Przystępując do transakcji sprzedaży nieruchomości, wiele osób odczuwa obawy związane z bezpieczeństwem finansowym i formalnym całego procesu. Zarówno sprzedający, jak i kupujący pragną maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy, by uniknąć przykrych niespodzianek. Sprzedający często obawiają się braku zapłaty ustalonej ceny, zwłaszcza w sytuacjach, gdy kupującym okazują się osoby nieposiadające majątku lub pojawiają się niespodziewane trudności, takie jak choroba czy śmierć nabywcy. Z kolei kupujący martwią się, czy po dokonaniu wpłaty otrzymają lokal w umówionym terminie, ponieważ zdarzają się przypadki, gdy sprzedający lub najemcy nie chcą opuścić nieruchomości na czas.
- Co to jest depozyt notarialny?
- Jakie są etapy depozytu notarialnego w praktyce?
- Jakie są koszty depozytu notarialnego?
- Jak odbywa się realizacja depozytu notarialnego podczas sprzedaży nieruchomości?
- Co zapewnia wzrost bezpieczeństwa?
- Podsumowanie informacji o skorzystaniu z depozytu notarialnego
- Najczęściej zadawane pytania o depozyt notarialny
W takiej sytuacji korzystanie z depozytu notarialnego staje się skutecznym sposobem na zwiększenie bezpieczeństwa obu stron. Depozyt pozwala na przechowanie środków finansowych przez notariusza do momentu spełnienia warunków transakcji, co eliminuje ryzyko niewywiązania się z obowiązków po jednej ze stron. Zapłata ceny w depozycie notarialnym zaraz po podpisaniu umowy daje spokój sprzedającemu, a jednocześnie kupujący zyskuje pewność, że lokal zostanie wydany w dniu aktu notarialnego. W dalszej części artykułu szczegółowo omówimy, jak działa depozyt notarialny i jakie korzyści niesie dla bezpiecznej sprzedaży nieruchomości.
Co to jest depozyt notarialny?
Pojęcie depozytu notarialnego zostało ustrukturyzowane w ustawie Prawo o notariacie. Zgodnie z art. 79 tejże ustawy, notariusz może przyjąć na przechowanie pieniądze, papiery wartościowe, dokumenty, dane na informatycznym nośniku danych, o którym mowa w przepisach o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne. Czynność przyjęcia przez notariusza na przechowanie określonych walorów w celu ich wydania wskazanej osobie określa się mianem depozytu notarialnego. Ponadto art. 108 wyżej wskazanej ustawy wskazuje, iż notariusz ma prawo w ramach prowadzenia kancelarii „…przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.” Podstawową funkcją depozytu notarialnego jest zabezpieczenie interesów stron transakcji. Warty podkreślenia jest fakt, że notariusz nie może korzystać z wpłaconych środków pieniężnych. Jeżeli z jakichkolwiek powodów czynność nie dochodzi do skutku, notariusz jest zobowiązany do zwrotu środków. Istotna jest również informacja, że ustawa nadaje notariuszowi możliwość wykonania tego typu usługi, jednak nie nakłada obowiązku. Notariusz może zatem odmówić wykonania takiej czynności. Paragraf drugi art. 108 wskazuje na obowiązki formalne, których notariusz musi dopełnić w związku z depozytem notarialnym. Jest to przede wszystkim protokół zawierający datę przyjęcia, tożsamość osoby składającej, datę wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.
Sprawdź Umowa przyrzeczona – co to jest i czego dotyczy?
Jakie są etapy depozytu notarialnego w praktyce?
Do rozpoczęcia procedury depozytu notarialnego należy przygotować niezbędne dane wymagane przez notariusza. Są to przede wszystkim: imię (imiona), nazwisko, imiona rodziców, PESEL, data urodzenia, stan cywilny, obywatelstwo, adres zamieszkania i korespondencji. Niezbędne jest również wskazania danych osoby uprawnionej do odebrania depozytu.
Poszczególne etapy depozytu notarialnego:
- wybór notariusza, który wykona usługę,
- ustalenie wysokości depozytu oraz kosztów,
- podanie danych wymaganych przez notariusza,
- zdeponowanie środków na dedykowanym rachunku bankowym,
- sporządzenie protokołu,
- wydanie depozytu uprawnionemu za pokwitowaniem lub zwrot wpłacającemu.
Jakie są koszty depozytu notarialnego?
Skorzystanie z depozytu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami. Standardowo, wynagrodzenie notariusza za przyjęcie pieniędzy do depozytu wynosi połowę maksymalnej taksy notarialnej, której wysokość reguluje Rozporządzenie Ministerstwa Sprawiedliwości. Stawka zależy również od wysokości depozytu. Przykładowo, przechowując w depozycie kwotę 350 000 zł, taksa wyniesie około 1085 zł + 23% VAT. Aby obliczyć konkretną kwotę, warto skorzystać z kalkulatora kosztów notarialnych zawierającego obecnie obowiązujące stawki. Należy także pamiętać, że rozporządzenie w sprawie taksy notarialnej reguluje jedynie maksymalne wynagrodzenie notariusza. Wynagrodzenie notariusza dotyczące instytucji depozytu podlega zatem negocjacji.
