- Czym jest kondygnacja budynku?
- Kondygnacja budynku w świetle przepisów budowlanych
- Rodzaje kondygnacji budynku
- Kto dzieli budynek na kondygnacje?
- Jak liczy się kondygnacje w numeracji?
- Rzut kondygnacji budynku – czym jest i co zawiera?
- Na rzucie kondygnacji przedstawia się:
- Czy piwnica to kondygnacja?
- Czy antresola jest kondygnacją?
- Czy poddasze to kondygnacja?
- Podsumowanie
Kondygnacja to jedno z kluczowych pojęć w architekturze i budownictwie, które odgrywa istotną rolę zarówno w projektowaniu, jak i użytkowaniu budynków. Choć w języku potocznym często używa się go zamiennie z określeniem „piętro”, jego znaczenie jest znacznie szersze i precyzyjnie zdefiniowane w przepisach prawa budowlanego.
Zrozumienie, czym jest kondygnacja budynku, jak się ją klasyfikuje oraz w jaki sposób wpływa na funkcję i formę obiektu, ma kluczowe znaczenie nie tylko dla architektów czy deweloperów, ale także dla inwestorów prywatnych i użytkowników końcowych. W niniejszym artykule szczegółowo wyjaśnimy, czym są kondygnacje, jakie wyróżniamy ich rodzaje, jak wygląda ich numeracja, a także rozwiejemy wątpliwości dotyczące tego, czy piwnica lub antresola również powinny być za nie uznawane.
Czym jest kondygnacja budynku?
W sensie technicznym i prawnym kondygnacja oznacza poziomą część budynku zawartą pomiędzy stropami – czyli od górnej powierzchni podłogi do powierzchni stropu (lub dachu, jeśli to najwyższy poziom).
Zgodnie z definicją zawartą w Obwieszczeniu Ministra Rozwoju i Technologii z 15 kwietnia 2022 r., kondygnacja to:
„Pozioma część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku (…).”
Innymi słowy, kondygnacja to każda wydzielona pozioma warstwa przestrzeni w budynku, o odpowiedniej wysokości, w której mogą znajdować się pomieszczenia mieszkalne, użytkowe lub techniczne.
Przeczytaj też Czy można sprzedać dom w trakcie budowy?
Kondygnacja budynku w świetle przepisów budowlanych
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, aby daną część budynku można było uznać za kondygnację, musi ona spełniać szczegółowe wymagania określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. Przepisy te precyzują m.in. minimalną wysokość w świetle, sposób użytkowania przestrzeni oraz aspekty konstrukcyjne i techniczne. Dzięki temu możliwe jest jednoznaczne rozróżnienie kondygnacji od innych przestrzeni w budynku i zapewnienie odpowiednich standardów funkcjonalności, bezpieczeństwa i komfortu użytkowania całego obiektu:
1) wysokość w świetle powyżej 2 metrów (najczęściej min. 2,2 m w co najmniej 2/3 powierzchni) – niższe przestrzenie techniczne nie są uznawane za kondygnacje,
2) możliwość wykorzystania przez ludzi lub urządzenia techniczne,
3) określone parametry izolacyjne, ogniowe i użytkowe, zależnie od funkcji.
Warto podkreślić istotną różnicę dotyczącą pomieszczeń technicznych zlokalizowanych na dachu budynku, takich jak maszynownie wind, kotłownie czy centrale wentylacyjne. Mimo że te przestrzenie często posiadają pełną wysokość kondygnacji i są dostępne dla osób obsługujących budynek, z punktu widzenia prawa budowlanego nie są one uznawane za kondygnacje budynku. Wynika to z faktu, że nie spełniają one kryteriów użytkowości w rozumieniu przepisów – pełnią wyłącznie funkcje techniczne i nie służą do stałego przebywania ludzi ani celom mieszkalnym czy użytkowym.
Taka klasyfikacja ma znaczenie m.in. przy określaniu całkowitej liczby kondygnacji budynku, obliczaniu wskaźników zabudowy oraz stosowaniu norm technicznych i przeciwpożarowych, co wpływa na projektowanie i odbiór budynku. Dlatego pomieszczenia techniczne na dachu, choć istotne dla funkcjonowania obiektu, formalnie traktuje się inaczej niż standardowe kondygnacje.
