Eksmisja osoby zameldowanej jest kwestią, z którą zmaga się wielu właścicieli nieruchomości mających problem z lokatorami posiadającymi meldunek w wynajmowanym mieszkaniu. Ze względu na obowiązujące przepisy prawa kwestia ta jest skomplikowana. Dlatego w tym artykule wyjaśniamy, jakie są prawa i obowiązki osoby zameldowanej oraz jak wygląda proces eksmisji lokatora zameldowanego gdy pojawia się konieczność wyeksmitowania osoby zameldowanej na stałe.
Eksmisja osoby zameldowanej a obowiązek meldunkowy
W obecnie obowiązującym stanie prawnym obowiązek meldunkowy w Polsce nadal istnieje. Regulacje zobowiązują każdą osobę przebywającą na terytorium Polski do zgłoszenia swojego miejsca pobytu stałego lub czasowego (powyżej 3 miesięcy). Ustawodawca wyjaśnia, iż celem tychże przepisów jest aktualizacja danych w rejestrze PESEL oraz sprawniejsze funkcjonowanie administracji publicznej. Jednakże od wielu lat przepis dotyczący obowiązku meldunkowego jest martwy ze względu na zniesienie sankcji za brak dopełnienia owego obowiązku. W 2013 roku nastąpiła nowelizacja Kodeksu wykroczeń. Uchylono wówczas paragraf 1 artykułu 147, którego treść brzmiał „kto nie dopełnia ciążącego na nim obowiązku meldunkowego, podlega karze ograniczenia wolności, grzywny lub karze nagany”. Zatem od kilkunastu lat brak jest kar za niedopełnienie obowiązku meldunkowego. Stąd wynika błędne przekonanie wśród szerokiego grona ludzi, że obowiązek meldunkowy w Polsce przestał istnieć. Ma się to zmienić już w roku 2025, gdyż zapowiadany jest powrót sankcji.
Jakie są prawa i obowiązki osoby zameldowanej?
Zameldowanie jest formalnością, którą bez większych problemów można uczynić we właściwym urzędzie miasta posiadając tytuł prawny do lokalu. Może być to zarówno akt własności nieruchomości jak i umowa najmu. Warto podkreślić, że sam fakt bycia zameldowanym pod danym adresem nie jest jednoznaczny z nabyciem prawa do zamieszkiwania w danym lokalu, dlatego meldunek a eksmisja to dwa różne zagadnienia. Bez względu na to czy osoba jest zameldowana na pobyt stały lub czasowy, ponieważ ewidencja ludności nie daje praw do miejsca zamieszkania. W praktyce eksmisja osoby zameldowanej, nawet jeśli jest to eksmisja osoby zameldowanej na stałe, jest możliwa – stały meldunek a eksmisja nie mają ze sobą bezpośredniego związku. Należy mieć również świadomość, że osoba zameldowana powinna po zakończeniu pobytu pod wskazanym adresem dopełnić formalności wymeldowania się. Jest to obowiązek, którego niedopełnienie również nie wiąże się z żadnymi sankcjami prawnymi, w związku z czym wiele osób sprawę bagatelizuje. Rodzi to jednak wiele problemów i niepotrzebnych formalności dla właścicieli mieszkań, zwłaszcza gdy konieczna jest eksmisja lokatora zameldowanego lub pojawia się pytanie jak wyeksmitować lokatora zameldowanego. Rozwiązaniem może być pełnomocnictwo do wymeldowania pozostawione przez najemcę dla właściciela mieszkania. Powinno ono zawierać dane personalne wraz z numerem PESEL oraz własnoręczny podpis mocodawcy.
Przeczytaj też Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego, a lokal zastępczy
Eksmisja lokatora zameldowanego – trudności i konsekwencje dla właścicieli mieszkań
Wiele osób wynajmujących mieszkania wyraża chęć zameldowania. Jest to istotne ze względu na dostęp do opieki zdrowotnej, edukacji czy też głosowania w wyborach. Wynajmujący natomiast niechętnie na to przystają. Dzieje się tak dlatego, ponieważ mają świadomość, iż eksmisja lokatora zameldowanego po opuszczeniu lokalu (gdy najemca nie dokona tej czynności samodzielnie i dobrowolnie) wiąże się z wieloma uciążliwościami. Również jeżeli zajdzie potrzeba szybkiego zbycia lokalu z nieuregulowanym stanem prawnym w zakresie meldunkowym, transakcja może być znacznie opóźniona, a potencjalny nabywca może się nawet wycofać z transakcji. W takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem może okazać się podjęcie współpracy ze skupem nieruchomości. Profil działalności takich firm w znacznej mierze skupiony jest na rozwiązywaniu problemów prawnych wszelkich nieruchomości. Skup mieszkań z lokatorem przystępuje zatem do transakcji zakupu obciążonego mieszkania, wyrażając jednocześnie w akcie notarialnym świadomość istnienia skomplikowanego stanu prawnego. Dla sprzedającego problem przestaje istnieć, gdyż zostaje on przejęty przez kupującą firmę.
