Jak wypowiedzieć umowę najmu?

Istotnym elementem każdej umowy jest możliwość jej wypowiedzenia lub rozwiązania. Przysługujące w tej kwestii uprawnienia należy skrupulatnie przeanalizować przed ostatecznym skonstruowaniem treści umowy, a już na pewno przed jej podpisaniem. Wielokrotnie pod wpływem emocji, kwestia zakończenia lub wypowiedzenia umowy jest bagatelizowana, jednak zabezpieczenie się na wypadek niesprzyjających okoliczności powinno być jednym z priorytetów. Powyższe rekomendacje dotyczą również umowy najmu, w której terminy i sposoby wypowiedzenia najmu są niezwykle istotne zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Odpowiednia edukacja oraz stosowne zapisy w umowie, mogą uchronić przed potencjalnymi nieprzyjemnościami. Precyzyjne wskazanie sposobów oraz terminów wypowiedzenia umowy najmu, chronią przed ewentualnymi konfliktami stron umowy, a także ułatwiają dochodzenie roszczeń. Zarówno najemca jak i wynajmujący, mają prawo do wypowiedzenia umowy najmu. Sposoby i terminy mogą różnić się w zależności od formy umowy. 

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony

Umowa najmu na czas określony charakteryzuje się ustalonym okresem jej obowiązywania. Po upływie określonego czasu następuje ustanie stosunków stron umowy bez potrzeby dokonywania dodatkowych formalności w tym zakresie. Treść umowy najmu na czas określony zawiera wskazanie daty rozpoczęcia oraz zakończenia umowy najmu. Zapis dotyczący wypowiedzenia umowy przed czasem nie jest obligatoryjny, lecz warto tę kwestię uregulować. Zgodnie z art. 673 § 3 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli w umowie przewidziano taką możliwość. W umowie najmu, w której nie zawarto zapisu o możliwości wypowiedzenia jej przed czasem, rozwiązanie możliwe jest wyłącznie poprzez porozumienie stron. Wyjątkiem jest niedotrzymanie warunków umowy przez którąkolwiek ze stron, co może skutkować jej wypowiedzeniem w trybie natychmiastowym.

Przeczytaj też o skupie mieszkań i nieruchomości z lokatorami 

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony

W przypadku umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, czyli bez wskazania czasowego, w którym stosunki pomiędzy stronami dobiegają końca, zapis dotyczący terminów wypowiedzenia również nie jest obligatoryjny. Zaleca się jednak, aby strony umowy porozumiały się w tej kwestii i zamieściły stosowne zapisy w treści umowy. Pozwoli to uniknąć ewentualnych nieporozumień czy sporów. Jeżeli jednak pominięto lub zaniedbano ten aspekt, należy zastosować terminy wypowiedzenia uregulowane przepisami kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 673 kodeksu cywilnego, okresy wypowiedzenia umowy najmu są zależne od częstotliwości opłat czynszowych. 

• Jeżeli czynsz płatny jest w odstępach dłuższych niż miesiąc, wypowiedzenie umowy najmu musi być złożone z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Dodatkowo, kodeks cywilny podkreśla, że okres wypowiedzenia musi zakończyć się na koniec kwartału kalendarzowego. 
• Jeżeli natomiast czynsz opłacany jest comiesięcznie, obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia. W tej sytuacji okres wypowiedzenia kończy się w ostatnim dniu kolejnego miesiąca niezależnie od dnia złożenia. Przykładowo, jeżeli wypowiedzenie złożono 4. kwietnia, jego okres zakończy się dopiero 31. maja. 
• Ostatni termin wypowiedzenia umowy najmu uregulowany przed kodeks cywilny dotyczy czynszu rozlicznego codziennie. Wówczas obowiązuje wypowiedzenie jednodniowe, na dowolny następny dzień.

Czy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym?

Przepisy kodeksu cywilnego dopuszczają możliwość wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Najemca jest upoważniony do tej formy wypowiedzenia umowy w przypadku, gdy lokal będący przedmiotem najmu posiadał w momencie przekazania istotne wady uniemożliwiające lub utrudniające użytkowanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, o czym nie został poinformowany przez wynajmującego (np. cieknący dach, niesprawne ogrzewanie czy wadliwa instalacja elektryczna).