Dodatkowo depozyt notarialny związany jest z kosztami przechowania dokumentów:
- 50 zł netto za sporządzenie protokołu depozytu,
- 20 zł netto za każdy miesiąc przechowywania,
- 6 zł netto za wypis aktu, cena dotyczy każdej rozpoczętej strony.
Podejmując decyzję o skorzystaniu z usługi depozytu notarialnego, warto wziąć pod uwagę stosunek kosztów zabezpiecza do potencjalnego ryzyka.
Istotna jest również kwestia kto pokrywa koszty związane z depozytem notarialnym. Najczęściej jest to osoba składająca depozyt. Przepisy prawa nie regulują jednak tej kwestii, zatem nie ma przeszkód do indywidualnych ustaleń między stronami. Ze względu na to, iż depozyt notarialny wzmacnia bezpieczeństwo transakcji dla obydwu stron, podział kosztów może stanowić uczciwe rozwiązanie.
Zobacz także Nieuczciwy najemca – jak się zabezpieczyć?
Jak odbywa się realizacja depozytu notarialnego podczas sprzedaży nieruchomości?
Przyjęcie depozytu obliguje notariusza do spisania protokołu, który zawiera datę przyjęcia środków, tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania, a także imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. W treści protokołu z przyjęcia depozytu określa się również warunki wydania depozytu. Ponadto, notariusz zawiera w protokole postanowienie, zgodnie z którym w przypadku realizacji planowanej umowy sprzedaży środki wpłacone do depozytu zostaną przekazane na rachunek bankowy sprzedającego, zaś w przypadku niedojścia do skutku planowanej transakcji, środki te zostaną zwrócone wpłacającemu depozyt (kupującemu). Ustalając warunek wypłaty pieniędzy za pośrednictwem depozytu notarialnego, w dniu podpisania umowy sprzedaży nieruchomości obydwie strony transakcji są zabezpieczone. Sprzedający ma pewność, że kupujący dysponuje deklarowaną kwotą potrzebną na zapłatę ceny. Kupujący z kolei zyskuje gwarancję, że transakcja dojdzie do skutku. Warto również zaznaczyć, że nie ma możliwości, aby po wpłacie środków do depozytu notarialnego kupujący zmodyfikował warunki wypłaty. Wydanie depozytu sprzedającemu następuje za pokwitowaniem, które ma postać protokołu z wydania środków z depozytu notarialnego.
W praktyce przebieg umowy sprzedaży z wykorzystaniem depozytu notarialnego, często stosowanego także w przypadku skupu mieszkań, odbywa się w ten sposób, że dzień przed aktem notarialnym kupujący przelewa środki na rachunek powierniczy notariusza. Następnie notariusz sporządza protokół z przyjęcia środków do depozytu, potwierdzając otrzymanie środków. Strony transakcji przystępują do aktu notarialnego, podpisują umowę sprzedaży oraz protokół wydania środków z depozytu. Na koniec notariusz dokonuje wypłaty środków na rzecz sprzedającego i wydaje stronom wypisy aktu notarialnego.
Co zapewnia wzrost bezpieczeństwa?
Prawo o notariacie nakazuje notariuszowi prowadzić specjalne konto bankowe dla udokumentowania czynności dotyczących przyjętych depozytów, które ma służyć tylko do tego celu. W praktyce jest to odrębne konto bankowe (tzw. rachunek powierniczy). Co istotne, środki wpłacone na rachunek powierniczy są całkowicie bezpieczne. Z przepisów prawa bankowego wynika, że w przypadku wszczęcia egzekucji przeciwko notariuszowi lub w przypadku ogłoszenia upadłości notariusza, jak również w przypadku jego śmierci, środki zdeponowane w depozycie nie podlegają zajęciu, nie wchodzą do masy upadłościowej ani nie wchodzą do spadku po właścicielu rachunku bankowego. Środki są zatem całkowicie bezpieczne i mogą jedynie zostać zwrócone osobie, która je wpłaciła lub zostać wypłacone stronie uprawnionej do odbioru depozytu, po spełnieniu określonych warunków.
Przeczytaj Sprzedaż udziału w nieruchomości – najważniejsze informacje
Podsumowanie informacji o skorzystaniu z depozytu notarialnego
Transakcje związane z nieruchomościami nieodłącznie związane są pokaźnymi kwotami. W przypadku zakupu domu lub mieszkania, niejednokrotnie są to oszczędności całego życia lub kredyt na dekady. Warto zatem skrupulatnie przeanalizować stan prawny nieruchomości oraz podjąć wszelkie starania maksymalizujące bezpieczeństwo transakcji. Jeżeli zakup odbywa się w gronie osób o wysokim poziomie wzajemnego zaufania (np. bliska rodzina, przyjaciele), depozyt notarialny może wydawać się zbędnym wydatkiem. Jeżeli natomiast druga strona transakcji jest nam nieznana lub wzbudza jakiekolwiek podejrzenia, depozyt notarialny wydaje się rozsądnym rozwiązaniem. Dodatkowy koszt na poziomie kilku tysięcy złotych może nas uchronić przed wielokrotnie większą stratą, a także pozwoli zachować spokój i uniknąć potencjalnych problemów. Aby zracjonalizować dodatkowy wydatek, można go potraktować jak polisę ubezpieczeniową transakcji.