Czy meldunek chroni przed eksmisją lokatora zameldowanego?
Warto również zaznaczyć, że meldunek a eksmisja to dwie różne kwestie. Meldunek nie chroni przed eksmisją. Zarówno osoba zameldowana jak i niezameldowana może być poddana eksmisji. Również w sytuacji gdy osoba niezamieszkująca już lokalu, w którym jest zameldowana chce ponownie z niego korzystać, właściciel nie ma obowiązku udostępniać lokalu. Podkreśla to fakt, że meldunek nie jest równoznaczny z posiadaniem większych praw do lokalu. Wszelkie interwencje policji w tym zakresie będą bezskuteczne, gdyż nie ma obowiązku interweniowania w takich sytuacjach.
Sprawdź też Jakie prawa ma osoba zameldowana?
Jak odbywa się proces eksmisji osoby zameldowanej?
Aby eksmitować kogoś, muszą być ku temu konkretne powody. Przykładowo: notoryczne niedotrzymywanie warunków umowy najmu, brak opuszczenia lokalu po zakończeniu lub wypowiedzeniu umowy, łamanie prawa oraz utrudnianie funkcjonowania innym mieszkańcom. Jeżeli osoba zameldowana w naszym lokalu nie zdecyduje się na dobrowolne jego opuszczenie, jej usunięcie powinno odbyć się przy pomocy komornika, działającego na podstawie wyroku sądu. Ważne jest, aby nakaz eksmisji zawierał precyzyjny termin opuszczenia lokalu, a także zawierał szczegółowe uzasadnienie decyzji. Gdy lokator wciąż nie reaguje na wszelkie wezwania i wizyty komornika, możliwa jest interwencja policji. Właściciel nie powinien działać na własną rękę. Wyrzucenie z mieszkania osoby zameldowanej na bruk wraz z jego rzeczami może spowodować dotkliwe konsekwencje prawne. Dotyczy to nawet uciążliwego lokatora, który jest zameldowany i miałby zostać eksimotwany.
Procedurę eksmisji osoby zameldowanej można rozpocząć za sprawą naruszeń umowy najmu, takich jak zaległości w opłatach, zakłócanie miru domowego, czy wykorzystywanie lokalu niezgodnie z umową. W pierwszej kolejności należy skutecznie wypowiedzieć umowę najmu w przypadku gdy osoba zameldowana przebywa w lokalu na tej podstawie (o wypowiedzeniu umowy najmu traktuje osobny artykuł na naszej stronie). Następnie należy złożyć wniosek o eksmisję do sądu, gdy lokator przebywa w nieruchomości już bez tytułu prawnego. Eksmisja osoby zameldowanej zajmującej lokal bez tytułu prawnego wymaga przeprowadzenia odpowiednich procedur prawnych i uzyskania wyroku sądu.
Kroki procesu eksmisji:
- Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu jeżeli taka obowiązywała.
- Wystąpienie do sądu o wszczęcie postępowania eksmisyjnego.
- Wydanie przez sąd wyroku nakazującego eksmisję.
- Dobrowolne opuszczenie lokalu przez eksmitowaną osobę.
- Wystąpienie do komornika po nadaniu wyrokowi klauzuli wykonalności.
- Złożenie wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika.
- Przeprowadzenie działań eksmisyjnych przez komornika na wezwanie sądu.
Dopiero po skutecznym przeprowadzeniu eksmisji i opuszczeniu lokalu przez niechcianego lokatora można starać się o jego wymeldowanie. Należy w tym celu złożyć stosowny wniosek w urzędzie miasta. Procedura trwa zazwyczaj kilka miesięcy. Ważne, aby pamiętać o właściwej kolejności postępowania. Otóż najpierw należy przeprowadzić proces eksmisji a dopiero po jego zakończeniu można rozpocząć procedurę związaną z wymeldowaniem.
Dowiedz się więcej o skupie mieszkań
Jak bardzo skomplikowany jest proces eksmisji?
Wiele osób inwestujących w nieruchomości przeznaczone na wynajem obawia się nierzetelnych najemców. Największy problem pojawia się, gdy osoba zamieszkująca naszą nieruchomość przestaje opłacać czynsz, unika kontaktu, a przede wszystkim nie zamierza dobrowolnie opuścić lokalu. Fakt zameldowania takiego delikwenta w naszym lokalu również nie napawa optymizmem, gdyż na horyzoncie pojawia się widmo jeszcze dłuższego procesu regulowania stanu prawnego nieruchomości.