Rodzaje kondygnacji budynku
Kondygnacje nadziemne to te poziomy budynku, które usytuowane co najmniej w połowie powyżej przylegającego terenu. Stanowią podstawowy element konstrukcji obiektu i mają istotny wpływ na jego wygląd, funkcjonalność oraz przeznaczenie. Określenie, które części budynku zaliczają się do kondygnacji nadziemnych, jest ważne zarówno na etapie projektowania, jak i późniejszego użytkowania nieruchomości.
Do kondygnacji nadziemnych zalicza się:
- parter,
- piętra (1., 2., itd.),
- poddasza użytkowe,
- piwnice, które wystają ponad grunt (często przy terenach pochyłych).
To właśnie kondygnacje nadziemne kształtują zewnętrzny wygląd budynku, są najczęściej wykorzystywane do celów mieszkalnych i komercyjnych, i muszą spełniać rygorystyczne normy w zakresie wysokości, doświetlenia i wentylacji.
Kondygnacja podziemna zgodnie z prawem budowlanym to taka kondygnacja, która jest zagłębiona poniżej poziomu przylegającego terenu co najmniej w połowie swojej wysokości w świetle, a także każda kondygnacja położona pod nią.
Do kondygnacji podziemnych zaliczają się:
- piwnice całkowicie zagłębione w gruncie,
- garaże podziemne,
- magazyny techniczne,
- sale fitness, baseny, kluby zlokalizowane w suterenach.
Ważnym kryterium jest poziom gruntu w stosunku do wysokości kondygnacji – jeśli więcej niż połowa wysokości znajduje się poniżej poziomu terenu, to mamy do czynienia z kondygnacją podziemną.
Sprawdź też skup domów
Kto dzieli budynek na kondygnacje?
Podział budynku na kondygnacje jest kluczowym elementem zarówno podczas projektowania, jak i realizacji inwestycji budowlanej. Określenie liczby i układu kondygnacji wpływa na funkcjonalność i zgodność obiektu z obowiązującymi przepisami. W proces ten zaangażowane są różne strony, których zadaniem jest odpowiednie zaprojektowanie, opisanie oraz kontrola poprawności wyznaczenia kondygnacji w dokumentacji i praktyce budowlanej przez:
- Projektanta budynku (architekt) – to on, na podstawie przepisów techniczno-budowlanych, określa i opisuje kondygnacje w dokumentacji projektowej.
- Organy administracji architektoniczno-budowlanej – np. urząd miasta/gminy lub starostwo – weryfikują ten podział podczas oceny projektu w ramach wydawania pozwolenia na budowę.
- Rzeczoznawcy budowlani lub geodeci – mogą brać udział w analizie układu kondygnacyjnego np. przy inwentaryzacjach, odbiorach, zmianach sposobu użytkowania lub wycenach.
Jak liczy się kondygnacje w numeracji?
Określenie sposobu numeracji kondygnacji w budynku jest niezwykle istotne zarówno dla projektantów, jak i użytkowników oraz administracji. W Polsce przyjęty został jednolity system, według którego przypisuje się numery poszczególnym poziomom budynku. W Polsce obowiązuje system, w którym:
- Parter to pierwsza kondygnacja nadziemna, choć potocznie nie nazywa się go „piętrami”,
- Piętra liczy się jako 1., 2., 3., itd.,
- Kondygnacje podziemne oznacza się jako -1, -2, -3, itd.,
- Nie stosuje się numeru 0, choć w windach często parter oznaczany jest właśnie jako „0”.

Jako ciekawostka i dla porównania kondygnacji naziemnych w USA „first floor” (tł. pierwsze piętro) to parter, a w Wielkiej Brytanii „first floor” to nasze „pierwsze piętro” (nad parterem), co może powodować nieporozumienia przy interpretacji oznaczeń w budynkach.
Sprawdź Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – co musisz wiedzieć?
Rzut kondygnacji budynku – czym jest i co zawiera?
