Niedotrzymanie terminu umowy przedwstępnej przez kupującego i sprzedającego – jakie są konsekwencje?

Podejmując decyzję o zakupie własnego mieszkania lub domu warto zapoznać się z wszelkimi rodzajami dokumentów towarzyszących transakcjom związanych z nieruchomościami. Jednym z najważniejszych dokumentów będącym pierwszym poważnym krokiem na drodze do zakupu własnego lokum jest niewątpliwie umowa przedwstępna. W tym artykule wyjaśnimy jakie są konsekwencje niedotrzymania umowy przedwstępnej przez kupującego i sprzedającego.

Czym jest umowa przedwstępna?  

Umowa przedwstępna została zdefiniowana w art. 389 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zapis ten eksponuje wagę ustaleń poczynionych przez strony. Przepis podkreśla rolę umowy przedwstępnej jako dokumentu, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (np. sprzedaży, najmu czy świadczenia usług). Paragraf drugi wskazanego artykułu dotyczy terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zaleca się, aby termin ten zamieścić bezpośrednio w umowie przedwstępnej. Jeżeli nie został on oznaczony, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. Gdy obie strony są uprawnione i każda z nich wyznaczyła inny termin, wiążący jest ten, który został złożony jako pierwszy. Prawodawca zastrzega także, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Warto pamiętać, że w przypadku nieruchomości, tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Forma pisemna daje zazwyczaj jedynie prawo do odszkodowania.

Więcej informacji znajdziesz w tym artykule Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

Sposoby zawarcia umowy przedwstępnej

Wybór formy prawnej ma bezpośredni wpływ na moc zabezpieczenia Twoich interesów oraz drogę dochodzenia roszczeń w przypadku wycofania się jednej ze stron. W praktyce spotykamy:

• Zwykła forma pisemna – najszybsza i najtańsza, niewymagająca wizyty u notariusza. Jest w pełni ważna w świetle prawa, jednak daje mniejsze pole manewru, jeśli jedna ze stron odmówi zawarcia umowy końcowej (można wtedy dochodzić jedynie odszkodowania lub zwrotu zadatku).
• Akt notarialny – forma dająca najwyższe bezpieczeństwo. Pozwala na tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej, co oznacza, że w razie oporu kontrahenta możesz dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
• Forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi – rozwiązanie pośrednie, rzadziej stosowane, w którym notariusz potwierdza jedynie tożsamość osób podpisujących dokument, a nie całą treść aktu.

Decyzja o formie zawarcia umowy przedwstępnej jest istotna zarówno dla mocy zabezpieczenia transakcji, jak również konsekwencji w przypadku niedotrzymania warunków. Warto zaznaczyć, że profesjonalny skup mieszkań często korzysta z tego rozwiązania, aby zagwarantować sprzedającemu szybkie i pewne sfinalizowanie sprzedaży w ustalonym terminie.

Forma umowy przedwstępnej a niedotrzymanie terminu i zobowiązań

Umowa przedwstępna to kluczowy fundament bezpiecznej transakcji. Stanowi ona oficjalne potwierdzenie deklaracji sprzedającego i kupującego o przystąpieniu do finalnej umowy przyrzeczonej, która przenosi własność nieruchomości.

W jej treści precyzuje się najważniejsze warunki sprzedaży, takie jak ostateczna cena, harmonogram płatności, termin wydania lokalu oraz wysokość zadatku. Dokument ten jest również idealnym miejscem na zawarcie wszelkich dodatkowych ustaleń między stronami.

Niedotrzymanie terminu umowy przedwstępnej przez kupującego

W przypadku, gdy kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej w terminie (najczęściej z powodu problemów z kredytem hipotecznym), sprzedający posiada konkretne narzędzia dyscyplinujące:

• Zatrzymanie zadatku: Jeśli w umowie widniał zapis o zadatku, sprzedający ma prawo go zatrzymać w pełnej wysokości bez konieczności kierowania sprawy do sądu, o ile niewykonanie umowy nastąpiło z winy kupującego.
• Odszkodowanie (przy braku zadatku): Jeżeli strony nie ustaliły zadatku, sprzedający może żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych (art. 390 KC). Może to obejmować np. koszty ponownego wystawienia ogłoszeń czy utrzymania nieruchomości przez dodatkowy czas.Odszkodowanie to ogranicza się zazwyczaj do tzw. ujemnego interesu umownego (strat poniesionych przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy).
• Przymuszenie do zakupu: Jeżeli umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego, sprzedający może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Prawomocny wyrok sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli kupującego i przenosi własność nieruchomości. Roszczenie to przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Niedotrzymanie terminu umowy przedwstępnej przez sprzedającego

Gdy to sprzedający uchyla się od sfinalizowania transakcji (np. znalazł klienta oferującego wyższą cenę), kupujący może skorzystać z następujących praw:

• Żądanie podwójnego zadatku: To najczęstsza sankcja. Sprzedający musi zwrócić kupującemu nie tylko wpłacone pieniądze, ale drugą taką samą kwotę z własnej kieszeni (np. przy zadatku 10 000 zł, zwraca 20 000 zł).
• Roszczenie o odszkodowanie: Kupujący może żądać zwrotu kosztów poniesionych w związku z przygotowaniem do transakcji. Katalog tych kosztów obejmuje m.in.:
  • opłaty bankowe i koszty operatu szacunkowego,
  • koszty doradztwa prawnego i pośrednika,
  • koszty dojazdów i dokumentacji.
• Sądowe zawarcie umowy: Podobnie jak w przypadku kupującego, forma aktu notarialnego pozwala kupującemu wymusić sprzedaż nieruchomości na drodze sądowej, co jest najsilniejszą formą zabezpieczenia jego interesów. Warto wówczas wpisać roszczenie o zawarcie umowy do księgi wieczystej nieruchomości.

