Rosnące ceny nieruchomości, wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz drogi najem na wolnym rynku sprawiają, że coraz więcej osób poszukuje alternatywnych form zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Jednym z takich rozwiązań jest mieszkanie komunalne, czyli lokal należący do gminy i wynajmowany mieszkańcom na preferencyjnych warunkach. Choć powszechnie kojarzy się ono wyłącznie z pomocą dla osób najuboższych, w praktyce z lokali komunalnych korzysta znacznie szersza grupa społeczeństwa. Dlatego w tym artykule wyjaśnimy z czym dokładnie jest mieszkanie komunalne, kto może się o nie ubiegać i jakie koszty się z nim wiążą.
- Co to jest mieszkanie komunalne?
- Kto może ubiegać się o mieszkanie komunalne?
- Procedura przyznawania lokalu komunalnego
- Ile czeka się na mieszkanie komunalne?
- Ile kosztuje mieszkanie komunalne?
- Mieszkanie komunalne a socjalne – najważniejsze różnice
- Czy można wykupić mieszkanie komunalne?
- Mieszkanie komunalne po śmierci najemcy
- Mieszkanie komunalne – podsumowanie informacji
Co to jest mieszkanie komunalne?
Mieszkanie komunalne to lokal wchodzący w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Oznacza to, że jego właścicielem jest gmina, a nie osoba prywatna czy spółdzielnia mieszkaniowa. Lokale te mogą pochodzić z różnych źródeł np. część została przejęta w ramach komunalizacji mienia po transformacji ustrojowej, inne zostały wybudowane przez samorządy lub zakupione od prywatnych inwestorów.
Podstawowym celem istnienia mieszkań komunalnych jest realizacja ustawowego zadania gminy, jakim jest tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej a w szczególności gospodarstw domowych o niskich dochodach. Lokale te są zatem przeznaczone przede wszystkim dla osób i rodzin, które nie kwalifikują się do lokalu socjalnego, ale jednocześnie nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku komercyjnym.
Sprawdź Formy własności mieszkania – jakie są i czym się różnią?
Kto może ubiegać się o mieszkanie komunalne?
O mieszkanie komunalne mogą ubiegać się osoby oraz rodziny, które nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku, ale jednocześnie nie kwalifikują się do otrzymania lokalu socjalnego. Warunki uzyskania takiego lokalu określane są każdorazowo w uchwale rady gminy i mogą się różnić w zależności od miejscowości, jednak w praktyce opierają się na kilku wspólnych i powtarzalnych kryteriach:
Spełnienie kryterium dochodowego
Podstawowym i najważniejszym warunkiem ubiegania się o mieszkanie komunalne jest nieprzekroczenie określonego przez gminę limitu dochodów. Kryterium to odnosi się do średniego miesięcznego dochodu przypadającego na jednego członka gospodarstwa domowego i jest ustalane w odniesieniu do najniższej emerytury krajowej lub innych wskaźników socjalnych.
Co istotne, dochód nie może być ani zbyt wysoki, ani zbyt niski. Zbyt wysokie dochody wykluczają możliwość otrzymania lokalu komunalnego, ponieważ gmina uznaje, że gospodarstwo domowe jest w stanie wynająć mieszkanie na wolnym rynku. Z kolei bardzo niskie dochody mogą kwalifikować wnioskodawcę do lokalu socjalnego, a nie komunalnego. Każda gmina określa te widełki indywidualnie.
Do dochodu wliczane są m.in. wynagrodzenia ze stosunku pracy, umów cywilnoprawnych, dochody z działalności gospodarczej (po odliczeniu kosztów i składek), emerytury, renty, zasiłki oraz inne świadczenia pieniężne. Wnioskodawca składa deklarację o dochodach z ostatnich trzech miesięcy poprzedzających złożenie wniosku.
