Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania?

Wynajem mieszkań stanowi popularną formę inwestowania. Wiele osób posiadających nadwyżki finansowe decyduje się na ten wariant budowania oraz zabezpieczania swojego majątku. Wynajem nieruchomości bywa również formą zabezpieczenia finansowego po zakończeniu kariery zawodowej. Budowa portfela mieszkań mających generować pozytywny przepływ finansowy jest optymalnym rozwiązaniem, aby na przysłowiowej emeryturze utrzymać godny poziom warunków życiowych. Dlatego w tym artykule wyjaśnimy jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania.

Wielu ludzi zaczyna myśleć o potencjalnej emeryturze już w młodym wieku. Mając na uwadze malejący przyrost naturalny, starzejące się społeczeństwo, a także świadomość w jaki sposób skonstruowano system świadczeń emerytalnych, takie podejście wydaje się rozsądne. Odroczona gratyfikacja oraz inwestowanie zamiast nadmiernego konsumpcjonizmu z pewnością zaowocuje w przyszłości. Wynajem mieszkań, podobnie jak wiele innych form inwestowania wiąże się z koniecznością znajomości przepisów prawa podatkowego, a co za tym idzie odpowiedniego rozliczania podatków. W dalszej części tekstu zostaną poruszone warianty oraz sposoby rozliczania podatków od wynajmu mieszkań co pozwoli na wybór optymalnej formy.

Najem prywatny, najem w ramach działalności

Wynajem nieruchomości może być rozliczany na dwa podstawowe sposoby: jako najem prywatny lub w ramach działalności gospodarczej.

Wynajem prywatny to forma, w której właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna i nie ma wymogu rejestracji działalności gospodarczej. Rozliczenie podatku od wynajmu mieszkań w ramach tzw. najmu prywatnego jest jednoznaczny z obowiązkiem rozliczeń w formie ryczałtu. W świetle obowiązujących obecnie przepisów jest to bowiem jedyna dostępna forma dla najmu prywatnego. Nie ma zatem obowiązku zgłaszania do urzędu skarbowego. Należy jedynie w odpowiednim terminie (po zakończeniu miesiąca lub kwartału) rozpocząć rozliczanie podatku. 

Ile wynosi ryczałt od wynajmu mieszkania?

Ryczałt od wynajmu mieszkania jest uproszczoną formą opodatkowania, w której podstawą opodatkowania jest przychód a nie dochód. Oznacza to, że nie ma możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu od podstawy opodatkowania. Taka forma rozliczania podatków jest korzystna, gdy koszty są niskie. Stawka podstawowa ryczałtu od wynajmu mieszkania to 8,5% do kwoty 100 tysięcy złotych przychodu w skali roku. Powyżej tej kwoty stawka ulega zwiększeniu do 12,5%. 

Ponadto małżonkowie mogą skorzystać z wyższego limitu przychodu, który wynosi 200 000 zł, pod warunkiem złożenia odpowiedniej deklaracji do urzędu skarbowego. W takim przypadku niższa stawka ryczałtu od wynajmu mieszkania (8,5%) stosowana jest do kwoty 200 000 zł, a wyższa stawka (12,5%) obowiązuje dopiero powyżej tej kwoty.

Najem mieszkania – jaki PIT należy rozliczyć?

Po zawarciu umowy z najemcą, warto ją zarejestrować w urzędzie skarbowym. Co prawda, obowiązujące przepisy do tego nie obligują, lecz rejestracja umowy może okazać się przydatna podczas potencjalnych sporów z najemcami lub w przypadku wątpliwości ze strony urzędów.  Jednym z ważniejszych obowiązków jest złożenie deklaracji podatkowej w odpowiednim terminie. W przypadku ryczałtu, należy do końca lutego następnego roku podatkowego złożyć PIT-28. Warto również wspomnieć o konieczności wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Terminowość i rzetelność pozwala uniknąć potencjalnych kar lub odsetek.

Wynajem mieszkań w ramach działalności gospodarczej

jest optymalny wyborem dla osób planujących lub wykonujących działania na szeroką skalę łącząc wynajem nieruchomości z innym nierzadko wiodącym biznesem. Okazuje się bowiem, że prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie w celu rozliczania wynajmu z mieszkań jest ekonomicznie nieopłacalne (kwestia ta zostanie rozwinięta w dalszej części). Wydawałoby się, że wynajem wielu mieszkań wiąże się z koniecznością założenia działalności gospodarczej i rozliczania podatków w oparciu o tę formę. Od wielu lat kwestia ta była przedmiotem dyskusji. Jednak w maju 2021 roku NSA podjął uchwałę dotyczącą opodatkowania wynajmu. Ustalono, iż kryteria przedmiotowe takie jak np. liczba wynajmowanych lokali, nie powinny decydować o konieczności założenia działalności gospodarczej. Zaproponowano zatem możliwość wyboru formy podatnikowi. Wiele podmiotów działa w oparciu o tę uchwałę, lecz dla większego bezpieczeństwa warto wystąpić o indywidualną interpretację podatkową. 

W przypadku działalności gospodarczej, w ramach której rozliczane są podatki od wynajmu mieszkań dostępne są następujące formy opodatkowania: 

• skala podatkowa (progi 12% i 32% oraz 30 tysięcy złotych kwoty wolnej),
• podatek liniowy (19% oraz brak kwoty wolnej),
• ryczałt (progi 8,5% i 12,5% od przychodu a nie dochodu jak w poprzednich formach).

