Wynajem mieszkania to nie tylko sposób na zarobek, ale także wyzwanie związane z możliwością trafienia na nieuczciwego lokatora. W Polsce wciąż istnieje wiele obaw związanych z wynajmem, głównie ze względu na ryzyko niepłacenia czynszu, dewastacji nieruchomości czy utrudniania dostępu właścicielowi do lokalu. Istnieje jednak kilka skutecznych sposobów na ochronę swojej nieruchomości. Wśród nich najważniejsze to kaucja gwarancyjna oraz umowa najmu okazjonalnego. Oprócz tego warto również dokładnie sprawdzać potencjalnych najemców oraz jasno określać zasady korzystania z lokalu już na etapie negocjacji umowy. Jednak to tylko część z możliwych sposobów na zabezpieczenie się przed nieuczciwymi najemcami mieszkania. Poniżej omawiamy dokładne rozwiązania dające większe możliwości właścicielom mieszkań.
Kaucja – pierwsza linia zabezpieczenia przed nieuczciwymi wynajmującymi
Jednym z podstawowych środków ochrony właściciela mieszkania jest kaucja gwarancyjna zwaną potocznie depozytem. Jest to kwota wpłacana przez najemcę przed rozpoczęciem umowy, którą wynajmujący może wykorzystać w przypadku zaległości w opłatach lub konieczności pokrycia kosztów naprawy zniszczeń w mieszkaniu. Standardowa wysokość kaucji to równowartość jednego lub dwóch miesięcznych czynszów, choć prawo przewiduje możliwość pobrania kaucji do wysokości 12-krotności czynszu.
W praktyce właściciele często starają się potrącić z kaucji koszty drobnych napraw czy odświeżenia mieszkania, co bywa źródłem konfliktów. Jednak w przypadku poważnych szkód lub długów czynszowych, kaucja okazuje się niezbędnym zabezpieczeniem. Dobrą praktyką jest również prowadzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym szczegółowo opisuje się stan mieszkania przed i po zakończeniu najmu. Pozwoli to uchronić właściciela mieszkania, przed nieuczciwymi wynajmującymi, którzy mogą próbować pozostawić po sobie mieszkanie w znacznie gorszym stanie niż w dniu rozpoczęcia wynajmu.
Warto tutaj mieć na uwadze fakt, że zarówno przed rozpoczęciem wynajmu jak i po jego zakończeniu może być przygotowany protokół stanu mieszkania. Jego celem jest dokładne opisanie stanu mieszkania, co wpływa na nakład prac potrzebny do przywrócenia go do stanu sprzed rozpoczęcia wynajmu.
Przeczytaj o skupie nieruchomości z lokatorami
Umowa najmu mieszkania – jak się zabezpieczyć?
Inną formą ochrony jest najem okazjonalny. Jest to szczególny rodzaj umowy przeznaczony wyłącznie dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem. Kluczowym elementem tej formy najmu jest zobowiązanie najemcy do dobrowolnego poddania się egzekucji oraz wskazanie lokalu, do którego może się przenieść po zakończeniu umowy.
Umowa najmu okazjonalnego musi zostać sporządzona u notariusza, a właściciel ma obowiązek zgłoszenia jej do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. W razie problemów, np. gdy najemca nie chce opuścić lokalu po zakończeniu umowy, właściciel może od razu wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności i skierować sprawę do komornika, co znacznie skraca czas eksmisji. W przypadku zwykłej umowy najmu, procedury sądowe mogą trwać nawet kilka lat, a dodatkowo utrudnia je tzw. okres ochronny (listopad-marzec), który uniemożliwia eksmisję bez zapewnienia lokalu zastępczego. Alternatywą dla najmu okazjonalnego jest najem instytucjonalny, który może być stosowany przez przedsiębiorców zajmujących się wynajmem nieruchomości i daje jeszcze większe możliwości zabezpieczenia interesów właściciela.
Więcej informacji dotyczących najmu okazjonalnego dostępnych jest tutaj: Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać i jak ją wypowiedzieć?
Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę?
Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu nieuczciwemu wynajmującemu w określonych sytuacjach, zwłaszcza gdy lokator nie wywiązuje się z obowiązków, takich jak:
- niepłacenie czynszu przez minimum 3 miesiące,
- dewastacja lokalu lub jego niewłaściwe użytkowanie,
- podnajmowanie mieszkania bez zgody właściciela,
- utrata możliwości przeniesienia się do lokalu zastępczego w przypadku najmu okazjonalnego.
Jeśli najemca mimo upomnień nie reguluje zaległości, właściciel może wystosować wypowiedzenie umowy i wyznaczyć mu termin opuszczenia lokalu. W przypadku braku reakcji nieuczciwego najemcy mieszkania, konieczne może być skierowanie sprawy do sądu, co w przypadku najmu okazjonalnego jest procedurą znacznie szybszą i prostszą. Warto jednak pamiętać, że niektóre grupy lokatorów, takie jak kobiety w ciąży czy osoby niepełnosprawne, mogą podlegać ochronie prawnej, co znacząco utrudnia eksmisję. W takim przypadku gmina zobowiązana jest zapewnić lokal socjalny, co w praktyce może trwać wiele miesięcy.
Podsumowanie
Aby uniknąć problemów z nieuczciwym wynajmującym, właściciele mieszkań powinni odpowiednio zabezpieczać swoje interesy. Pobranie kaucji gwarancyjnej oraz podpisanie umowy najmu okazjonalnego to dwa kluczowe sposoby ochrony przed nieuczciwymi lokatorami. Warto także dokładnie sprawdzać przyszłych najemców poprzez weryfikację ich zdolności finansowej, referencje od poprzednich wynajmujących oraz podpisanie szczegółowej umowy najmu, określającej obowiązki obu stron. Dzięki tym kilku krokom można uniknąć długotrwałych i kosztownych procesów sądowych oraz skutecznie egzekwować swoje prawa w przypadku problematycznego najemcy.
