Czym są mieszkania TBS i czy warto w nich zamieszkać? 

Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS) to forma instytucjonalnego najmu mieszkań, która powstała w Polsce w 1995 roku na mocy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Celem TBS-ów jest zapewnienie dostępu do mieszkań osobom, które nie kwalifikują się do lokalu komunalnego z powodu zbyt wysokich dochodów, ale jednocześnie nie posiadają zdolności kredytowej lub kapitału, aby kupić mieszkanie na wolnym rynku.

TBS-y funkcjonują jako spółki prawa handlowego (najczęściej z ograniczoną odpowiedzialnością) lub spółdzielnie osób prawnych. Mogą być zakładane przez gminy, samorządy wojewódzkie, instytucje państwowe, ale także prywatnych inwestorów. Kluczową cechą ich działalności jest brak nastawienia na zysk – wszystkie wpływy z czynszu i dotacji są reinwestowane w utrzymanie istniejących zasobów lub budowę nowych lokali. Mieszkania TBS oddawane są zazwyczaj „pod klucz” i przeznaczone są na długoterminowy najem. 

Zasady funkcjonowania TBS 

Mieszkania w TBS nie są sprzedawane na własność od razu – są one wynajmowane długoterminowo, a lokatorzy nie stają się właścicielami lokali, choć w części przypadków możliwy jest ich wykup po spełnieniu określonych warunków.

Podstawowe zasady funkcjonowania systemu TBS to:

• Najem partycypacyjny – osoba ubiegająca się o mieszkanie zobowiązana jest do wniesienia tzw. partycypacji, czyli wkładu finansowego pokrywającego część kosztów budowy mieszkania (najczęściej od 15 do 30%). Nie jest to zaliczka, ale zwrotna opłata, którą najemca może odzyskać przy wyprowadzce lub uwzględnić w przypadku wykupu.
• Czynsz regulowany ustawowo – TBS-y nie mogą dowolnie ustalać czynszów. Ich wysokość jest limitowana ustawowo i obliczana na podstawie tzw. wartości odtworzeniowej lokalu. W praktyce oznacza to, że czynsze są niższe niż rynkowe i bardziej przewidywalne, co stanowi dużą zaletę dla lokatorów.
• Kryterium dochodowe i brak innego lokalu – TBS-y są przeznaczone dla osób o określonym poziomie dochodów. Dochód rodziny nie może przekraczać ustalonych progów (zależnych od liczby osób w gospodarstwie). Wnioskodawca nie może również posiadać innego mieszkania (własnościowego lub komunalnego) w tej samej miejscowości – choć często dopuszcza się sprzedaż takiego lokalu przed podpisaniem umowy.
• Brak prawa własności zrekompensowane stabilnością najmu – TBS oferuje znacznie większą ochronę lokatora niż najem prywatny. Umowa zawierana jest na czas nieokreślony (lub bardzo długi termin) i może być wypowiedziana tylko w wyjątkowych przypadkach, np. niepłacenia czynszu lub podnajmu bez zgody.
• Możliwość wykupu – od 2022 r. wprowadzono opcję najmu z dojściem do własności. TBS-y mogą oferować lokale, które po kilku latach najmu można wykupić na własność – pod warunkiem spełnienia m.in. wymogu stażu najmu i wysokości partycypacji.

Nie mniej należy pamiętać, że mieszkania w systemie TBS wiążą się z określonymi zasadami funkcjonowania. Najemcy zobowiązani są do przestrzegania regulaminu wspólnoty oraz terminowego regulowania czynszu, który może ulegać zmianom w zależności od kosztów eksploatacyjnych. Ponadto, mieszkania TBS nie są przeznaczone do wykupu na własność, co oznacza, że lokatorzy pozostają najemcami przez cały okres zamieszkania. Warto również mieć na uwadze, że przydział lokalu odbywa się na podstawie określonych kryteriów dochodowych, a liczba dostępnych mieszkań jest ograniczona, co może wiązać się z koniecznością oczekiwania na przydział. Wszystkie te aspekty sprawiają, że wybór TBS to rozwiązanie dla osób ceniących stabilność i przewidywalność, ale gotowych zaakceptować specyfikę tego modelu mieszkaniowego.