Pojawienie się problemu nieregulowania comiesięcznych opłat to dopiero preludium nieprzyjemności oraz problemów wynikających z zaistniałej sytuacji. Nieświadomy wynajmujący może pomyśleć, że w niedługim czasie pozbędzie się uciążliwego lokatora. Jednak podczas poszukiwań informacji i rad jak wyeksmitować lokatora zameldowanego, szybko okaże się, że sprawa jest bardziej skomplikowana niż się pierwotnie wydawało. Obowiązujące przepisy prawa w nierównym stopniu chronią lokatorów niezależnie od tego czy są uczciwi czy też nie. Wynajmujący natomiast nie mają skutecznych narzędzi radzenia sobie w krytycznych sytuacjach. W rzeczywistości nierzetelny, nieuczciwy, nawet dewastujący czyjąś własność lokator, ma więcej praw od właściciela nieruchomości. Jako wynajmujący nie możemy odciąć mediów, gdyż grozi za to odpowiedzialność prawna. Tym samym dziki lokator bezkarnie powiększa zadłużenie w rachunkach za prąd, gaz, czynsz i powoduje coraz większą stratę finansową dla właściciela. To patologiczne zjawisko sprawia, że rzetelni najemcy chcąc uczciwie wynająć, opłacać i dbać o czyjąś własność jak o swoją, mają coraz większy problem ze znalezieniem dla siebie dachu nad głową. Problemem są przepisy utrudniające jakiekolwiek skuteczne dochodzenie swoich praw przez wynajmujących. Często właściciel jest we własnym mieszkaniu traktowany przez służby jak intruz. Należałoby zatem jak najszybciej zmienić przepisy dając uczciwym obywatelom szansę normalnego funkcjonowania i spokojnego życia oraz zaprzestać wspierania patologii.
Sprawdź też Czy można kogoś wymeldować? Najważniejsze informacje
Komu przysługuje lokal socjalny?
Posiadanie prawomocnego wyroku sądu z nakazem eksmisji nie oznacza rozwiązania problemów. Jeżeli lokatorowi przysługuje lokal socjalny, wówczas gmina ma obowiązek wskazać i udostępnić lokal, do którego będzie się on mógł przeprowadzić. Takie uprawnienia mają: kobiety w ciąży, osoby chore, osoby posiadające status bezrobotnego. Inne uprawnione grupy to emeryci i renciści, małoletni, niepełnosprawni oraz ubezwłasnowolnieni. Jak powszechnie wiadomo, ilość lokali socjalnych jest niewystarczająca, a niektórzy czekają na przyznanie zastępczego lokum latami. Do czasu wyznaczenia lokalu socjalnego przez gminę, eksmisja osoby zameldowanej będzie zawieszona, a lokator będzie mógł przebywać w nieruchomości dotychczas zamieszkiwanej. Warto również wspomnieć o okresie ochronnym, w którym nie prowadzi się eksmisji. Obowiązuje on od 1 listopada do 31 marca.
Przeczytaj również Nieuczciwy najemca – jak się zabezpieczyć?
Podsumowanie
Eksmisja osoby zameldowanej to czasochłonny i skomplikowany proces. Coraz częściej pojawiają się sytuacje, w których właściciele lokali próbują wszelkimi sposobami pozbyć się niechcianych lokatorów. Dodatkowo obowiązujące przepisy nie ułatwiają wynajmującym dochodzenia swoich praw. Brak jest również wskazania konkretnych ram czasowych, w których powinien zakończyć się proces eksmisji. Wykończeni właściciele, po długiej i nierównej walce zaczynają poszukiwania alternatywnego wyjścia z sytuacji. Wówczas pojawia się koncepcja sprzedaży mieszkania z zameldowanym lokatorem. Jeżeli polubowne próby rozmów z lokatorem zawiodły, brak również wizji sprawnego zakończenia sprawy przy pomocy sądu oraz eksmisji komorniczej, sprzedaż problematycznego lokalu wydaje się jedynym szybkim rozwiązaniem. Choć uzyskana cena za mieszkanie z wadą prawną w postaci osoby zameldowanej oraz z uciążliwym lokatorem, z pewnością będzie niższa niż cena rynkowa pełnowartościowego lokalu bez obciążeń, warto zakończyć tę stresującą sytuację i zminimalizować straty. Usługi komornika są bowiem kosztowne, a konieczność opłacania czyichś rachunków oraz czynszu również nie napawa optymizmem i degraduje sytuację finansową. Czasem lepszym rozwiązaniem jest wyjście z danej inwestycji nawet ze stratą, lecz z nowymi możliwościami i perspektywą nowych inwestycji. Sprzedaż wadliwej nieruchomości to również ostateczne pozbycie się problemów z nią związanych. Regulacją stanu prawnego, eksmisją oraz procesem wymeldowania zajmie się już nowy nabywca.
