Nieruchomości komercyjne – sprzedaż i wynajem w praktyce 

Rynek nieruchomości komercyjnych to jedna z najważniejszych gałęzi współczesnej gospodarki – zarówno w Polsce, jak i na świecie. Choć pojęcie to nie doczekało się ustawowej definicji, dla inwestorów, przedsiębiorców i analityków finansowych jest ono codziennym narzędziem pracy i podstawą wielu decyzji biznesowych. Nieruchomości komercyjne na sprzedaż, a także do wynajmu to budynki, lokale oraz działki komercyjne, które mają przynosić dochód – najczęściej z wynajmu lub sprzedaży – a ich głównym przeznaczeniem jest prowadzenie działalności gospodarczej lub zabezpieczenie kapitału przed inflacją.

Zainteresowanie inwestycjami w tego typu obiekty rośnie, a wraz z nim potrzeba zrozumienia, czym tak naprawdę są nieruchomości komercyjne, jak się je klasyfikuje i jak wygląda proces ich sprzedaży oraz wynajmu w praktyce. W niniejszym artykule przyjrzymy się różnym definicjom i podejściu do tej kategorii nieruchomości, omówimy ich rodzaje, modele inwestycyjne, kryteria oceny opłacalności oraz kluczowe aspekty prawne i rynkowe. Dzięki temu zyskają Państwo pełniejszy obraz tego, jak funkcjonuje rynek komercyjny – od teorii, przez praktykę, aż po przykłady i wyzwania, z jakimi mierzą się inwestorzy na co dzień.

Co to jest nieruchomość komercyjna?

Nieruchomości komercyjne to obiekty (budynki lub lokale), które zostały zaprojektowane, nabyte lub użytkowane z myślą o osiągnięciu zysku. Choć nie istnieje ustawowa definicja tego pojęcia, w praktyce przyjmuje się, że są to nieruchomości przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej lub wynajmu na potrzeby działalności komercyjnej.

Ich celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych właściciela, lecz generowanie dochodu – bezpośrednio (np. w formie czynszu najmu) lub pośrednio (np. poprzez wzrost wartości nieruchomości). 

Przykładami są biurowce, galerie handlowe, hotele, magazyny, a także nieruchomości typu mixed-use, które łączą funkcję mieszkaniową i komercyjną.

Pojęcie zysku i dochodu w kontekście nieruchomości komercyjnych

Słowo „komercyjny” w języku polskim oznacza „obliczony na zysk, przynoszący dochód”. Jednak pojęcia zysku i dochodu nie są tożsame. Dla inwestora kluczowym celem jest osiągnięcie zysku netto (ZN), który obliczamy ze wzoru:

ZN = P – KUP – PD – KK

Gdzie:

P – przychód,

KUP – koszty uzyskania przychodu,

PD – podatki,

KK – koszty kapitałowe.

Zatem, sama zdolność generowania dochodu przez nieruchomość nie wystarcza – dla właściciela liczy się końcowy zysk po odliczeniu wszystkich kosztów. Tym różni się inwestycja komercyjna od użytkowania nieruchomości niekomercyjnych, np. szkół, kościołów czy szpitali publicznych.

Podatek od nieruchomości komercyjnych – najważniejsze zasady

Podatek od nieruchomości komercyjnych obejmuje budynki, grunty i budowle wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym obiekty wynajmowane, dzierżawione lub przeznaczone do innych celów komercyjnych. W 2025 roku maksymalna stawka podatku dla budynków związanych z działalnością gospodarczą wynosi 34,00zł za 1m² powierzchni użytkowej, a dla gruntów wykorzystywanych komercyjnie – 1,38zł za 1m². Stawki te mają charakter maksymalny i mogą być obniżone przez samorządy lokalne. Warto zaznaczyć, że opodatkowaniu podlega także minimalny podatek od przychodów z budynków, który w praktyce dotyka właścicieli nieruchomości o wartości początkowej przekraczającej 10 mln zł – wynosi on 0,035% miesięcznie od nadwyżki ponad ten próg.