Przeczytaj też Mieszkania bezczynszowe – czym są i jakie są koszty utrzymania?

Dochody po podpisaniu umowy TBS – czy mają znaczenie?

W większości przypadków nawet jeśli lokator TBS zacznie zarabiać więcej niż wynosi próg dochodowy po podpisaniu umowy najmu, to nadal ma prawo mieszkać w lokalu TBS – prawo nie nakazuje opuszczenia mieszkania tylko z powodu wzrostu dochodów po zawarciu umowy.

Kryterium dochodowe obowiązuje tylko na etapie ubiegania się o najem – czyli przed podpisaniem umowy. Jeśli wtedy spełniane są warunki (brak innego mieszkania i odpowiedni dochód), można legalnie zawrzeć umowę najmu z TBS. Po zawarciu umowy najmu wzrost dochodów nie powoduje automatycznej utraty prawa do lokalu, o ile najemca nadal przestrzega zasad umowy (np. nie podnajmuje lokalu bez zgody, opłaca czynsz).

Niektóre TBS-y mogą mieć obowiązek okresowego badania sytuacji dochodowej, ale skutki ewentualnego przekroczenia progu mogą się ograniczać np. do podwyższenia czynszu (w granicach ustalonych przepisami), a nie do rozwiązania umowy.

Wyjątki:

• Jeżeli TBS działa według szczególnych zasad (np. objęty dodatkowymi programami publicznymi), mogą obowiązywać dodatkowe regulacje – warto to sprawdzić w umowie i regulaminie konkretnego TBS.
• W przypadku zmiany lokatora (np. z powodu dziedziczenia, podnajmu, zamiany) mogą pojawić się nowe kryteria dochodowe.

Kiedy warto wybrać TBS?

TBS to doskonała propozycja dla szerokiego grona osób poszukujących stabilnego i komfortowego miejsca do życia. To rozwiązanie idealnie sprawdza się w przypadku rodzin z dziećmi, które cenią sobie bezpieczeństwo, dostęp do infrastruktury oraz przyjazne otoczenie sprzyjające wychowaniu najmłodszych. Młode osoby rozpoczynające samodzielne życie znajdą tu atrakcyjną alternatywę dla wynajmu komercyjnego, zyskując poczucie niezależności i stabilizacji finansowej. Także osoby samotne z umiarkowanymi dochodami docenią możliwość zamieszkania w nowoczesnych, funkcjonalnych mieszkaniach, które nie obciążają nadmiernie domowego budżetu. TBS to gwarancja komfortu, bezpieczeństwa i przystępnych warunków mieszkaniowych dla każdego, kto szuka swojego miejsca na mapie miasta.

Ogólnie można przyjąć, że najlepiej sprawdza się dla osób:

• pracujących i mających stały dochód,
• niemających własnego mieszkania,
• niekwalifikujących się do kredytu hipotecznego,
• niespełniających warunków do lokalu komunalnego.

Ważnymi aspektami, które należy wziąć po uwagę są przede wszystkim kryterium dochodowe oraz brak własności lokalu. Dochód gospodarstwa domowego nie może przekraczać określonego limitu – zwykle jest to około 120–130% przeciętnego wynagrodzenia w kraju, przy czym dokładna granica zależy od regionu i liczby osób w rodzinie (im więcej członków gospodarstwa, tym wyższy dopuszczalny dochód). Nie można również posiadać żadnego innego mieszkania ani domu. Jeśli ktoś ma nieruchomość, musi ją sprzedać lub przekazać jeszcze przed podpisaniem umowy najmu z TBS.