Dowiedz się Kto załatwia notariusza sprzedający czy kupujący nieruchomość?

Jakie są konsekwencje niedotrzymania terminu oraz warunków umowy przedwstępnej?

Scenariusz, w którym jedna ze stron nie jest w stanie dotrzymać warunków umowy przedwstępnej nie jest rzadkością. Jedną z najczęstszych przyczyn jest odmowna decyzja banku w kwestii udzielenia kredytu hipotecznego lub przeciągające się na tym polu formalności. Warto wiedzieć, że jeśli kupujący mimo starań nie otrzymał kredytu, sądy często uznają to za okoliczność niezawinioną, co obliguje sprzedającego do zwrotu zadatku w pojedynczej wysokości. Warto zatem przed podpisaniem umowy przedwstępnej dokładnie zweryfikować zdolność kredytową, a także realnie oszacować termin, w którym bank uruchomi środki.

Potencjalne konsekwencje niedotrzymania warunków i terminów umowy przedwstępnej zależą przede wszystkim od woli drugiej strony umowy oraz formy w jakiej umowa została zawarta. 

W pierwszej kolejności, strona pokrzywdzona (niezależnie od formy zawarcia umowy przedwstępnej) może odstąpić od umowy. W przypadku, gdy pokrzywdzonym jest sprzedający, ma prawo zatrzymać zadatek. Jeżeli jednak stroną pokrzywdzoną jest kupujący, ma on prawo żądać zwrotu podwójnej kwoty wpłaconego zadatku. Zasada ta nie obowiązuje, jeśli za niedotrzymanie terminu nikt nie ponosi winy lub winne są obie strony więc wtedy zadatek jest zwracany w pierwotnej kwocie.

W sytuacji, gdy strony umowy przedwstępnej nie postanowiły zabezpieczyć transakcji zadatkiem, pokrzywdzony ma prawo do odszkodowania na zasadach ogólnych. Zakres możliwości odszkodowawczych wskazuje art. 390 kodeksu cywilnego. §  1.  tegoż artykułu stanowi, iż: „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.” Jak wynika z przytoczonego przepisu, warto już na etapie konstruowania brzmienia umowy przedwstępnej określić możliwości i zakres odszkodowania w przypadku niedotrzymania jej warunków. W przypadku ogólnych warunków odszkodowania, mowa przede wszystkim o: 

• opłatach bankowych w zakresie starania się o kredyt,
• koszty operatu szacunkowego,
• koszty doradztwa prawnego,
• koszty dojazdów,
• wynagrodzenie dla pośrednika.

Warto podkreślić, że możliwość wyegzekwowania odszkodowania zależy przede wszystkim od precyzyjnego udokumentowania wszelkich wydatków poniesionych w związku z chęcią i gotowością zakupu nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej. 

Niedotrzymanie terminu umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, daje również drugiej stronie dodatkowe uprawnienie w postaci możliwości podjęcia kroków prawnych mających na celu przymuszenie do przystąpienia do umowy przyrzeczonej. Zachowanie formy notarialnej umożliwia wystąpienie do sądu z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie przedwstępnej. Wyrok sądu zastępuje podpisanie umowy przyrzeczonej. Sąd może jednak wziąć pod uwagę uzasadnione okoliczności, w obliczu których druga strona nie mogła wywiązać się z umowy. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego stanowi zatem najsilniejszą dostępną możliwość zabezpieczeniu transakcji. Należy jednak pilnować rocznego terminu przedawnienia roszczeń, liczonego od dnia planowanego zawarcia umowy.

Zobacz też Umowa przyrzeczona – co to jest i czego dotyczy?

Niedotrzymanie terminu umowy przedwstępnej przez kupującego i sprzedającego – najważniejsze informacje 

Niedotrzymanie terminu i warunków umowy przedwstępnej może nieść poważne konsekwencje. Warto zatem należycie przeanalizować własną sytuację finansową oraz życiową przed podjęciem decyzji o podpisaniu tak istotnego dokumentu. Rozsądne wydaje się również skorzystanie z porady prawnej, a nawet zlecenie usługi indywidualnego przygotowania umowy przedwstępnej obejmującej wszelkie poczynione ustalenia. Nie należy również zapominać o zapisaniu w umowie warunków jej rozwiązania np. w przypadku nieuzyskania kredytu hipotecznego lub wystąpienia sytuacji losowej. W pewnych sytuacjach życiowych można bowiem dojść do konsensusu i zgodzić się na mniej dotkliwą rekompensatę niż zwrot dwukrotności zadatku. Jak wspomniano wcześniej, najmocniejszą formą zabezpieczenia przyszłości transakcji jest umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Daje ona również największy wachlarz możliwości dochodzenia roszczeń w przypadku niedotrzymania warunków przez drugą stronę. Forma notarialna wiąże się oczywiście z dodatkowym kosztem, jednakże w skali kwoty transakcji oraz wpłacanych zadatków nie jest to wygórowany wydatek. Koszty notarialne związane z umową przedwstępną można potraktować jako polisę ubezpieczeniową na wypadek nieoczekiwanych wydarzeń. 

Najczęściej zadawane pytania o niedotrzymanie terminu umowy przedwstępnej