Crowdfunding nieruchomości – co to jest i na czym polega?

Rynek nieruchomości w Polsce wciąż cechuje się wysokimi cenami, które dla wielu osób stanowią barierę nie do pokonania. Zakup nawet niewielkiego mieszkania wymaga często setek tysięcy złotych, co wyklucza wielu potencjalnych inwestorów indywidualnych. Na szczęście rozwija się tzw. crowdfunding nieruchomościowy, czyli innowacyjny sposób inwestowania, który pozwala uczestniczyć w projektach mieszkaniowych i komercyjnych „na spółkę” z innymi inwestorami. Dzięki temu możliwe jest pomnażanie kapitału przy relatywnie niewielkim wkładzie, a jednocześnie dywersyfikacja ryzyka i udział w zyskach z wynajmu lub sprzedaży nieruchomości.

Czym jest crowdfunding nieruchomości?

Crowdfunding, znany szerzej w kontekście internetowych zbiórek na cele charytatywne, stanowi w pewnym sensie część ekonomii współdzielenia. W przypadku nieruchomości oznacza wspólne finansowanie konkretnego projektu przez większą grupę inwestorów, którzy łączą swój kapitał. Projekty te mogą obejmować zakup mieszkań na wynajem, modernizację kamienic, zakup gruntów, a także inwestycje w lokale komercyjne. Dzięki temu osoby prywatne mogą wejść na rynek nieruchomości bez konieczności dysponowania setkami tysięcy złotych.

W praktyce crowdfunding nieruchomości przybiera dwie główne formy: udziałową i pożyczkową. 

W modelu udziałowym inwestor nabywa część udziałów w spółce celowej powołanej specjalnie do realizacji projektu. Zyski pochodzą zarówno z najmu lub dzierżawy, jak i z odsprzedaży nieruchomości po zakończeniu projektu. W takim modelu możliwa jest nawiązana współpraca ze skupem mieszkań, który zapewni bezpieczną transakcję sprzedaży z pełną obsługą prawną i szybką wypłatą środków. To rozwiązanie minimalizuje ryzyko dla inwestorów, eliminując konieczność samodzielnego szukania kupca i gwarantując profesjonalną wycenę rynkową.

W modelu pożyczkowym inwestor udziela finansowania deweloperowi lub spółce i otrzymuje zwrot kapitału wraz z odsetkami po ustalonym czasie. W zamian nie staje się współwłaścicielem projektu, lecz pełni rolę wierzyciela oczekującego na spłatę z ustalonym z góry oprocentowaniem. Oba rozwiązania umożliwiają dywersyfikację ryzyka oraz udział w inwestycjach, które wcześniej były dostępne tylko dla dużych graczy rynkowych.

Dlaczego crowdfunding nieruchomości zyskuje popularność w Polsce?

Istnieje kilka czynników, które sprawiają, że inwestowanie grupowe w nieruchomości staje się atrakcyjne dla polskich inwestorów:

• Niski próg wejścia – niektóre projekty wymagają kapitału rzędu zaledwie 10 000 zł.
• Możliwość uzyskania atrakcyjnych stóp zwrotu. Prognozy stanowią o 7-12% rocznie w przypadku projektów mieszkaniowych i 10-20% w projektach udziałowych o wyższym ryzyku, przy czym są to wartości szacunkowe zależne od konkretnego projektu i sytuacji rynkowej.
• Crowdfunding stanowi alternatywę dla nisko oprocentowanych lokat bankowych, które po uwzględnieniu inflacji i podatku belki często przynoszą realnie ujemne zyski.

W Polsce sektor crowdfundingowy rozwija się dynamicznie i funkcjonuje głównie za pośrednictwem wyspecjalizowanych platform internetowych. Umożliwiają one inwestowanie zarówno Polakom, jak i osobom z zagranicy, a minimalna kwota udziału pozwala uczestniczyć w projektach, które wcześniej wymagałyby znacznie większego kapitału.

Sprawdź Jak szybko sprzedać nieruchomość w 2026 roku?

Jak działa inwestowanie w crowdfunding nieruchomości?

W modelu udziałowym powoływana jest spółka celowa (zwykle spółka z o.o.), której celem jest zakup i zarządzanie konkretną nieruchomością. Inwestorzy przystępują do spółki poprzez wpłatę określonej kwoty, stając się tym samym współwłaścicielami projektu. Umowa spółki precyzuje zasady podziału zysków, możliwość sprzedaży nieruchomości oraz zakres odpowiedzialności udziałowców. Zyski mogą pochodzić z bieżącego wynajmu lub ze sprzedaży nieruchomości po zakończeniu inwestycji. Alternatywnym rozwiązaniem jest sprzedaż udziałów w nieruchomości, co pozwala inwestorom elastycznie wyjść z projektu bez czekania na jego pełne zakończenie. Skup udziałów w nieruchomościach prowadzony przez Arbitrium zapewnia szybką i bezpieczną transakcję z wyceną rynkową i minimalnym ryzykiem strat.

W przypadku crowdfundingu pożyczkowego inwestorzy udzielają środków spółce lub deweloperowi, a zwrot kapitału wraz z odsetkami następuje po określonym czasie. To rozwiązanie również pozwala na dywersyfikację portfela przy stosunkowo niewielkim wkładzie choć zwykle daje mniejszy wpływ inwestora na sam projekt niż model udziałowy.