Co więcej – jeśli w trakcie trwania najmu lokator odziedziczy mieszkanie (np. po rodzicach), jest zobowiązany do wyboru: albo zatrzyma odziedziczoną nieruchomość, albo pozostaje w TBS – nie można mieć jednocześnie prawa do dwóch lokali. W praktyce oznacza to konieczność sprzedaży odziedziczonego mieszkania albo rezygnacji z lokalu TBS. W przeciwnym razie TBS może uznać, że zostały naruszone warunki najmu i wypowiedzieć umowę.

Sprawdź też skup mieszkań

Jak dostać mieszkanie?

Zdobycie własnego mieszkania to marzenie wielu osób, jednak nie każdy może pozwolić sobie na zakup lokalu na wolnym rynku. Alternatywą dla tradycyjnego rynku nieruchomości są mieszkania oferowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). To rozwiązanie skierowane do osób, które spełniają określone kryteria dochodowe i są gotowe przejść przez procedurę rekrutacyjną. W kilku krokach wyjaśniamy, jak wygląda proces ubiegania się o mieszkanie w TBS.

1. Złóż wniosek w siedzibie TBS – dokumenty: dowód osobisty, PIT, zaświadczenia.
2. Weryfikacja przez komisję – ocena dochodów i stanu majątkowego.
3. Wpłata kaucji (3–6 miesięcznych czynszów) i opłaty partycypacyjnej (15–30 % kosztów budowy)

Proces uzyskania mieszkania w TBS wymaga przygotowania odpowiednich dokumentów, przejścia weryfikacji oraz wniesienia niezbędnych opłat. Choć formalności mogą wydawać się skomplikowane, to właśnie dzięki nim mieszkania trafiają do osób najbardziej potrzebujących i spełniających określone kryteria. Jeśli marzysz o własnym lokum i spełniasz wymagania TBS, warto podjąć ten krok i rozpocząć nowy rozdział w życiu.

Koszty najmu

Planując wynajem mieszkania w Towarzystwie Budownictwa Społecznego, warto dokładnie poznać strukturę kosztów, które będą wiązać się z zamieszkaniem w takim lokalu. Oprócz standardowego czynszu najemcy muszą liczyć się z dodatkowymi opłatami, kaucją oraz partycypacją w kosztach budowy. Przejrzyste zrozumienie tych elementów pozwala lepiej przygotować się finansowo do podjęcia decyzji o zamieszkaniu w TBS.

• Czynsz: Ustala się maksymalnie na 4–5 % wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie – czyli zazwyczaj 25–32 zł/m² miesięcznie (50 m² = 1 250–1 600 zł) 
• Opłaty dodatkowe: Media i koszty budynku (m. in. termomodernizacja, fotowoltaika, itp.) – nie więcej niż 1 % wartości odtworzeniowej rocznie 
• Kaucja: od 3 do 6 miesięcy czynszu 
• Partycypacja: 15–30 % kosztów budowy, zwracana po zakończeniu najmu; można odliczyć od czynszu lub wykupu

Koszty najmu w TBS są jasno określone i obejmują nie tylko czynsz, ale również dodatkowe opłaty, kaucję oraz partycypację. Choć suma zobowiązań może wydawać się znacząca, przejrzystość zasad oraz możliwość zwrotu części środków po zakończeniu najmu sprawiają, że oferta TBS pozostaje atrakcyjną alternatywą dla osób poszukujących stabilnego i przewidywalnego modelu wynajmu mieszkania. Warto dokładnie przeanalizować wszystkie składniki kosztów, by świadomie podjąć decyzję o wyborze tej formy zamieszkania.

Dowiedz się więcej o Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

Remonty i zmiany w mieszkaniu 

W lokalach TBS remonty oraz poważniejsze prace modernizacyjne można przeprowadzać wyłącznie po uzyskaniu pisemnej zgody TBS. Dotyczy to np. wymiany podłóg, przeróbek instalacji czy przebudowy ścianek działowych. Lokator nie ma pełnej swobody w urządzaniu mieszkania tak, jak właściciel nieruchomości.

