Życie potrafi pisać przeróżne scenariusze, często nieoczekiwane i niekomfortowe. Do tych nieprzyjemnych niewątpliwie zaliczają się wszelkie problemy natury finansowej. Przyczyny tego typu sytuacji mogą być przeróżne, od długotrwałego braku zatrudnienia poprzez nieumiejętne zarządzanie finansami, aż do nadużywania alkoholu czy innych uzależnień. Niezależnie od przyczyny wystąpienia problemów finansowych, ich narastanie i brak rozwiązania prowadzi finalnie do postępowania komorniczego, które kończy się licytacją majątku. Przedmiotem licytacji mogą być wszelkie wartościowe rzeczy ruchome oraz nieruchomości. Dlatego w tym artykule wyjaśnimy czy komornik może sprzedać połowę mieszkania i z czym wiąże się ten proces.
- Dlaczego ma miejsce sprzedaż mieszkania przez komornika?
- Jak wygląda proces sprzedaży mieszkania przez komornika?
- Czy komornik może sprzedać połowę mieszkania lub inną ułamkową część?
- Czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym przed licytacją?
- Dlaczego warto uniknąć licytacji komorniczej?
- Najczęściej zadawane pytanie o sprzedaż połowy mieszkania przez komornika
Dlaczego ma miejsce sprzedaż mieszkania przez komornika?
Nieruchomości mieszkalne stanowią najczęściej najbardziej wartościowy składnik majątku dłużników, zatem ich zajęcie bywa niezbędne do zaspokojenia wierzycieli oraz pokrycia kosztów postępowania. Procedura egzekucji komorniczej bywa nieprzyjemna i długotrwała. Nie należy również zapominać, że jest to proces kosztowny, dodatkowo obciążający dłużnika. Warto zatem podjąć wszelkie działania mające na celu uniknięcia egzekucji komorniczej, gdyż w ten sposób można uchronić jak największą część majątku. Licytacja komornicza powinna być ostatecznością, gdy wszelkie działania dłużnika nie przyniosły rezultatów. Najgorsze co można zrobić to liczyć, że problemy same się rozwiążą. Tego typu podejście doprowadziło do ruiny finansowej wiele osób. Warto rozważyć sprzedaż nieruchomości jeszcze przed działaniami komornika lub nawet w ich trakcie. Sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika może okazać się rozwiązaniem korzystniejszym niż czekanie na licytację. Takie działanie jest możliwe nawet w przypadku posiadania ułamkowego udziału. Warto zatem skorzystać ze współpracy ze skupem nieruchomości i ocalić możliwie jak największą część majątku.
Sprawdź Sposoby na szybką spłatę komornika
Jak wygląda proces sprzedaży mieszkania przez komornika?
Wszelkie zasady sprzedaży nieruchomości przez komornika zostały usankcjonowanie w ustawie kodeks postępowania cywilnego (KPC). Jest to tematyka niezwykle obszerna i skomplikowana, zatem na potrzeby niniejszego tekstu zostaną omówione najistotniejsze dla podjętego zagadnienia kwestie. Sprzedaż lokalu na licytacji komorniczej jest procesem kilkuetapowym.
Procedura rozpoczyna się na wniosek wierzyciela posiadającego tytuł egzekucyjny opatrzony sądową klauzulą wykonalności. Gdy wniosek wierzyciela trafia do komornika, wzywa on dłużnika do spłaty zobowiązania w terminie maksymalnym dwóch tygodni (zgodnie z art. 923 KPC). Jeżeli dłużnik nie spłaci zadłużeń w wyznaczonym terminie, komornik przystępuje do opisu nieruchomości oraz oszacowania wartości. Komornik składa również wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis informacji o wszczęciu egzekucji. Równocześnie wysyła dłużnikowi ostateczne wezwanie do spłaty zadłużeń.
Następnie komornik ogłasza licytację do wiadomości publicznej na stronie internetowej, tablicy ogłoszeniowej właściwego lokalizacyjnie sądu, a także w lokalu gminy oraz na stronie Krajowej Rady Komorniczej. Na podstawie art. 952 KPC termin licytacji może być wyznaczony nie wcześniej niż po dwóch tygodniach od uprawomocnienia się opisu oraz oszacowania ani przed uprawomocnieniem się wyroku będącego podstawą wszczęcia egzekucji. Zainteresowani nabyciem nieruchomości (bądź jej ułamkowej części) są na podstawie upublicznionych informacji dowiedzieć się co jest przedmiotem licytacji, jak również kiedy i gdzie się odbędzie. Licytacja odbywa się pod nadzorem sądu i ma charakter publiczny. W licytacji może udział wziąć każdy kto w wyznaczonym terminie wpłaci wadium stanowiące 10% sumy oszacowania nieruchomości.
Zgodnie z art. 976 KPC z licytacji wyłączone są natomiast następujące osoby: dłużnik, komornik bądź ich małżonkowie, rodzice, rodzeństwo, dzieci, a także osoby uczestniczące w licytacji w charakterze urzędowym.
Czy komornik może sprzedać połowę mieszkania lub inną ułamkową część?
