Wybierając mieszkanie, jednym z najważniejszych aspektów jest forma własności nieruchomości. To ona decyduje o zakresie praw i obowiązków właściciela oraz o możliwościach dysponowania lokalem. W Polsce funkcjonuje kilka podstawowych form własności mieszkania, które mają kluczowe znaczenie zarówno przy zakupie, jak i późniejszym użytkowaniu nieruchomości. W tym artykule przedstawimy poszczególne formy prawne, a także występujące różnice między odrębną własnością a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego zostaną poruszone w dalszej części tekstu.
Czym jest forma własności nieruchomości?
Forma własności nieruchomości to prawny sposób określenia, kto i w jakim zakresie może korzystać z danej nieruchomości, rozporządzać nią oraz czerpać z niej korzyści. W praktyce oznacza to, że forma własności mieszkania wpływa na możliwość jego sprzedaży, wynajmu, dziedziczenia czy obciążania hipoteką. Prawo własności nieruchomości jest jednym z najważniejszych praw rzeczowych, dającym właścicielowi pełne i wyłączne prawo do korzystania z posiadłości oraz decydowania o jej przeznaczeniu.
Przeglądając oferty sprzedaży mieszkań potencjalni nabywcy napotykają na różne formy własności. Wówczas pojawiają się pytania: jakie występują między nimi różnice oraz jaka forma własności będzie optymalna w konkretnej sytuacji finansowej. Podstawowe formy własności mieszkań występujące w polskich przepisach prawa to:
- mieszkanie własnościowe,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu możliwe są dodatkowo dwa warianty: brak księgi wieczystej lub sytuacja, w której księga wieczysta została założona. W przypadku mieszkań własnościowych księga wieczysta występuje każdorazowo.
Co ważne w polskim prawie każda forma własności nieruchomości niesie ze sobą określone skutki prawne i praktyczne. Zrozumienie różnic między nimi pozwala uniknąć nieporozumień oraz świadomie wybrać najkorzystniejszą formę własności mieszkania, zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i użytkowym.
Dowiedz się Jak uzyskać akt własności mieszkania, domu lub ziemi?
Mieszkanie własnościowe tzw. pełna własność
Prawo własności to jedno z podstawowych praw uregulowanych w Kodeksie cywilnym. Na jego podstawie konkretnym podmiotom przysługują określone uprawnienia do rzeczy, w tym również do nieruchomości. Uprawnienia właściciela nie mogą być bezkarnie naruszane przez osoby trzecie. Art. 140 Prawo własności Kodeksu cywilnego brzmi następująco: ”W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”
W przypadku, gdy wybierana jest pełna własność mieszkania, właściciel uzyskuje najszersze możliwe uprawnienia. Prawo własności nieruchomości daje mu nie tylko możliwość korzystania z lokalu, ale również swobodnego rozporządzania nim – sprzedaży, darowizny, wynajmu, a także obciążenia hipoteką. Z prawem własności wiążą się dwa podstawowe uprawnienia: do korzystania oraz rozporządzania. Ponadto, jest to prawo zbywalne, dziedziczne oraz może być przedmiotem egzekucji. W przypadku mieszkań własnościowych zarząd nad budynkiem i częściami wspólnymi może być prowadzony zarówno przez samych właścicieli, jak i przez podmiot zewnętrzny w postaci spółdzielni mieszkaniowej lub zarządcę będącego podmiotem prywatnym.
Własność mieszkania wiąże się także z udziałem w gruncie oraz częściach wspólnych nieruchomości, co ma znaczenie dla wartości rynkowej oraz komfortu użytkowania. Bowiem występują ograniczenia w związku z obowiązującymi przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego. Ograniczenia ustawowe mogą wynikać z prawa budowlanego, prawa administracyjnego, bądź wiązać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zatem mimo posiadania mieszkania na własność, nie należy zapominać o ramach funkcjonowania społecznego np. w zakresie zakłócania funkcjonowania innym mieszkańcom.
Sprawdź też skup mieszkań
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Kolejna forma własności mieszkań to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przytoczona forma prawna nieruchomości była nadawana na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 roku. Za sprawą zmiany przepisów od 31 lipca 2007 roku nie ma już możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Forma ta stanowi pozostałość socjalistycznego ustroju gospodarczego. Nie należy się jednak obawiać, ponieważ takie mieszkania w obrocie są traktowane jako pełnowartościowe a ich cena nie różni się w porównaniu od mieszkań z tzw. pełną własnością. Osoba, która nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma możliwość założenia księgi wieczystej, lecz nie jest to obowiązkowe. Wówczas niezbędne są dokumenty ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające uregulowanie sytuacji prawnej gruntów pod budynkiem oraz brak przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej. Założenie księgi wieczystej jest niezbędne, gdy kupujący chce sfinansować transakcję przy wsparciu kredytu hipotecznego.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu polega również dziedziczeniu, a uprawniony może nim swobodnie rozporządzać np. wynająć osobie trzeciej. Zbycie takiego lokalu nie różni się technicznie w porównaniu z mieszkaniem własnościowym. Dokumentem będącym potwierdzeniem przysługiwania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu konkretnemu podmiotowi w momencie sprzedaży jest zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. Podstawową różnicą między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a pełną własnością jest to, iż brak jest ułamkowego prawa własności w gruncie oraz częściach wspólnych. W przypadku własności lokalu stajemy się również właścicielem części wspólnych, takich jak klatka schodowa. Nabywamy również prawo własności części działki znajdującej się pod budynkiem. W przypadku prawa spółdzielczego grunt oraz części wspólne budynku są natomiast w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może również zostać przekształcone w prawo własności na wniosek uprawnionego. Proces nie jest skomplikowany, muszą jednak być spełnione określone warunki. Konieczne jest aby stan prawny gruntów pod budynkiem był uregulowany. Ponadto, uprawniony jest zobowiązany do wykazania braku zaległości czynszowych. Przekształcenie w odrębną własność lokalu mieszkalnego może również nastąpić z mocy prawa w przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni.