W przypadku wynajmującego, uprawnienie do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu pojawia się w sytuacjach, gdy najemca dopuszcza się poniżej wymienionych czynności lub zaniedbań: 

• użytkuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem, 
• zaniedbuje nieruchomość oraz naraża na uszkodzenia lub stratę, 
• podnajmuje osobom trzecim bez zgody wynajmującego  oraz wbrew zapisom umowy, 
• nie uiszcza opat czynszowych za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe. 

Jak napisać wypowiedzenie najmu mieszkania?

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania to formalny dokument, który należy przygotować zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zapisami zawartymi w umowie. Przed sporządzeniem wypowiedzenia dokładnie przeanalizuj umowę najmu. Zwróć uwagę na okres wypowiedzenia, formę (najczęściej pisemną) oraz ewentualne warunki szczególne.

Wypowiedzenie powinno być sporządzone na piśmie, nawet jeśli umowa dopuszcza inną formę. To zabezpiecza interesy obu stron.

Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

Prawidłowo sporządzone wypowiedzenie umowy najmu powinno zawierać: 

• datę oraz miejscowość sporządzenia wypowiedzenia,
• dane personalne stron umowy tożsame z danymi z umowy najmu,
• zapis na jakiej podstawie umowa jest wypowiadana (można powołać się na artykuł kodeksu cywilnego lub stosowny zapis w umowie najmu), 
• dane lokalu będącego przedmiotem umowy najmu, 
• tryb w jakim umowa jest wypowiadana, 
• termin, w którym umowa przestaje obowiązywać, 
• uzasadnienie wypowiedzenia, 
• podpis osoby wypowiadającej umowę, 
• sporządzenie dwóch jednobrzmiących egzemplarzy po jednej dla każdej ze stron, 
• zachowanie formy pisemnej (nie wymaga się poświadczenia notarialnego). 

W jakiej formie skutecznie dostarczyć wypowiedzenie umowy najmu?

Bardzo istotnym punktem jest właściwy sposób dostarczenia wypowiedzenia umowy najmu drugiej stronie. Najlepszą formą jest dostarczenie osobiste wraz z uzyskaniem podpisu stanowiącego potwierdzenie odbioru. Na wizytę warto udać się ze świadkiem, aby wyeliminować ryzyko oskarżeń o sfałszowanie podpisu. Jeżeli natomiast osobiste dostarczenie wypowiedzenia umowy jest niemożliwe, można skorzystać z formy listu poleconego za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Celem tych działań jest potwierdzenie przekazania wypowiedzenie umowy najmu, co ma kluczowe znaczenie w przypadku podjęcia kroków prawnych.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu w przypadku zaległości z opłatami czynszowymi

Warto mieć na uwadze, że obecnie obowiązujące przepisy prawa w znacznej mierze chronią lokatorów. W niektórych sytuacjach wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego jest w związku z tym utrudnione. Zgodnie z artykułem 667 kodeksu cywilnego wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy, gdy najemca zalega z opłatami czynszowymi za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe (o czym mowa była w poprzednich akapitach tekstu). Jednak wynajmujący ma w tym zakresie dodatkowe obowiązki. W pierwszej kolejności powinien dostarczyć najemcy pisemne wezwanie do zapłaty, a następnie wyznaczyć dodatkowy termin na uregulowanie zaległości. Dopiero po dopełnieniu wskazanych formalności, wynajmujący może rozpocząć standardową procedurę wypowiedzenia umowy najmu.  

Podsumowanie 

Zawierając umowę najmu należy skrupulatnie przeanalizować każdy jej podpunkt, a w przypadku wątpliwości skonsultować treść umowy z prawnikiem. Nie trzeba korzystać z gotowych wzorów wypowiedzenia umowy najmu. Umowę można skonstruować na drodze wspólnych ustaleń najemcy oraz wynajmującego. Warto skorzystać w tym zakresie z usług profesjonalistów, aby umowa była oparta o obowiązujące przepisy prawa, a także aby nie pominąć istotnych elementów. Poprawnie skonstruowana oraz kompletna umowa najmu pozwala uchronić przed niespodziewanymi okolicznościami niezależnie od tego czy występujemy jako najemca czy wynajmujący. Zapewnia również bezkonfliktową współpracę opartą o konkretne zasady.