Od 1 stycznia 2025 roku wprowadzono istotne zmiany prawne – nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przyniosła własne, precyzyjne definicje budynków i budowli na potrzeby opodatkowania. Zmiany te wpływają na sposób klasyfikacji obiektów, co może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem wysokości podatku w zależności od konkretnej sytuacji. Podatek od nieruchomości komercyjnych płacą właściciele, użytkownicy wieczyści oraz posiadacze budynków czy gruntów wykorzystywanych w działalności. Szczególnie ważne jest prowadzenie rzetelnej ewidencji wartości początkowych nieruchomości i terminowe składanie deklaracji podatkowych – w 2025 roku podatnicy mają czas na ich złożenie do 31 marca.

Sprawdź Podatki od nieruchomości w 2025 – co nas czeka?

Rodzaje nieruchomości komercyjnych

Nieruchomości komercyjne na sprzedaż stanowią jeden z najważniejszych segmentów rynku inwestycyjnego w Polsce. Decydując się na zakup nieruchomości komercyjnej, inwestorzy zwracają uwagę głównie na lokalizację, potencjał generowania dochodu z wynajmu oraz stopę zwrotu z inwestycji. Kluczowe są również aspekty prawne, jak stan księgi wieczystej, warunki umów z obecnymi najemcami i uregulowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rynkowa klasyfikacja nieruchomości komercyjnych może przebiegać według różnych kryteriów – przeznaczenia, lokalizacji czy standardu wykończenia. Najczęstszy podział obejmuje:

1. Nieruchomości biurowe

Przeznaczone na potrzeby firm i instytucji. Klasyfikowane według standardu:

Klasa A – najwyższy standard, nowoczesne budynki w prestiżowych lokalizacjach, wysoki czynsz;

Klasa B – niższy standard lub mniej prestiżowa lokalizacja, ale nadal funkcjonalne;

Klasa C – najstarsze lub najmniej atrakcyjne obiekty, z najniższymi stawkami najmu.

2. Nieruchomości usługowe

Obiekty przeznaczone na prowadzenie działalności usługowej: lokale gastronomiczne, salony fryzjerskie, placówki medyczne, zakłady rzemieślnicze, hotele itp.

3. Nieruchomości handlowe

Sklepy, galerie handlowe, pasaże usługowo-handlowe. Istotna jest lokalizacja – np. w centrach miast lub przy głównych ciągach komunikacyjnych.

4. Nieruchomości przemysłowe i magazynowe

Hale produkcyjne, magazyny, centra logistyczne – kluczowe w działalności produkcyjnej i dystrybucyjnej.

5. Nieruchomości typu mixed-use

Obiekty wielofunkcyjne, łączące funkcje komercyjne i mieszkaniowe. Popularne są szczególnie w miastach – np. lokale usługowe na parterze i mieszkania na wyższych kondygnacjach.

Podziały według funkcji inwestycyjnej

Według literatury przedmiotu i analiz inwestycyjnych nieruchomości komercyjne stanowią jeden z kilku rodzajów aktywów generujących zysk. Można je zestawić z:

• nieruchomościami spekulacyjnymi – nabywanymi w celu szybkiej odsprzedaży z zyskiem, bez większych nakładów,
• nieruchomościami kapitałowymi – traktowanymi jako długoterminowe zabezpieczenie wartości kapitału,
• nieruchomościami rozwojowymi – przeznaczonymi do przekształceń inwestycyjno-deweloperskich.

W tym kontekście nieruchomość komercyjna to taka, która generuje stały dochód i/lub podlega zyskownej komercjalizacji.