Brak tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego
Kolejnym bezwzględnym warunkiem jest brak jakiegokolwiek tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że osoba ubiegająca się o mieszkanie komunalne nie może być właścicielem ani współwłaścicielem mieszkania czy domu, nie może posiadać spółdzielczego prawa do lokalu ani być najemcą innego mieszkania w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
Gminy weryfikują ten warunek bardzo dokładnie, a wnioskodawca jest zobowiązany do złożenia stosownego oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej. W przypadku ujawnienia, że najemca posiada inne mieszkanie lub podnajmuje lokal komunalny osobom trzecim, umowa najmu może zostać natychmiast wypowiedziana.
Trudne lub nieodpowiednie warunki mieszkaniowe
Istotnym kryterium przy przyznawaniu mieszkania komunalnego są aktualne warunki zamieszkiwania. Gmina ocenia, czy sytuacja lokalowa wnioskodawcy kwalifikuje się do poprawy. Najczęściej brane są pod uwagę takie okoliczności jak:
- przeludnienie lokalu (zbyt mały metraż w stosunku do liczby osób),
- zły stan techniczny budynku lub lokalu,
- brak podstawowych instalacji (łazienki, toalety, ogrzewania),
- zagrożenie dla zdrowia lub życia potwierdzone opinią sanepidu lub nadzoru budowlanego,
- zamieszkiwanie w lokalu tymczasowym, noclegowni lub schronisku.
Im trudniejsze warunki bytowe, tym większa liczba punktów w systemie kwalifikacyjnym i większe szanse na uzyskanie lokalu.
Stałe związanie z daną gminą
Choć orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że gmina nie powinna uzależniać przyznania mieszkania komunalnego od długości zameldowania czy okresu zamieszkania, w praktyce wiele samorządów premiuje osoby realnie związane z daną wspólnotą samorządową. Może to oznaczać m.in. faktyczne zamieszkiwanie na terenie gminy, posiadanie tu centrum życiowego lub wychowywanie dzieci uczęszczających do lokalnych szkół.
Pierwszeństwo w przydziale lokalu
Gminy mogą przyznawać pierwszeństwo określonym grupom społecznym, które znajdują się w szczególnie trudnej sytuacji życiowej. Do najczęściej uprzywilejowanych należą:
- osoby z niepełnosprawnościami i ich opiekunowie
- samotne matki lub ojcowie
- rodziny wielodzietne
- osoby bezdomne
- ofiary przemocy domowej
- osoby opuszczające pieczę zastępczą lub placówki opiekuńcze
Preferencje te realizowane są najczęściej poprzez system punktowy, który wpływa na miejsce wnioskodawcy na liście oczekujących.
Brak zaległości czynszowych i rzetelność wnioskodawcy
Osoby, które wcześniej korzystały z lokali gminnych i posiadają zadłużenie czynszowe lub naruszały warunki najmu, mogą mieć ograniczone szanse na ponowne otrzymanie mieszkania komunalnego. Gmina ocenia również kompletność dokumentów oraz prawdziwość składanych oświadczeń. Brak wymaganych załączników lub odmowa ich uzupełnienia skutkuje pozostawieniem wniosku bez rozpoznania.
Dowiedz się Czym są mieszkania TBS i czy warto w nich zamieszkać?
Procedura przyznawania lokalu komunalnego
Aby ubiegać się o mieszkanie komunalne, należy złożyć wniosek w urzędzie gminy lub miasta. Do wniosku należy dołączyć deklarację o dochodach z ostatnich trzech miesięcy oraz oświadczenie o stanie majątkowym wszystkich członków gospodarstwa domowego. Dokumenty te składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.
Po pozytywnej weryfikacji formalnej wniosek trafia do oceny merytorycznej i jeśli spełnia kryteria, wnioskodawca zostaje wpisany na listę oczekujących. Warto pamiętać, że nawet pozytywna decyzja nie oznacza natychmiastowego otrzymania lokalu, ponieważ liczba mieszkań komunalnych jest ograniczona, a chętnych znacznie więcej.
Ile czeka się na mieszkanie komunalne?