Rzut kondygnacji to dwuwymiarowy, poziomy przekrój przez daną kondygnację budynku, przedstawiony na płaskim rysunku – zazwyczaj na wysokości ok. 1 metra nad poziomem podłogi. Jest to jeden z podstawowych elementów dokumentacji projektowej i architektonicznej, niezbędny w procesie projektowania, budowy, sprzedaży czy wynajmu nieruchomości.
Przykładowy rzut. Źródło: https://pleskasadyba.pl/room-detail.html
Na rzucie kondygnacji przedstawia się:
- Układ ścian – nośnych i działowych,
- Rozmieszczenie pomieszczeń – z ich funkcjami i nazwami (np. kuchnia, łazienka, salon),
- Otwory drzwiowe i okienne – z kierunkiem otwierania,
- Klatki schodowe, windy, korytarze,
- Wymiary i powierzchnie pomieszczeń,
- Osie konstrukcyjne i układ nośny budynku,
- Opisy techniczne, symbole materiałów, instalacji lub wyposażenia.
Czy piwnica to kondygnacja?
Tak – ale nie zawsze ta sama. Piwnica może być zarówno kondygnacją podziemną, jak i nadziemną – wszystko zależy od jej położenia względem gruntu.
- Jeśli więcej niż połowa jej wysokości znajduje się poniżej poziomu przyległego terenu, traktuje się ją jako kondygnację podziemną.
- Jeśli ponad połowa piwnicy wystaje ponad grunt, wówczas formalnie jest to kondygnacja nadziemna, mimo że nadal nazywa się ją piwnicą.
Dla projektantów i inwestorów ten podział ma ogromne znaczenie, m.in. przy:
- liczeniu powierzchni zabudowy,
- określaniu wysokości budynku,
- stosowaniu przepisów ochrony przeciwpożarowej,
- projektowaniu izolacji i wentylacji.
Dowiedz się więcej o skupie kamienic
Czy antresola jest kondygnacją?
To pytanie pojawia się często i równie często budzi wątpliwości. Z punktu widzenia prawa budowlanego antresola nie jest kondygnacją.
Antresola to wg. definicji „pomieszczenie lub część pomieszczenia wydzielona w obrębie kondygnacji, otwarte na pomieszczenie poniżej, nieprzekraczające ⅔ jego powierzchni.”
Cechy charakterystyczne antresoli:
- nie stanowi osobnej przestrzeni między stropami,
- nie tworzy pełnej kondygnacji,
- jest dostępna najczęściej przez schody wewnętrzne,
- służy jako dodatkowa przestrzeń użytkowa (np. sypialnia, gabinet, biblioteka).
Chociaż antresola bywa opisywana jako „półpiętro” lub „poziom pośredni”, formalnie nie liczy się jej jako odrębnej kondygnacji – ani podziemnej, ani nadziemnej.
Czy poddasze to kondygnacja?
To czy poddasze jest kondygnacją zależy od jego charakterystyki poddasza, ale na ogół może być kondygnacją, jeśli spełnia określone warunki tzn.:
- jeśli poddasze jest użytkowe (np. mieszkalne, biurowe) i ma odpowiednią wysokość oraz konstrukcję stropu i dachu, to zalicza się je do kondygnacji nadziemnych;
- jeśli poddasze jest nieużytkowe (np. strych służący tylko do przechowywania, bez możliwości stałego przebywania ludzi), to zwykle nie jest traktowane jako kondygnacja.
Możesz również przeczytać o darmowej wycenie nieruchomości online
Podsumowanie
Kondygnacja to pozioma część budynku zlokalizowana między stropami lub między stropem a dachem, a w zależności od położenia względem poziomu gruntu, kondygnacje dzielimy na naziemne i podziemne. W przeciwieństwie do kondygnacji, antresola nie jest samodzielnym poziomem – znajduje się w obrębie jednej kondygnacji i nie posiada pełnej struktury między stropami. Wysokość oraz klasyfikacja kondygnacji niosą za sobą istotne konsekwencje prawne, projektowe i funkcjonalne, dlatego warto pamiętać, że właściwa interpretacja tego pojęcia jest istotna przy spełnianiu wymogów formalnych i planistycznych.