Co ważne, koszty takich remontów zwykle pokrywa najemca z własnej kieszeni. W wyjątkowych przypadkach TBS może zgodzić się na częściowe odliczenie kosztów od czynszu, ale wymaga to wcześniejszych ustaleń i zgody zarządcy.

Drobne prace wykończeniowe, które nie ingerują w strukturę techniczną lokalu, można wykonać bez specjalnej zgody TBS. Zaliczają się do nich m.in.:

• malowanie i tapetowanie ścian,
• montaż półek, karniszy czy lamp,
• wymiana baterii łazienkowych i kuchennych,
• układanie wykładzin lub dywanów bez trwałego przymocowania.

Warto jednak pamiętać, że po zakończeniu najmu lokal musi być oddany w stanie niepogorszonym, a wszelkie samowolne zmiany techniczne mogą skutkować dodatkowymi kosztami przy wyprowadzce.

Podnajem mieszkania 

Podnajem mieszkania w TBS to kwestia, która podlega ścisłym regulacjom i nie może być realizowana według własnego uznania najemcy. Jeśli osoba wynajmująca lokal w TBS chciałaby przekazać go do użytkowania komuś innemu, nawet na krótki czas, musi wcześniej uzyskać pisemną zgodę od zarządcy TBS. Procedura ta polega na złożeniu odpowiedniego wniosku, w którym należy wskazać powody podnajmu oraz dane osoby, której lokal miałby zostać udostępniony. Zarządca TBS ma prawo rozpatrzyć taki wniosek indywidualnie i nie jest zobowiązany do udzielenia zgody – szczególnie jeśli istnieje podejrzenie, że podnajem mógłby naruszać zasady funkcjonowania TBS lub interesy wspólnoty mieszkańców.

Podnajem bez wymaganej zgody jest traktowany jako poważne naruszenie warunków umowy najmu. W praktyce oznacza to, że samowolne oddanie mieszkania w podnajem może skutkować natychmiastowym wypowiedzeniem umowy przez TBS, a najemca może zostać zobowiązany do opuszczenia lokalu. Dodatkowo, w niektórych przypadkach, mogą zostać nałożone na niego dodatkowe kary umowne lub obciążenia finansowe. Warto pamiętać, że celem tych przepisów jest zapewnienie, by mieszkania TBS trafiały do osób, które rzeczywiście spełniają określone kryteria i nie były przedmiotem nieuprawnionego obrotu. W wyjątkowych sytuacjach, takich jak nagły wyjazd służbowy lub inne szczególne okoliczności życiowe, TBS może rozważyć wyrażenie zgody na czasowy podnajem, jednak każda taka sprawa jest rozpatrywana indywidualnie. Przestrzeganie tych zasad jest kluczowe dla zachowania praw do najmu i bezpieczeństwa całej społeczności TBS.

Przeczytaj też Kto płaci podatek od sprzedaży mieszkania – sprzedający czy kupujący i ile wynosi?

Wykup mieszkania (najem z dojściem do własności)

Od 1 stycznia 2022 wprowadzono model pozwalający na wykup mieszkań TBS na własność. Warunki, jakie należy spełnić to:

1. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności;
2. Minimum 5 lat nieprzerwanego najmu, bez zaległości dłuższych niż 3 miesiące; 
3. Partycypacja co najmniej 20 % (w miastach >100 tys. – minimum 25 %);
4. Kredyt TBS na budowę musi być spłacony;
5. Cena wykupu – wartość rynkowa minus partycypacja; średnio 3 000–7 000 zł/m²; 
6. Dodatkowe opłaty: notarialne, prowizje, podatki; 
7. Spłata brakującej kwoty w ratach (np. 10 lat). 

