Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Planując zakup nieruchomości można napotkać szereg informacji związanych z podatkami towarzyszącymi tego typu transakcjom. Wśród podatków związanych z nieruchomościami z rynku wtórnego niemal każda transakcja zakupu domu bądź mieszkania obarczona jest koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek ten obciąża stronę nabywającą nieruchomość. Istnieją jednak pewne wyjątki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z konieczności odprowadzenia podatku PCC. Wszelkie kwestie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych wraz z obowiązującymi stawkami zostaną poruszone w tym artykule. 

Czym jest podatek od czynności cywilnoprawnych? 

Podatek od czynności cywilnoprawnych (w skrócie PCC) jest swego rodzaju opłatą, którą należy uiszczać w związku z przeprowadzeniem określonych umów oraz czynności prawnych wymienionych w ustawie z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Dotyczy on zarówno osób fizycznych jak i osób prawnych.  W kontekście rynku nieruchomości, obowiązek odprowadzenia podatku PCC pojawia się przy transakcjach sprzedaży nieruchomości oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Obciążeniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają transakcje, które nie są objęte podatkiem VAT. 

Kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku PCC? 

Podatek od czynności cywilnoprawnych obowiązuje, gdy przedmiotem umowy są rzeczy lub prawa majątkowe znajdujące się na terytorium Polski lub za granicą, ale ich nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce. Istotne jest, że umowa musi być zawarta w Polsce. Wszelkie transakcje, w których występuje podatek PCC zostały określone w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Są to przede wszystkim: 

• umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
• umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, 
• umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, 
• umowy dożywocia, 
• umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat, 
• umowy o ustanowienie hipoteki, 
• umowy o ustanowienie odpłatnego użytkowania oraz odpłatnej służebności, 
• umowy depozytu nieprawidłowego, 
• umowy spółki. 

Moment powstania obowiązku podatkowego zależy natomiast od rodzaju czynności. Większość umów powoduje powstanie zobowiązania podatkowego w chwili ich zawarcia. Dotyczy to wszelkich umów sprzedaży, również związanych z nieruchomościami. Transakcje sprzedaży nieruchomości obligatoryjnie zawierane są w formie aktu notarialnego. W związku z tym, podobnie jak wszelkie inne czynności wymagające zachowania formy notarialnej, podatek PCC pobierany jest bezpośrednio przez notariusza niezwłocznie po dokonanej czynności. Warto również wspomnieć, że opodatkowaniem PCC podlegają również wszelkie zmiany w powyżej wymienionych czynnościach, które powodują wzrost podstawy opodatkowania. Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy także orzeczeń sądów oraz ugód wywołujących skutki prawne tożsame z wyżej wymienionymi czynnościami prawnymi. W przypadku orzeczeń sądowych, momentem powstania obowiązku podatkowego jest data uprawomocnienia.

Sprawdź Kto płaci podatek od sprzedaży mieszkania – sprzedający czy kupujący i ile wynosi?

Jakie są stawki podatku od czynności cywilnoprawnych? 

Wysokość podatku wyliczana jest na podstawie wartości nabytego prawa majątkowego lub rzeczy, a także zastosowanej stawki. Szczegółowy wykaz znajduje się w art. 7 ust. 1 ustawy o PCC. Poniżej przedstawiono niektóre z nich: 

• od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych czy prawa użytkowania wieczystego – 2% od wartości przedmiotu sprzedaży, 
• przy zamianie mieszkań- 2% od różnicy wartości, 
• od umowy pożyczki – 0,5% od kwoty pożyczki,
• od umowy dożywocia – 2% od wartości nieruchomości,
• od ustanowienia hipoteki – 0,1% od kwoty zabezpieczenia,
• od umowy spółki – 0,5% od wartości wkładów lub kapitału zakładowego.

Ważne aby wspomnieć o obowiązującej od 1 stycznia 2024 r. dodatkowej stawce 6% PCC dla nabywców co najmniej 6 lokali mieszkalnych opodatkowanych VAT. Wyższa stawka obowiązuje także podczas zakupu szóstego i kolejnych lokali wybudowanych na ten samej nieruchomości gruntowej. 