Zakup nieruchomości komercyjnych na sprzedaż to proces wymagający precyzyjnej analizy rynku i dostępności atrakcyjnych ofert. W ostatnich latach obserwuje się rosnące zainteresowanie inwestorów zarówno większymi obiektami z długoterminowymi najemcami (tzw. asset stabilized), jak i nieruchomościami z potencjałem rozwoju lub modernizacji. Inwestycje tego typu pozwalają na dywersyfikację portfela, budowanie stabilnych źródeł przychodów oraz zabezpieczenie kapitału przed inflacją. Ze względu na wysoką wartość transakcji i skomplikowane procedury, coraz więcej podmiotów korzysta także z usług pośredników, doradców inwestycyjnych oraz funduszy inwestycyjnych specjalizujących się w nieruchomościach komercyjnych.

Sprawdź Jak wypowiedzieć umowę najmu?

Praktyka sprzedaży nieruchomości komercyjnych

Sprzedaż nieruchomości komercyjnych to proces wymagający rzetelnej analizy:

1. Określenia wartości rynkowej – najczęściej metodą dochodową, według wzoru:

W = (P – K) / Y

 Gdzie:

 W – wartość nieruchomości,

P – przychody,

K – koszty utrzymania ponoszone przez właściciela,

Y – stopa kapitalizacji.

2. Analizy lokalizacji i potencjału najmu – obiekt atrakcyjny pod względem lokalizacji ma większe szanse na znalezienie solidnych najemców.
3. Uregulowania stanu prawnego – sprawdzenie księgi wieczystej, statusu planu zagospodarowania przestrzennego, istnienia umów najmu lub obciążeń.
4. Oceny ryzyka inwestycyjnego – np. konkurencyjność lokalizacji, rotacja najemców, kondycja rynku (przesyt np. powierzchni handlowej).

Najbardziej pożądane transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych

Inwestorzy poszukujący stabilnych i atrakcyjnych aktywów na rynku nieruchomości komercyjnych najczęściej koncentrują się na dwóch głównych typach transakcji, które – choć różnią się profilem ryzyka i strategią zarządzania – oferują potencjalnie wysoki zwrot z inwestycji.

Zakup nieruchomości z istniejącym najemcą (tzw. „product-in-place” lub „asset stabilized”)

Tego rodzaju transakcje cieszą się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów instytucjonalnych i prywatnych, ponieważ zapewniają natychmiastowy i przewidywalny strumień przychodów. Nieruchomość jest już wynajęta, a umowa najmu – często długoterminowa – daje gwarancję stabilnych wpływów przez określony czas. Ryzyko operacyjne i rynkowe jest tu relatywnie niskie, ponieważ nie ma potrzeby poszukiwania najemcy ani ponoszenia kosztów związanych z adaptacją lokalu. Dodatkowo, analiza dotychczasowego przepływu gotówki oraz historia współpracy z obecnym najemcą pozwalają inwestorowi trafniej ocenić opłacalność inwestycji. Transakcje tego typu to często tzw. „core assets” – nieruchomości najwyższej jakości, zlokalizowane w atrakcyjnych lokalizacjach i generujące stabilne przychody.

Zakup nieruchomości z potencjałem komercjalizacji (tzw. „value-add” lub „opportunity”)

Ten typ inwestycji wiąże się z większym ryzykiem, ale też potencjalnie wyższym zwrotem. Nieruchomość, która w momencie zakupu nie jest w pełni skomercjalizowana (np. jest częściowo pusta, wymaga modernizacji lub zmiany funkcji), daje inwestorowi możliwość aktywnego zarządzania wartością. Wymaga to jednak odpowiedniego doświadczenia, wiedzy rynkowej i często znacznego nakładu pracy – w tym działań marketingowych, negocjacji z potencjalnymi najemcami, przeprowadzenia remontów czy zmiany układu funkcjonalnego obiektu. Jeżeli proces ten zakończy się sukcesem, nieruchomość może znacząco zwiększyć swoją wartość rynkową i operacyjną, co pozwala inwestorowi osiągnąć wyższy zwrot z inwestycji – zarówno poprzez wzrost dochodu z najmu, jak i ewentualną sprzedaż z zyskiem.