Dane i trendy na przestrzeni lat oraz współcześnie

System Towarzystw Budownictwa Społecznego rozwinął się głównie w latach 1996–2008, kiedy działał Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (KFM) oferujący preferencyjne kredyty. W tym okresie powstała większość z ok. 93 000 mieszkań wybudowanych w ramach TBS, co daje średnio około 3 300 lokali rocznie. Po likwidacji KFM nastąpił znaczący spadek tempa budowy – liczba nowych mieszkań utrzymywała się poniżej 2 000 rocznie aż do 2018 roku. Ożywienie w sektorze nastąpiło w latach 2019–2022 dzięki wsparciu Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) oraz wdrożeniu programu Mieszkanie Plus. Najnowsze dane z pierwszego kwartału 2025 roku wskazują na dalszy wzrost aktywności – w zaledwie trzy miesiące oddano do użytku już 740 mieszkań.

W pierwszym kwartale 2025 TBS-y rozpoczęły budowę 620 mieszkań (rok wcześniej 845) i uzyskały pozwolenia na 1 773 (zamiast 1 067). Jeśli chodzi o budownictwo to TBS stanowią ok. 5 % wszystkich pozwoleń i budów mieszkań. We Wrocławiu jest nawet 50 chętnych na jedno mieszkanie (19 ofert → 625 wniosków). Liczba pozwoleń stale rośnie, lecz budowy ruszają z opóźnieniem (~2 lata). 

Sprawdź Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać i jak ją wypowiedzieć?

Zalety i wady systemu mieszkań TBS

Wybór odpowiedniego mieszkania to decyzja, która wpływa na wiele aspektów codziennego życia. Jedną z opcji dostępnych na polskim rynku są mieszkania oferowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). System ten powstał z myślą o osobach, które nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego lokum na rynku komercyjnym, ale jednocześnie oczekują stabilnych i przewidywalnych warunków najmu. Mieszkania TBS łączą w sobie elementy bezpieczeństwa prawnego oraz umiarkowanych kosztów, a także umożliwiają w przyszłości wykup lokalu na własność. Przed podjęciem decyzji o wyborze tej formy zamieszkania warto poznać zarówno jej zalety, jak i ograniczenia.

Zalety:

• Czynsze niższe niż rynkowe, stabilność prawna, ochrona przed wypowiedzeniem kontraktu.
• Możliwość wykupu na własność z użyciem partycypacji i długiego finansowania.
• Finansowanie z BGK i grantów obniża koszty budowy i czynsz.

Wady:

• Brak natychmiastowego prawa własności.
• Wysoka partycypacja wymaga mniejszych środków własnych i 5‑letniego zobowiązania.
• Podnajem trudny, remonty wymagają zgody.
• Wolniejszy rozwój – opóźnienia w budowie nowych mieszkań.

System mieszkań TBS to propozycja skierowana do osób, które cenią sobie stabilność, przewidywalność kosztów oraz bezpieczeństwo prawne najmu. Chociaż rozwiązanie to wiąże się z pewnymi ograniczeniami, takimi jak brak natychmiastowego prawa własności czy konieczność spełnienia dodatkowych formalności, dla wielu osób stanowi atrakcyjną alternatywę wobec tradycyjnego rynku nieruchomości. Przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować wszystkie aspekty tego systemu, aby wybrać opcję najlepiej dopasowaną do własnych potrzeb i oczekiwań.

Podsumowanie

Mieszkania TBS to obecnie jedna z nielicznych efektywnych alternatyw dla osób średniozamożnych, niekwalifikujących się do komunalnych lokali, ale niezdolnych do kredytu. Oferują uczciwe warunki najmu, ustabilizowane czynsze i realną szansę na przyszły wykup. 

Jeśli spełniasz warunki dochodowe, nie masz innego lokalu, chcesz stabilizacji i opcjonalnej drogi do własności – warto rozważyć TBS. To kompromis między najmem a kredytem hipotecznym, zwłaszcza w czasach niestabilnych stóp i cen nieruchomości.