Notarialne przepisanie domu, a spłata rodzeństwa

W wielu rodzinach często poruszaną kwestią jest przekazanie domu jednemu z dzieci. Temat ten wywołuje różne emocje, szczególnie że rodzice zastanawiają się jak nie narazić się na późniejsze roszczenia ze strony pozostałego rodzeństwa. W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym jest notarialne przepisanie domu, jakie dokumenty i formalności są niezbędne, a także jakie prawa przysługują rodzeństwu w kontekście zachowku i po darowiźnie. Podpowiadamy również, jak zabezpieczyć interesy wszystkich stron i uniknąć nieporozumień w rodzinie.

Czym jest notarialne przepisanie domu? 

Notarialne przepisanie domu stanowi popularną formę przekazania własności nieruchomości jeszcze za życia rodziców – najczęściej w drodze darowizny, która wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Taka decyzja, choć zgodna z prawem i nie wymagająca zgody innych dzieci, może jednak rodzić poważne konsekwencje finansowe i rodzinne w przyszłości.

Wówczas jednym z najczęściej pojawiających się problemów jest spłata rodzeństwa. Dzieje się tak, gdy po śmierci rodziców dzieci pominięte przy darowiźnie domu domagają się wypłaty zachowku – czyli rekompensaty pieniężnej odpowiadającej części wartości spadku, jaka przypadłaby im przy dziedziczeniu ustawowym. W praktyce oznacza to, że osoba, która otrzymała dom w drodze notarialnego przepisania domu w formie darowizny, musi być gotowa na ewentualny obowiązek spłaty rodzeństwa z darowizny, nawet jeśli nieruchomość została już przez nią sprzedana.

Dowiedz się na czym polega Skup domów

Czym jest zachowek? 

Niejednokrotnie zdarzają się sytuacje, w których rodzice postanawiają przekazać nieruchomość jednemu z potomków. Bywa również, że dzieci są obdarowane różnymi nieruchomościami np. najstarsze dostaje dom, młodsze natomiast działki budowlane lub mieszkanie. Wszelkie nieruchomości mogą być bowiem rozporządzane według uznania ich właścicieli, nawet gdy sprawa dotyczy najbliższej rodziny. Takie decyzje bywają zazwyczaj podyktowane chęcią zatrzymania jednego z potomków możliwie blisko siebie, a także w nadziei, iż potomek obdarzy ich pomocą oraz opieką na stare lata. Niestety tego typu sytuacje bywają zarzewiem konfliktów rodzinnych, gdyż nieobdarowane dzieci czują się poszkodowane. Wówczas rodzice aby załagodzić sytuację starają się w miarę możliwości poczynić rekompensatę pozostałym dzieciom w formie pieniężnej lub za sprawą przekazania innej nieruchomości. Nie rozstrzyga to jednak konfliktu we wszystkich przypadkach. Podnoszony jest bowiem zarzut nierównego obdarowania każdego z potomków. Składa się na to mylne wyobrażenie o wartości poszczególnych nieruchomości, a także pominięcie faktu niedogodności jaką często bywa zamieszkiwanie kilku pokoleń pod jednym dachem. Rodzeństwo nie obdarowane zapomina również o trudach opieki i pomocy, której udzielali rodzicom obdarowani. Wszelką pomoc trudno jest wycenić, jednak na pewno należałoby wziąć ten fakt pod uwagę chociażby z przyczyn moralnych. 

Jak sformalizować przekazanie nieruchomości? 

Proces formalny przekazania nieruchomości dzieciom jeszcze za życia rodziców sprowadza się najczęściej do zawarcia aktu notarialnego umowy darowizny. Darowizna jest to forma nieodpłatnego zbycia nieruchomości, zatem darczyńcy przekazując daną nieruchomość nie oczekują od obdarowanego zapłaty ani innych świadczeń. Z perspektywy darczyńców warto jednak rozważyć wariant przekazania nieruchomości przy pomocy umowy dożywocia. Jest to umowa, w której właściciele nieruchomości przekazują ją w zamian za zapewnienie im dożywotniego utrzymania. Chodzi o prawne zobowiązanie się do zapewnienia opieki oraz potrzeb mieszkaniowych aż do śmierci. Wtedy spłata rodzeństwa za życia rodziców nie jest konieczna. Inną formą prawną, która zapewnia dożywotne prawo do zamieszkania oraz korzystania z określonych pomieszczeń jest służebność. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które zapewnia prawo do korzystania z nieruchomości osobom niebędącym jej właścicielem. Zatem można dodać do umowy darowizny wpis służebności. Eliminuje to ryzyko zbycia otrzymanej nieruchomości jeszcze za życia rodziców, tym samym pozbawiając ich przysłowiowego dachu nad głową. Takie sytuacje nie są wyjątkami. Obdarowane dzieci często wykazują bowiem niewdzięczność poprzez zbycie otrzymanej nieruchomości z rodzicami w środku. 

