Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku? Sprawdź zasady i uniknij błędów

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku może wydawać się prostą formalnością, jednak w praktyce wiąże się z szeregiem przepisów podatkowych i prawnych, których należy bezwzględnie przestrzegać. Jednym z kluczowych zagadnień jest kwestia opodatkowania – a dokładniej to, kiedy można sprzedać mieszkanie ze spadku bez konieczności zapłaty 19% podatku dochodowego.

Kiedy można sprzedać mieszkanie bez podatku dochodowego?

Aby uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania, kluczowe jest zrozumienie, jak prawidłowo liczyć wymagany okres pięciu lat. Obecnie przepisy jasno wskazują, że pięcioletni termin liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca – czyli osoba, po której dziedziczymy mieszkanie – nabył lub wybudował tę nieruchomość. Oznacza to, że nie ma znaczenia, kiedy dokładnie nastąpiło dziedziczenie, ani kiedy uzyskaliśmy prawo do spadku – decydująca jest data nabycia mieszkania przez zmarłego właściciela.

Dla zobrazowania tej zasady posłużmy się przykładem: jeżeli zmarły nabył mieszkanie w 2019 roku, to bez podatku można je sprzedać dopiero od 1 stycznia 2025 roku. Pięć lat liczymy bowiem od końca roku 2019, a więc od 1 stycznia 2025 r. sprzedaż będzie już zwolniona z podatku dochodowego, niezależnie od tego, kiedy faktycznie odziedziczyliśmy nieruchomość.

W praktyce wiele osób wciąż błędnie sądzi, że ten okres liczy się od momentu śmierci spadkodawcy lub od dnia, w którym spadkobierca formalnie uzyskał prawa do mieszkania. To bardzo częsty błąd, który może prowadzić do niepotrzebnego oczekiwania z decyzją o sprzedaży lub – przeciwnie – do niespodziewanego obowiązku podatkowego. Jeśli zastanawiasz się, kiedy można sprzedać mieszkanie bez podatku to musisz pamiętać, że liczy się wyłącznie data, kiedy spadkodawca stał się właścicielem nieruchomości, a nie data dziedziczenia czy uzyskania aktu poświadczenia spadku.

Co istotne, jeśli spadkodawca był właścicielem mieszkania przez ponad pięć lat, to spadkobierca może sprzedać odziedziczone mieszkanie praktycznie od razu po uregulowaniu formalności spadkowych – bez konieczności płacenia podatku dochodowego. Natomiast jeśli pięcioletni okres jeszcze nie minął, sprzedaż nieruchomości będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty 19% podatku od dochodu, chyba że skorzystasz z tzw. ulgi mieszkaniowej i środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w określonym ustawowo czasie.

Przeczytaj Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – czy to możliwe?

Tak, sprzedaż odziedziczonego mieszkania przed upływem pięcioletniego okresu podatkowego jest jak najbardziej możliwa, jednak wiąże się z określonymi konsekwencjami finansowymi. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wcześniejsza sprzedaż nieruchomości wiąże się z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego od uzyskanego dochodu. Dochód ten obliczany jest jako różnica między ceną sprzedaży a kosztem nabycia (z uwzględnieniem ewentualnych udokumentowanych nakładów na nieruchomość, np. remontów czy modernizacji).

W praktyce oznacza to, że jeśli zdecydujesz się sprzedać mieszkanie przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym spadkodawca nabył nieruchomość (lub w niektórych interpretacjach – od nabycia spadku przez Ciebie), musisz liczyć się z obowiązkiem złożenia deklaracji PIT-39 i odprowadzenia podatku.

Ulga mieszkaniowa – kiedy można z niej skorzystać?