Skala podatkowa

Skala podatkowa podobnie jak podatek liniowy polega na rozliczeniu dochodu z działalności. Wybór tej formy opodatkowania pozwala na odliczenie kosztów, co oznacza zmniejszenie podstawy opodatkowania. Przykładami kosztów związanymi z wynajmem mieszkań są wszelkie opłaty związane z danym lokalem oraz koszty remontów. Skala podatkowa przewiduje dwa progi: 12% oraz 32%. Pierwszy próg w 2025 roku wynosi 120 tysięcy złotych. Powyżej tej kwoty dochodu, automatycznie wkraczamy w drugi próg ze stawką 32%.

Podatek liniowy

Podatek linowy wynosi natomiast 19% niezależnie od poziomu dochodów. Ta forma opodatkowania może okazać się korzystniejsza w porównaniu ze skalą podatkową w przypadku osiągania wysokich dochodów, gdyż pozwala uniknąć wyższego progu podatkowego. 

Zasady rozliczenie na podstawie ryczałtu odbywa się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej analogicznie jak w przypadku najmu prywatnego. Podczas wyboru formy opodatkowania warto skorzystać z usług doradcy podatkowego aby zoptymalizować wysokość zobowiązań.

Podatek od wynajmu mieszkania a składka zdrowotna ZUS

Za sprawą wejścia w życie Polskiego Ładu w 2022 roku należy podczas rozliczania podatku w ramach prowadzonej działalności gospodarczej odprowadzać składkę zdrowotną. Rozliczenie według skali podatkowej to obowiązek uiszczenia dodatkowego podatku (ukrytego pod nazwą składki zdrowotnej) 9% od uzyskanego dochodu. W przypadku podatku liniowego składka zdrowotna wyniesie 4,9% dochodu. Z ryczałtem wiąże się natomiast składka zdrowotna zryczałtowana jednak wzrasta wraz z osiąganymi przychodami. Warto w tym miejscu dodać, że wprowadzenie Polskiego Ładu oznacza również brak możliwości amortyzacji mieszkań od 2023 roku. Dotyczy to zarówno mieszkań wynajmowanych na podstawie umowy, jak i służących do prowadzenia działalności gospodarczej. 

Działalność w zakresie wynajmu na bardzo dużą skalę lub prowadzona obok innych aktywności biznesowych w ramach jednego przedsiębiorstwa, wiąże się również z wprowadzoną w 2019 roku daniną solidarnościową wynoszącą 4% podatku dochodowego od nadwyżki dochodu powyżej 1 mln zł w skali roku. Danina solidarnościowa nie obowiązuje w przypadku ryczałtu zarówno w działalności gospodarczej jak i wynajmu prywatnego. 

Jak wygląda rozliczenie podatku od wynajmu mieszkań w ramach działalności gospodarczej?

Rozliczenie podatku od wynajmu mieszkania może odbywać się w ramach działalności gospodarczej, jako dodatek do innej, już istniejącej działalności biznesowej. Jeżeli jednak nie prowadziliśmy wcześniej działalności gospodarczej, należy takową zarejestrować w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). Następnie należy dokonać wyboru formy opodatkowania w oparciu o dostępne formy opisane powyżej. Formę opodatkowania można zmieniać w każdym roku podatkowym. Należy jednak pamiętać, że termin na wybór mija 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu tego roku podatkowego Ważnym aspektem prowadzenia działalności gospodarczej jest również rzetelne prowadzenie księgowości. W mniejszych przedsięwzięciach niektórzy przedsiębiorcy sami prowadzą księgowość, lecz zaleca się korzystane z usług profesjonalistów aby uniknąć ewentualnych problemów i kar. Podobnie jak w przypadku wynajmu prywatnego, nie należy zapominać o składaniu deklaracji podatkowych. Wybór odpowiedniej deklaracji zależy od formy opodatkowania. W ramach podatku liniowego należy złożyć końca kwietnia PIT-36L (w ramach skali podatkowej PIT-36). W przypadku ryczałtu obowiązuje konieczność złożenia deklaracji PIT-28 do końca lutego. Ważne jest również regularne opłacanie zaliczek na podatek dochodowy, aby uniknąć dodatkowych kosztów w związku z zaległościami. W przypadku skali podatkowej zaliczki należy wpłacać co miesiąc, natomiast w przypadku ryczałtu obowiązuje okres miesięczny lub kwartalny. Rozliczanie kwartalne wynajmu mieszkania może wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego przychody w poprzednim roku nie przekroczyły 200 tysięcy euro. 

Jaka forma opodatkowania jest najbardziej opłacalna?

Rentowność przedsięwzięcia zależy od wielu czynników oraz indywidualnej sytuacji podatnika. Nie dla wszystkich zatem odpowiedź na postawione pytanie będzie taka sama. Prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie w celu rozliczania podatków z wynajmu mieszkań okazuje się rozwiązaniem mało opłacalnym. Wysokie koszty prowadzenia księgowości oraz konieczność opłacania składek zdrowotnych sprawiają, że zwrot z inwestycji znacznie maleje. Jeżeli jednak działalność gospodarcza jest prowadzona w ramach innego biznesu, wówczas rozliczenie wynajmu z mieszkań jako dodatkowa gałąź działalności może okazać się opłacalne. Dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej optymalnym wyborem okazuje się najem prywatny w oparciu o rozliczenie ryczałtowe. Jest to najprostsza forma rozliczania podatków, a w obecnie obowiązującym systemie prawa również najkorzystniejsza ekonomicznie. Aby maksymalizować rentowność z prowadzonych przedsięwzięć należy regularnie monitorować aktualne przepisy podatkowe. Zaleca się również korzystnie z usług ekspertów w celu optymalizacji podatkowej.