Warto pamiętać, że jeśli dojdzie do przekazania nieruchomości w drodze darowizny, po śmierci rodziców spłata rodzeństwa może stać się obowiązkiem obdarowanego dziecka, jeśli pozostałe rodzeństwo wystąpi o zachowek.

Sprawdź również Czy darowiznę można sprzedać?

Darowizna mieszkania, a zachowek dla rodzeństwa

Należy mieć świadomość, że przekazanie nieruchomości na rzecz jednego z dzieci z pominięciem pozostałych, rodzi dla obdarowanego zobowiązania wobec rodzeństwa.  Rodzeństwo, które nie zostało obdarowane nieruchomością, bądź innym udokumentowanym dobrem np. świadczeniem pieniężnym, ma prawo otrzymać rekompensatę w postaci zachowku. Taka spłata jest uprawnieniem przysługującym dzieciom, małżonkom, a czasem również wnukom pominiętym w procesie dziedziczenia. Gwarantuje ono otrzymanie ekwiwalentu części przysługującego ustawowo spadku. Jest to prawo, które obowiązuje nawet, gdy spadkodawca wyznaczył za sprawą testamentu innych spadkobierców (również spoza rodziny) lub pominął niektórych uprawnionych. Zachowek obowiązuje również w przypadku darowizny, po śmierci darczyńców. Roszczenie o zachowek dla rodzeństwa dotyczy wyłącznie rekompensat w formie pieniężnej. Nie można zatem domagać się wydania konkretnych składowych z masy spadkowej. Wyklucza to możliwość odzyskania przedmiotów o charakterze pamiątkowym lub mających wartość sentymentalną. 

Jak obliczyć udział oraz wartość zachowku dla rodzeństwa? 

Ogólna zasada mówi, że tytułem zachowku należy się równowartość połowy przysługującego udziału w spadku, gdyby dziedziczenie odbywało się w trybie ustawowym. Wyjątek dotyczy uprawnionych trwale niezdolnych do pracy oraz małoletnich. Wówczas zadatek wynosi dwie trzecie wartości przysługującego udziału. Podczas obliczania udziału będącego podstawą do obliczenia wartości spłaty rodzeństwa z darowizny należy wziąć pod uwagę również spadkobierców, którzy odrzucili spadek oraz spadkobierców niegodnych. Nie należy natomiast uwzględniać spadkobierców, którzy zostali wydziedziczeni lub zrzekli się dziedziczenia. 

Czym jest substrat zachowku? 

Substrat zachowku to wartość udziału spadkowego, na podstawie którego wyznacza się wartość należnego zachowku. Upraszczając, jest to wartość, którą otrzymałby konkretny spadkobierca gdyby spadek odbywał się w standardowym (ustawowym) trybie, bez testamentu ani darowizn. W pierwszej kolejności należy ustalić czystą wartość masy spadkowej, czyli wartość wszelkich aktywów pomniejszonych o długi. Następnie do ustalonej uprzednio wartości należy doliczyć darowizny dokonane za życia spadkobiercy. Obliczając wartość substratu nie uwzględnia się drobnych darowizn poczynionych zwyczajowo, ani darowizn starszych niż 10 lat od dnia śmierci spadkobiercy. Okres dziesięcioletni obejmuje darowizny poczynione na rzecz osób obcych oraz daleko spokrewnionych. Takowe należy jednak uwzględnić w procesie obliczania substratu, jeżeli zostały poczynione wcześniej. W przypadku spadkobierców ustawowych należy doliczyć każdą darowiznę niezależnie kiedy została poczyniona (nie obowiązuje tu termin dziesięcioletni). W przypadku obliczania wartości zachowku dla zstępnego nie wlicza się darowizn mających miejsce przed narodzinami zstępnego, a także w okresie krótszym niż 300 dni przed jego narodzinami. W przypadku współmałżonka natomiast, nie dolicza się darowizn, które miały miejsce przed zawarciem małżeństwa.