Na szczęście istnieje legalny sposób, by uniknąć zapłaty podatku dochodowego – jest to tzw. ulga mieszkaniowa. To rozwiązanie, które od lat cieszy się dużą popularnością wśród osób sprzedających nieruchomości, ponieważ pozwala realnie ograniczyć fiskalne obciążenia związane z taką transakcją. Ulga mieszkaniowa jest jednym z najważniejszych instrumentów podatkowych w polskim prawie, umożliwiającym zachowanie większej części środków ze sprzedaży mieszkania czy domu w przypadku, gdy sprzedaż następuje przed upływem ustawowych pięciu lat. Aby z niej skorzystać, należy spełnić kilka warunków:

• Przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe – oznacza to, że przychód ze sprzedaży musi zostać przeznaczony na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
• Termin – środki muszą zostać wydatkowane w ciągu 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Zatem co zalicza się do własnych celów mieszkaniowych? Przepisy jasno wskazują, że mogą to być m.in.:

• zakup innego mieszkania lub domu (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym),
• budowa nowego domu jednorodzinnego,
• rozbudowa, przebudowa lub nadbudowa istniejącej nieruchomości w celu powiększenia powierzchni użytkowej,
• zakup działki budowlanej z przeznaczeniem pod budowę domu.

Ważne: nie wystarczy tylko zadeklarować, że zamierza się wydać pieniądze na cele mieszkaniowe – fiskus może zażądać potwierdzenia wydatków w postaci faktur, umów kupna, aktów notarialnych czy pozwolenia na budowę.

Ulga mieszkaniowa dotyczy wyłącznie osób fizycznych i tylko wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości nie następuje w ramach działalności gospodarczej. Ponadto, aby skorzystać z ulgi, trzeba złożyć deklarację podatkową PIT-39 w odpowiednim terminie, nawet jeśli podatek ostatecznie nie będzie należny. Brak złożenia deklaracji w terminie może skutkować utratą prawa do ulgi.

Warto także pamiętać, że urząd skarbowy może dokładnie analizować, czy zakupiona nieruchomość rzeczywiście służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych – np. zamieszkiwaniu przez podatnika, a nie wynajmowi czy dalszej odsprzedaży. W razie wątpliwości warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach.

Sprawdź też Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki – przepisy i regulacje

Formalności przed sprzedażą mieszkania ze spadku

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku to nie tylko kwestia znalezienia kupca i podpisania umowy. Zanim będzie można sfinalizować transakcję, konieczne jest zadbanie o szereg formalności, które potwierdzą Twoje prawa do nieruchomości oraz uporządkują jej stan prawny. Zanim sprzedasz odziedziczoną nieruchomość, musisz zadbać o dopełnienie formalności prawnych:

• Potwierdzenie prawa do spadku – konieczne jest uzyskanie postanowienia sądu o nabyciu spadku lub sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza.
• Aktualizacja księgi wieczystej – należy dokonać wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej. Choć nie jest to warunek konieczny do sprzedaży, zdecydowanie warto to zrobić, aby uniknąć komplikacji przy finalizacji transakcji.

Współwłasność a sprzedaż mieszkania ze spadku

Jeżeli spadkobierców jest kilku, wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości. Brak porozumienia może znacznie skomplikować całą procedurę. W takiej sytuacji są trzy możliwości:

1. Sprzedaż udziału w nieruchomości, która jest możliwa nawet bez zgody pozostałych spadkobierców.
2. Podział spadku u notariusza lub sądowy – prowadzi do zniesienia współwłasności.
3. Sprzedaż nieruchomości na licytacji – jest to tzw. ostateczność wykonywana w przypadku, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia.

Dowiedz się więcej na temat: Sprzedaż udziału w nieruchomości – najważniejsze informacje

Podatek od spadków – kiedy trzeba go zapłacić?

Nabycie mieszkania w drodze spadku wiąże się z koniecznością rozważenia kwestii podatkowych, w szczególności podatku od spadków i darowizn. Co do zasady, każda osoba, która dziedziczy nieruchomość, powinna zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego, niezależnie od tego, czy będzie zobowiązana do zapłaty podatku. Jednak polskie prawo przewiduje istotne zwolnienie dla najbliższych członków rodziny, tzw. „grupy zerowej”. Do tej grupy zaliczają się m.in. małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha.

Osoby te mogą skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, ale pod warunkiem, że zgłoszą nabycie spadku do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu o nabyciu spadku lub od daty sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Zgłoszenia dokonuje się na specjalnym formularzu SD-Z2, który można pobrać z portalu podatkowego lub otrzymać w urzędzie skarbowym.