W praktyce, forma własności nieruchomości jaką jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, daje szerokie możliwości rozporządzania lokalem, jednak nie zapewnia pełnego udziału w gruncie i częściach wspólnych budynku. To odróżnia tę formę własności mieszkania od pełnej własności mieszkania, gdzie właściciel posiada również prawo własności nieruchomości wspólnej.
Przeczytaj też Wykup mieszkania spółdzielczego lokatorskiego – jakie dokumenty złożyć?
Lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu
Wśród form prawnych mieszkań wyróżnić można również lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu. Nie stanowi ono jednak formy własności, lecz jest upoważnieniem do korzystania z lokalu. Mieszkanie formalnie pozostaje własnością spółdzielni. Aby korzystać z lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu należy zostać członkiem spółdzielni oraz wnieść tzw. wkład budowlany. Jest to jednorazowa opłata, dzięki której uzyskuje się możliwość zamieszkania w danym lokalu. W niektórych przypadkach, spółdzielnia z biegiem lat zezwala na wykup mieszkania.
Lokal komunalny
Opisując różne formy prawne nieruchomości, warto również wspomnieć o lokalach komunalnych. Stanowią one własność miasta lub gminy. Są przyznawane na zasadach wynajmu długoterminowego. Preferowane podczas przyznawania lokali komunalnych są przede wszystkim osoby:
- z niskimi dochodami
- w trudnej sytuacji życiowej, nie mający gdzie mieszkać,
- ofiary przemocy,
- mieszkającym w skrajnie trudnych warunkach.
Aby ubiegać się o lokal komunalny należy być mieszkańcem gminy, dodatkowo wskazane jest również oby posiadać meldunek. Nie można natomiast posiadać prawa do innego lokalu. Każda gmina określa w drodze uchwały zasady wynajmowania lokali komunalnych. Uchwała wskazuje także kryterium dochodowe, które musi być spełnione.
Mieszkania TBS
Przeglądając oferty mieszkań natrafić można na tzw. mieszkania TBS. Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) są państwowymi lub prywatnymi spółkami bądź spółdzielniami o charakterze non-profit. Działają za sprawą finansowania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Budownictwo odbywa się na gruntach należących do samorządów lokalnych. Głównym założeniem jest budowa niedrogich mieszkań przeznaczonych na wynajem dla osób fizycznych. Najemcami tego typu mieszkań mogą być wyłącznie osoby fizyczne, których dochody są zbyt wysokie aby spełniać kryteria ubiegania się o mieszkanie komunalne. Jednocześnie nie mają one odpowiedniej zdolności kredytowej aby zakupić własne mieszkanie, a także nie stać ich na wynajem w cenie rynkowej. W celu obniżenia opłat czynszowych możliwa jest wpłata tzw. opłaty partycypacyjnej (w wielu przypadkach jest to obligatoryjne). Jest to forma kaucji wynoszącej zazwyczaj 10-30% kosztów budowy mieszkania. Podlega ona zwrotowi po zakończeniu najmu w terminie maksymalnie jednego roku.
Coraz częściej pojawiają się oferty, których przedmiotem jest rzekome „kupno” lokalu TBS. Należy jednak pamiętać, że w każdym wypadku właścicielem mieszkania pozostaje Towarzystwo. Kupić możemy zatem co najwyżej prawo do użytkowania lokalu. Nieuczciwi najemcy mieszkań z zasobów TBS często wystawiają swoje mieszkania na „sprzedaż”, proponując nabywcom uiszczenie „odstępnego”. Należy zatem uważać na pozbawione pokrycia oferty „wykupu” mieszkań.
Przeczytaj też Czym są mieszkania TBS i czy warto w nich zamieszkać?
Podsumowanie
Poszukując mieszkania, warto dokładnie przeanalizować własną sytuację życiową oraz finansową. Osoby w trudnej sytuacji finansowej mogą ubiegać się o lokal komunalny, jednak listy chętnych są zazwyczaj bardzo długie, a na lokal czeka się nawet kilka lat. Nieco lepsza sytuacja materialna pozwala na ubieganie się o mieszkanie TBS bądź lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu. Jeżeli jednak poszukujemy mieszkania do zakupu, pozostają dwie możliwości: mieszkanie własnościowe lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przypadku finansowania przy pomocy kredytu hipotecznego należy mieć na uwadze, że należy poszukiwać mieszkań z już założoną księgą wieczystą lub w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgę założyć.