Zapoznaj się z darowizną ze służebnością mieszkania

Jak ubiegać  się o zachowek oraz ile jest na to czasu?

Najlepszą drogą domagania się wypłaty zachowku jest indywidualne porozumienie pomiędzy stronami. Można w tym celu zawrzeć ugodę w drodze negocjacji, najlepiej przypieczętowaną dokumentem notarialnym (choć nie jest to wymagane). Jeżeli jednak taki wariant jest niemożliwy, a wszelkie próby polubownego rozstrzygnięcia sprawy nie powiodły się, należy skierować sprawę do sądu. Możliwość ubiegania się o wypłatę zachowku w ramach postępowania sądowego jest ograniczona czasowo. Zgodnie z art. 1007 Kodeksu cywilnego, spłata rodzeństwa z darowizny przedawnia się z upływem 5 lat od dnia otwarcia spadku (czyli od dnia śmierci spadkodawcy) lub od dnia ogłoszenia testamentu. 

Kiedy zachowek dla rodzeństwa się nie należy? 

Istnieją sytuacje, w których wypłata zachowku nie będzie musiała mieć miejsca. Po pierwsze dotyczy to osób uznanych za niegodne dziedziczenia na podstawie odrębnego procesu sądowego wytoczonego po śmierci spadkodawcy. Powody niegodności dziedziczenia zostały szczegółowo określone w Kodeksie cywilnym. Spadkobierca może być uznany przez sąd za niegodnego, jeżeli:

• dopuścił się umyślnie ciężkiego przestępstwa przeciwko spadkodawcy:
• podstępem lub groźbą nakłonił spadkodawcę do sporządzenia lub odwołania testamentu albo w taki sam sposób przeszkodził mu w dokonaniu jednej z tych czynności;
• umyślnie ukrył lub zniszczył testament spadkodawcy, podrobił lub przerobił jego testament albo świadomie skorzystał z testamentu przez inną osobę podrobionego lub przerobionego;
• uporczywie uchylał się od wykonywania wobec spadkodawcy obowiązku alimentacyjnego określonego co do wysokości orzeczeniem sądowym, ugodą zawartą przed sądem lub innym organem albo inną umową;
• uporczywie uchylał się od wykonywania obowiązku pieczy nad spadkodawcą, w szczególności wynikającego z władzy rodzicielskiej, opieki, sprawowania funkcji rodzica zastępczego, małżeńskiego obowiązku wzajemnej pomocy albo obowiązku wzajemnego szacunku i wspierania się rodzica i dziecka.

Po drugie, sam spadkodawca może pozbawić spadkobierców możliwości dochodzenia swoich praw poprzez wydziedziczenie zapisane w testamencie. Przyczyna wydziedziczenia musi być precyzyjnie określona oraz mieścić się w zakresie zamkniętego katalogu zawartego w Kodeksie cywilnym. Są to następujące sytuacje: 

• wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego;
• dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci;
• uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.
• Warto również wspomnieć, że istnieje również możliwość pozbawienia zachowku współmałżonka, gdy spadkodawca wniósł uzasadniony pozew o rozwód z wyłącznej winy współmałżonka, a sprawa nie została zakończona przed jego śmiercią. 

Podsumowanie

Sprawy o podział majątku oraz domaganie się należnego zachowku mogą okazać się długie i skomplikowane. Kwestie takie jak spłata rodzeństwa z darowizny często stają się źródłem wielu nieporozumień. Mimo że rodzice w dobrej wierze, podejmują trudne decyzje dotyczące podziału majątku. Niestety równie często sprawy podziału majątku stają się powodem wielu konfliktów rodzinnych. Krewni potrafią emanować wzajemną niechęcią przez dekady, niejednokrotnie przekazując nienawiść do niektórych członków rodziny własnym dzieciom oraz wnukom. Naturalne wydaje się dążenie do sprawiedliwego podziału dóbr rodzinnych, lecz czasem należy się zastanowić czy warto poświęcać spokój swój oraz własnej rodziny w imię pieniędzy. Niektórych spraw nie da rozwiązać się polubownie, zatem warto rozważyć ustępstwo w imię wyższych dóbr niematerialnych.