Przeczytaj też Kataster nieruchomości – co to jest i do czego służy?

Wynajem nieruchomości komercyjnych – aspekty praktyczne

Wynajem nieruchomości komercyjnych jest jedną z najpopularniejszych form uzyskiwania dochodu pasywnego. Przynosi stały wpływ finansowy, ale wiąże się również z ryzykiem niewypłacalności lub rotacji najemców. Dlatego ważne są:

• Umowa najmu – powinna być szczegółowo sformułowana, zawierać warunki wypowiedzenia, odpowiedzialność stron, zasady rozliczeń za media i remonty.
• Analiza najemcy – jego sytuacja finansowa, długość działalności na rynku, model biznesowy.
• Zabezpieczenia – kaucje, gwarancje bankowe, poręczenia.

Warto pamiętać, że wynajmowanie lokali usługowych czy handlowych niesie większe ryzyko niż wynajem biur – działalność najemców bywa sezonowa lub podatna na zmiany koniunktury.

Czy warto inwestować w nieruchomości komercyjne?

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne na sprzedaż to decyzja, która może przynieść wyższy zwrot z inwestycji w porównaniu do mieszkań na wynajem, jednak wymaga dokładnej analizy rynku nieruchomości komercyjnych, lokalizacji, stanu technicznego oraz rentowności konkretnej nieruchomości. Nieruchomości komercyjne dają inwestorowi możliwość dywersyfikacji portfela i potencjalnej ochrony kapitału przed inflacją. Dodatkowym atutem może być niższy poziom osobistego zaangażowania w zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, zwłaszcza jeśli zdecydujemy się na współpracę z wyspecjalizowanymi firmami, które profesjonalnie zarządzają wynajmem nieruchomości komercyjnych.

Warto jednak pamiętać, że barierą wejścia na ten rynek mogą być wyższe koszty początkowe zakupu oraz wyższy podatek od nieruchomości komercyjnych (np. podatek minimalny od nieruchomości komercyjnych obejmujący budynki biurowe czy handlowe o wartości powyżej progu ustawowego). Większe ryzyko operacyjne dotyczy także zmian koniunktury czy rotacji najemców, dlatego wielu inwestorów indywidualnych rozpoczyna swoją przygodę od wynajmu mniejszych lokali lub inwestycji w fundusze inwestycyjne nieruchomości komercyjnych (np. REIT-y), co pozwala na stopniowe poznanie specyfiki rynku i ograniczenie ryzyka. Ostatecznie, przemyślana inwestycja w nieruchomości komercyjne – przy uwzględnieniu przepisów podatkowych, efektywnego zarządzania i analizy finansowej – może stanowić stabilne i dochodowe źródło dochodu przez wiele lat.

Przeczytaj również Unieważnienie aktu notarialnego – na czym polega i kiedy jest to możliwe? 

Podsumowanie

Nieruchomości komercyjne to jeden z najważniejszych segmentów rynku nieruchomości, który łączy aspekty finansowe, prawne i operacyjne. Ich kluczową cechą jest zorientowanie na zysk – zarówno poprzez czynsze, jak i wzrost wartości. Choć inwestycje komercyjne mogą być bardziej złożone niż mieszkaniowe, oferują też większy potencjał dochodu pasywnego i dywersyfikacji portfela inwestycyjnego.

W praktyce, sukces w sprzedaży i wynajmie nieruchomości komercyjnych zależy od:

• umiejętnego doboru lokalizacji,
• oceny opłacalności inwestycji,
• znajomości realiów rynkowych i prawnych,
• odpowiedniego zarządzania relacją z najemcami.

Dla inwestora, który podejdzie do tego rynku z profesjonalizmem, może to być stabilne i lukratywne źródło przychodów przez długie lata.