Warto pamiętać, że każdy ze spadkobierców musi złożyć osobne zgłoszenie SD-Z2. Niedochowanie tego terminu skutkuje utratą prawa do zwolnienia i koniecznością zapłaty podatku według stawek przewidzianych dla odpowiedniej grupy podatkowej. W praktyce oznacza to, że nawet najbliżsi członkowie rodziny, którzy nie zgłoszą spadku w terminie, będą musieli zapłacić podatek, a w niektórych przypadkach także odsetki i ewentualne sankcje karnoskarbowe.

Wyjątkowo, jeśli spadkobierca dowiedział się o nabyciu spadku dopiero po upływie 6 miesięcy, zachowuje prawo do zwolnienia, o ile zgłosi nabycie w ciągu 6 miesięcy od momentu uzyskania tej informacji i udowodni, że nie mógł wcześniej zgłosić spadku.

Jak przygotować mieszkanie ze spadku do sprzedaży?

Aby uzyskać jak najlepszą cenę, warto zadbać o wygląd i stan techniczny mieszkania:

• wykonaj drobne naprawy,
• odśwież wnętrza (np. malowanie ścian),
• usuń zbędne meble i przedmioty,
• dokładnie posprzątaj i przewietrz lokal.

Opcjonalnie możesz także zlecić operat szacunkowy, który pozwoli określić realną wartość nieruchomości na rynku.

Sprawdź też: Sprzedaż darowizny – czy darowiznę można sprzedać i jaki jest podatek?

Szybka sprzedaż mieszkania ze spadku – czy warto skorzystać z pomocy specjalistów?

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania to często skomplikowany i czasochłonny proces, dlatego wiele osób decyduje się na wsparcie profesjonalistów. Skorzystanie z usług skupu mieszkań oraz innych nieruchomości może być szczególnie korzystne, jeśli zależy Ci na szybkiej finalizacji transakcji i minimalizacji formalności. Firmy zajmujące się skupem nie tylko pomagają w przygotowaniu atrakcyjnej oferty, ale także przejmują na siebie kwestie związane z promocją nieruchomości oraz prowadzeniem negocjacji z potencjalnymi nabywcami. Dzięki temu cały proces przebiega sprawniej, a Ty możesz uniknąć wielu stresujących sytuacji i nieprzewidzianych problemów.

Równie istotna jest współpraca z doświadczoną kancelarią notarialną, która zadba o kompletność dokumentacji oraz legalność przeprowadzanej transakcji. Notariusz czuwa nad prawidłowością wszystkich formalności, sporządza niezbędne akty i umowy, a także wyjaśnia wszelkie wątpliwości związane z przepisami prawa. Choć korzystanie z takich usług wiąże się z dodatkowymi kosztami, to w praktyce znacząco zwiększa bezpieczeństwo i komfort całego procesu sprzedaży. Dzięki temu możesz mieć pewność, że cała transakcja zostanie przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami i bez ryzyka nieprzyjemnych niespodzianek.

Dlatego jeśli zależy Ci na czasie i nie chcesz inwestować w remonty, możesz sprzedać mieszkanie „w stanie, w jakim jest”. Tego typu transakcje najczęściej wiążą się z niższą ceną, ale pozwalają szybko uwolnić środki – szczególnie gdy jesteś jedynym właścicielem. W przypadku współwłasności możesz też rozważyć sprzedaż samego udziału w nieruchomości.

Podsumowanie – najważniejsze zasady sprzedaży mieszkania ze spadku

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku jest możliwa od razu, jednak wiąże się to z ryzykiem zapłaty 19% podatku dochodowego. Aby tego uniknąć, można odczekać pięć lat od końca roku, w którym spadkodawca nabył nieruchomość, lub skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Do przeprowadzenia transakcji niezbędne są odpowiednie dokumenty, takie jak akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu, zaświadczenie z urzędu skarbowego oraz – choć nieobowiązkowo – aktualizacja księgi wieczystej. W przypadku gdy nieruchomość dziedziczy kilku spadkobierców, konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli lub przeprowadzenie działu spadku. Cały proces warto poprzedzić konsultacją z notariuszem, biurem nieruchomości lub rzeczoznawcą, co może znacząco ułatwić sprzedaż i zminimalizować ryzyko formalnych błędów.