Czas oczekiwania na mieszkanie komunalne jest jedną z największych wad tego rozwiązania. Średnio w Polsce wynosi od 2 do 4 lat, choć w dużych miastach może być znacznie dłuższy. W mniejszych gminach, gdzie zapotrzebowanie jest mniejsze, okres ten bywa krótszy, ale nadal liczony jest w latach.
Ile kosztuje mieszkanie komunalne?
Największą zaletą mieszkań komunalnych jest niski czynsz. Stawki są zdecydowanie niższe niż na wolnym rynku i ustalane indywidualnie przez każdą gminę. Najczęściej czynsz za lokal komunalny wynosi około 8–12 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Do tego dochodzą opłaty eksploatacyjne, takie jak media czy wywóz śmieci.
Jeszcze tańsze są mieszkania socjalne, przeznaczone dla osób w najtrudniejszej sytuacji materialnej. W ich przypadku czynsz bywa symboliczny i może wynosić zaledwie kilka złotych za metr kwadratowy.
Warto wiedzieć, że od 2019 roku gminy mają prawo okresowo weryfikować dochody najemców lokali komunalnych. Jeśli okaże się, że dochody przekraczają ustalone progi, czynsz może zostać podwyższony, choć jego wysokość nadal jest ograniczona przepisami i nie może przekroczyć 8% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.
Mieszkanie komunalne a socjalne – najważniejsze różnice
Choć oba rodzaje lokali należą do zasobu gminy, pełnią one różne funkcje. Mieszkanie komunalne przeznaczone jest dla osób o niskich, ale stabilnych dochodach i zazwyczaj wynajmowane jest na czas nieokreślony. Mieszkanie socjalne natomiast trafia do osób najuboższych, bezdomnych lub objętych wyrokiem eksmisyjnym i zawsze wynajmowane jest na czas określony.
Lokale socjalne mają też niższy standard i mniejszy metraż. Minimalna powierzchnia ustawowa to 10 m² dla osoby samotnej oraz 5 m² na osobę w gospodarstwie wieloosobowym.
Więcej informacji dostępnych jest tutaj: Mieszkanie socjalne a komunalne – kluczowe różnice i jak się o nie ubiegać?
Czy można wykupić mieszkanie komunalne?
W wielu gminach istnieje możliwość wykupu mieszkania komunalnego przez jego najemcę. Cena ustalana jest na podstawie wyceny rzeczoznawcy, ale bardzo często stosowane są wysokie bonifikaty, sięgające nawet 80–90% wartości rynkowej lokalu, co czyni wykup niezwykle atrakcyjnym.
Głównym warunkiem wykupu jest zazwyczaj brak zaległości czynszowych oraz odpowiedni staż najmu. Po wykupie i upływie pięciu lat nieruchomość można sprzedać bez konieczności zapłaty podatku dochodowego.
Sprawdź Skup mieszkań za gotówkę
Mieszkanie komunalne po śmierci najemcy
Mieszkanie komunalne po śmierci najemcy reguluje art. 691 Kodeksu cywilnego, który przewiduje automatyczne wstąpienie w stosunek najmu dla ściśle określonych osób. Wówczas możliwość wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Uprawnieni są m.in. małżonek, dzieci, osoby objęte obowiązkiem alimentacyjnym oraz partner pozostający we wspólnym pożyciu, o ile zamieszkiwali w lokalu do chwili śmierci najemcy.
Mieszkanie komunalne – podsumowanie informacji
Mieszkanie komunalne to realna i coraz bardziej atrakcyjna alternatywa dla drogich mieszkań rynkowych. Niski czynsz, stabilność najmu i możliwość późniejszego wykupu sprawiają, że zainteresowanie tym rozwiązaniem nieustannie rośnie. Trzeba jednak liczyć się z długim czasem oczekiwania i dość rygorystycznymi procedurami. Dla wielu osób, które nie mają zdolności kredytowej ani możliwości wynajmu na wolnym rynku, lokal komunalny pozostaje jedną z niewielu szans na bezpieczne i godne warunki mieszkaniowe.
