Sprzedaż nieruchomości to poważna transakcja, która rodzi wiele pytań. Jednym z najczęściej zadawanych jest to, czy do sprzedaży mieszkania, domu lub działki potrzebny jest akt notarialny. W tym artykule wyjaśnimy, czy sprzedaż nieruchomości bez aktu notarialnego jest w ogóle możliwa, a jeśli tak, to w jakich sytuacjach.
Akt notarialny – niezbędny element transakcji sprzedaży nieruchomości?
Co do zasady, akt notarialny jest niezbędny podczas sprzedaży nieruchomości. Jest to dokument urzędowy, który potwierdza przeniesienie własności na nowego właściciela. Bez zachowania formy aktu notarialnego, umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna i nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Oznacza to, że własność nieruchomości nie zostanie przeniesiona na nabywcę.
Potwierdza to art. 158 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
Przeczytaj też o skupie domów
Kiedy akt notarialny nie jest wymagany? Wyjątki od reguły
Istnieją jednak pewne wyjątki od tej zasady. W niektórych sytuacjach przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić bez konieczności sporządzania aktu notarialnego. Dzieje się tak w przypadku:
- Orzeczeń sądowych: Prawomocne orzeczenie sądu stanowi obok aktu notarialnego podstawę nabycia nieruchomości. Najczęściej dzieje się tak w przypadku spadków, gdy spadkobiercy nie są zgodni co do podziału masy spadkowej. Innym przykładem jest zniesienie współwłasności w nieruchomości, gdy współwłaściciele nie są w stanie porozumieć się w tej kwestii bez udziału sądu.
- Zasiedzenia: Nieruchomość można nabyć poprzez zasiedzenie, czyli długotrwałe, faktyczne jej posiadanie. Jeśli osoba włada nieruchomością jak właściciel, traktuje ją jako swoją własność, dba i opiekuje się nieprzerwanie przez 20 lat (w dobrej wierze), może nabyć jej własność bez udziału notariusza, lecz podstawę nabycia stanowi w tej sytuacji również prawomocne orzeczenie sądu.
Umowa przedwstępna – czy musi być zawarta u notariusza?
Często przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości strony podpisują umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Może być zawarta w zwykłej formie pisemnej.
Warto jednak pamiętać, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje większe bezpieczeństwo prawne. W przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli umowy sprzedaży), druga strona może dochodzić zawarcia tej umowy przed sądem. Taka możliwość istnieje, ponieważ zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia ujawnienie roszczenia kupującego o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej nieruchomości. Jeśli umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, można żądać jedynie zwrotu dwukrotności wpłaconego zadatku (gdy jesteśmy stroną kupującą) lub zatrzymania zadatku wpłaconego przez potencjalnego nabywcę, gdy ten uchyla się od finalizacji transakcji.
Sprawdź na czym polega skup mieszkań
Konsekwencje zakupu nieruchomości bez udziału notariusza
Nabycie nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego niesie za sobą poważne konsekwencje. Przede wszystkim, nie dochodzi do przeniesienia własności. Oznacza to, że osoba, która kupiła nieruchomość w formie umowy pisemnej bez aktu notarialnego, nie staje się jej właścicielem i nie może nią swobodnie dysponować. Nie zachodzą bowiem skutki prawne, gdyż przepisy prawa bezwzględnie wymagają zachowania formy aktu notarialnego w odniesieniu do transakcji związanych z nieruchomościami. Wyjątkiem jest przytoczone powyżej prawomocne orzeczenie sądu.
Podsumowanie
Co do zasady sprzedaż nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Wyjątkiem od tej reguły jest prawomocne orzeczenie sądu, które obok aktu notarialnego stanowi pełnowartościową podstawę nabycia nieruchomości. Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości bez udziału notariusza skutkuje jej nieważnością i brakiem przeniesienia własności.