Ryzyko i ograniczenia crowdfundingu nieruchomościowego

Choć crowdfunding oferuje atrakcyjne stopy zwrotu, nie jest wolny od ryzyka. Inwestorzy powinni pamiętać, że:

• zysk nigdy nie jest gwarantowany, a w przypadku niepowodzenia projektu możliwa jest utrata części lub całości zainwestowanego kapitału,
• większość zysków pojawia się dopiero po kilku latach, co oznacza zamrożenie środków,
• w okresach spowolnienia gospodarczego lub wzrostu kosztów budowy ryzyko wzrasta,
• brak doświadczenia dewelopera, niejasny status prawny nieruchomości czy brak transparentności projektu to sygnały ostrzegawcze, których nie należy ignorować.

Inwestując w crowdfunding warto dokładnie analizować model biznesowy, harmonogram projektu, plan finansowy i doświadczenie osób zarządzających inwestycją. Sprawdzenie księgi wieczystej, stanu prawnego działki i referencji dewelopera jest kluczowe dla bezpieczeństwa inwestycji, podobnie jak zapoznanie się z regulaminem i statusem prawnym samej platformy crowdfundingowej.

Przeczytaj także Home staging – co to jest i na czym polega?

Perspektywy rynku crowdfundingowego w Polsce

Crowdfunding nieruchomości w Polsce dopiero się rozwija, ale jego perspektywy są obiecujące. Umożliwia on inwestowanie w nieruchomości, które wcześniej były dostępne tylko dla dużych inwestorów, a także komercjalizuje projekty wymagające dużych nakładów finansowych. Model ten ułatwia wejście na rynek osobom prywatnym z ograniczonym kapitałem, oferując jednocześnie potencjalnie atrakcyjne stopy zwrotu.

Coraz częstsze powstawanie nowych platform i rozwój regulacji nadzorczych pokazuje, że grupowe inwestowanie w nieruchomości może stać się istotnym elementem polskiego rynku inwestycyjnego w niedalekiej przyszłości. Możliwość dywersyfikacji, niski próg wejścia i szansa na regularne przychody z wynajmu czynią crowdfunding nieruchomości atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnych lokat bankowych czy funduszy inwestycyjnych.

Crowdfunding nieruchomości na świecie 

Crowdfunding nieruchomości zyskał popularność na świecie znacznie wcześniej niż w Polsce a przede wszystkim w Stanach Zjednoczonych i krajach Europy Zachodniej. W wielu z tych państw jest już rozwinięty na ogromną skalę. Istnieje wiele platform, które pozwalają inwestorom z całego świata partycypować w projektach mieszkaniowych, komercyjnych lub deweloperskich. Oto kilka dobrze znanych przykładów:

• Fundrise – amerykańska platforma, obecnie jedna z najpopularniejszych na świecie. Umożliwia inwestowanie w nieruchomości edukowane jako fundusze; nieruchomości wielorodzinne, przemysłowe, mieszkalne; praktycznie od bardzo niskiego progu wejścia. 
• Patch of Land – kolejna amerykańska platforma, specjalizująca się w krótkoterminowych pożyczkach zabezpieczonych nieruchomościami. Inwestorzy mogą udzielać pożyczek deweloperom lub inwestorom, które są zabezpieczone hipoteką. 
• EstateGuru – europejska platforma real‑estate crowdfundingowa (z siedzibą w Estonii), skierowana głównie do inwestorów z Europy. Oferuje relatywnie niski próg wejścia i możliwość uczestniczenia w projektach w krajach bałtyckich i nordyckich. 
• Brytyjskie platformy: na przykład CrowdProperty, PropLend, Brickowner czy Loanpad – to przykłady podmiotów działających w Wielkiej Brytanii i oferujących nieruchomościowe crowdfundingi. Tamtejszy rynek jest jednym z najbardziej rozwiniętych w Europie. 

Doświadczenia z zagranicy pokazują, że crowdfunding nieruchomości może być skutecznym sposobem na dywersyfikację portfela inwestycyjnego zarówno pod kątem geograficznym, jak i typów nieruchomości czy strategii finansowania. Dzięki udziałowi wielu inwestorów ryzyko rozkłada się w grupie, a dla małego inwestora otwierają się możliwości, które w tradycyjnej transakcji byłyby dla niego niedostępne.

Równocześnie globalne sukcesy tych platform pokazują, że model ten jest skalowalny od małych mieszkań, przez kamienice, po duże inwestycje komercyjne. Z czasem wiele platform rozszerza zakres działania, co pozwala inwestorom na większą elastyczność np. łączenie inwestycji w różne klasy aktywów lub rynki. W perspektywie polskiego rynku crowdfunding stanowi więc naturalną kontynuację międzynarodowego trendu i adaptację sprawdzonych rozwiązań do lokalnych warunków i potrzeb.

Poznaj Rodzaje budynków mieszkalnych i typy zabudowy – najważniejsze informacje

Crowdfunding nieruchomości – podsumowanie informacji

Crowdfunding nieruchomości to nowoczesna forma inwestowania, która pozwala osobom prywatnym uczestniczyć w rynku nieruchomości bez konieczności posiadania dużego kapitału początkowego. Oferuje potencjalnie wysokie stopy zwrotu, dywersyfikację ryzyka i dostęp do projektów, które wcześniej były zarezerwowane jedynie dla dużych inwestorów. Jednocześnie wymaga ostrożności, wiedzy o rynku i weryfikacji podmiotów realizujących projekty. Dla osób świadomych ryzyka i przygotowanych do długoterminowego zaangażowania crowdfunding może stać się realną i opłacalną alternatywą dla tradycyjnych form lokowania kapitału.

Najczęściej zadawane pytania o crowdfunding nieruchomości