Obawy dotyczące sprzedaży połowy mieszkania lub domu przez komornika pojawiają się najczęściej wśród współwłaścicieli nieruchomości. Współwłaścicielem ułamkowej części nieruchomości można się stać na skutek rozwodu, przyjęcia spadku lub darowizny, bądź poprzez zakup. Zdarza się, że jeden ze współwłaścicieli popada w problemy finansowe. Wówczas komornik będzie mógł prowadzić egzekucję z części nieruchomości należącej do dłużnika. Sytuacja staje się jednak niekomfortowa również dla niezadłużonych współwłaścicieli, ze względu próby kontaktu wierzycieli, a także za sprawą wizyt komornika w celu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Cena wywoławcza nieruchomości będącej przedmiotem licytacji wynosi 75% wartości oszacowania, natomiast w przypadku drugiej licytacji cena wywoławcza zostaje obniżona do 2/3 wartości oszacowania (w przypadku, gdy podczas pierwszej licytacji nie będzie chętnych do zakupu). Po przeprowadzeniu licytacji i sprzedaży połowy mieszkania przez komornika, sytuacja staje jeszcze bardziej problematyczna, gdyż nowy nabywca może wyrażać chęć zamieszkania, wynajęcia lub sprzedaży zakupionej części nieruchomości.
Kwestią, którą warto poruszyć jest rodzaj współwłasności nieruchomości. W przypadku współwłasności majątkowej małżeńskiej, jeżeli współmałżonek wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązań finansowych, komornik może uzyskać klauzulę wykonalności wobec drugiego małżonka i w konsekwencji zająć całą nieruchomość. Jeżeli jednak zobowiązanie powstało z winy jednego z małżonków w niewiedzy i braku zgody drugiego, komornik będzie mógł prowadzić egzekucję jedynie z majątku osobistego dłużnika. W takiej sytuacji wierzyciel może również zażądać dokonania przymusowej rozdzielności majątkowej, w celu wyodrębnienia udziału zadłużonego małżonka i przeprowadzenie egzekucji z połowy mieszkania.
Przeczytaj Alimenty a licytacja nieruchomości przez komornika
Czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym przed licytacją?
Sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym jest możliwa, lecz należy wziąć pod uwagę kilka kwestii. Po pierwsze jest to transakcja ryzykowna dla kupującego, w związku z czym grono potencjalnych nabywców jest niewielkie. Zainteresowane zakupem mieszkania z wpisem komorniczym są przede wszystkim podmioty profesjonalnie zajmujące się nieruchomościami (np. skup zadłużonych nieruchomości). Kolejną ważną sprawą jest kwota zadłużenia. Jeżeli nie przekracza ona wartości nieruchomości, będzie można zaspokoić wszystkich wierzycieli, a następnie wykreślić wpisy obciążające księgę wieczystą. Bardzo niewiele podmiotów może być zainteresowana nieruchomością, której zadłużenia przekraczają jej wartość. W takich sytuacjach zainteresowani wolą poczekać do licytacji komorniczej i zakupić nieruchomość wolną od długów.
W kontekście omawianej tematyki warto poruszyć kwestię sprzedaży połowy mieszkania z wpisem komorniczym. Taka sprzedaż również jest możliwa, jednak sprzedaż udziału w nieruchomości dodatkowo obciążonej zadłużeniami powoduje wzrost skomplikowania transakcji, a jednocześnie zmniejsza się grono potencjalnie zainteresowanych zakupem. Większość podmiotów będzie zainteresowanych zakupem obciążonego udziału pod warunkiem, że wejdą w posiadanie nieruchomości. Oznacza to, że lokal będzie w dniu sprzedaży niezamieszkały i zostaną przekazane klucze. Podobnie jak w przypadku całego mieszkania z wpisem komorniczym, istotne aby wartość udziału była większa niż suma zadłużeń. Należy także pamiętać, że wartość połowy mieszkania na rynku wtórnym nie jest równa połowie wartości całego mieszkania. Jest to kwota mniejsza ze względu na przymusową współwłasność z obcą osobą.
Dlaczego warto uniknąć licytacji komorniczej?
Niezależnie od tego czy zajęcie komornicze dotyczy całości czy połowy mieszkania, priorytetem powinny być wszelkie działania mające na celu niedoprowadzenie do licytacji komorniczej. Przyczyną są przede wszystkim koszty postępowania komorniczego oraz koszty pracy biegłych, które obciążają dłużnika. Sprzedaż mieszkania lub połowy mieszkania przed licytacją w większości przypadków może być korzystniejszym rozwiązaniem. Pozwala bowiem zaoszczędzić część kosztów związanych z egzekucją. Sprzedaż obciążonego mieszkania na wolnym rynku pozwala również osiągnąć korzystniejszą cenę. Warto w tym zakresie skorzystać z pomocy specjalistów, którzy wiedzą jak sprawnie przeprowadzić transakcję i oddłużyć mieszkanie. Współpraca ze skupem nieruchomości w wielu przypadkach pozwoliła na uchronienie jak największej części majątku i rozpoczęcie nowego życia wolnego od długów i komorników.
Nie należy zapominać, że sprzedaż nieruchomości przez komornika sądowego odbywa się na ściśle określonych zasadach i dopiero po nieskutecznej próbie dobrowolnej spłaty długu. Dlatego wcześniejsze działanie – np. z pomocą specjalistów od skupu nieruchomości – może okazać się najrozsądniejszym rozwiązaniem.
Dowiedz się o Przedawnienie długu u komornika – czy jest możliwe?
