyć dodatkowy czas i środki oraz założyć ją przy zakupie.