Wartości rynkowe będąca podstawą opodatkowania szczególnie w przypadku nieruchomości określa się deklaratoryjnie przez strony umowy. Są to zatem wartości przybliżone, jednak nie należy ich zaniżać. Organ podatkowy ma prawo zweryfikować zadeklarowaną wartość, a następnie wezwać do dopłaty różnicy brakującego wedle opinii urzędnika podatku wraz z odsetkami. W przypadku nieruchomości, organ podatkowy ma na weryfikację 5 lat od dnia zawarcia umowy. 

Na kim ciąży obowiązek zapłaty podatku PCC oraz w jaki sposób go opłacić?

Obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży z reguły na stronie nabywającej prawo do nieruchomości bądź innej rzeczy (np. samochodu). W przypadku zamiany mieszkań podatek od czynności cywilnoprawnych obliczany jest od różnicy wartości nieruchomości. Podatkiem PCC jest zatem obarczona strona, która w wyniku umowy staje się właścicielem droższej nieruchomości lecz podstawą opodatkowania jest różnica ich wartości nie zaś cała wartość nieruchomości. Przykładowo, gdy dochodzi do transakcji zamiany mieszkań, których wartość wynosi kolejno 400000 zł oraz 300000 zł, wówczas podstawą opodatkowania jest różnica w kwocie 100000 zł. Reasumując powyższy przykład, podatek PCC wyniesie w tej sytuacji 2000 zł i będzie pobrany od strony nabywającej droższe mieszkanie.

Aby samodzielnie opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (np. w związku z zakupem samochodu), należy złożyć deklarację przy pomocy formularza PCC-3(6). Płatność należy dokonać na odpowiednie konto urzędu skarbowego zgodnym z miejscem zamieszkania lub siedziby. Na złożenie formularza oraz płatność podatnik ma 14 dni od momentu zawarcia umowy. W przypadku zakupu nieruchomości, podatek PCC jest pobierany bezpośrednio przez notariusza po dokonanym akcie notarialnym. Nie trzeba zatem już nic w tym zakresie robić.

Przeczytaj:Przepiszę mieszkanie za opiekę – czy to jest możliwe?

Czy istnieją zwolnienia w zakresie podatku PCC? 

Od wcześniej przytoczonych zasad dotyczących konieczności uiszczania podatku od czynności cywilnoprawnych istnieją wyjątki. Najbardziej rozpowszechnioną sytuacją, jest brak konieczności odprowadzania podatku PCC w przypadku sprzedaży rzeczy ruchomej o wartości nieprzekraczającej 1000 zł (mówi o tym art. 9 ust. 6 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Warto również oddać, że w takiej sytuacji nie ma obowiązku składania formularza PCC-3. 

Innym przykładem jest zawarcie pożyczki z członkiem najbliższej rodziny. Zwolnienie obowiązuje, jeżeli pożyczka od jednej osoby w ciągu 5 lat nie przekracza kwoty 9637 zł oraz została udzielona przez małżonka, dzieci, wnuki, prawnuki, rodziców, dziadków, pradziadków, rodzeństwo, pasierba, ojczyma, macochę, teściów, zięcia lub synową. Pożyczając większą kwotę niż podany limit od tej grupy osób nadal można skorzystać ze zwolnienia PCC, lecz wówczas należy spełnić obowiązek w postaci udokumentowania i zgłoszenia w urzędzie. Pożyczki pochodzące spoza wymienionej grupy, podlegają zwolnieniu podatkowemu jedynie, gdy kwota nie przekracza 1000 zł.  

W kontekście transakcji związanych z nieruchomościami niezwykle ważne jest obowiązujące od 31 sierpnia 2023 roku zwolnienie od podatku PCC dla osób nabywającą swoją pierwszą nieruchomość w życiu. Oznacza to znaczną oszczędność kosztów związanych z transakcją, gdyż przykładowo dla mieszkania o wartości 500000 zł  podatek PCC, który należy uiścić bez stosowania ulgi wyniósłby 10000 zł. 

Pozostałe czynności cywilnoprawnych, zwolnione z PCC, zostały wymienione  w art. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Są to między innymi: 

• sprzedaż walut obcych,
• sprzedaż i zamiana walut wirtualnych (kryptowalut),
• sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem, że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, nie mniej niż 11 ha i nie więcej niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres, co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Warto wspomnieć, że z podatku od czynności cywilnoprawnych są również zwolnione osoby niepełnosprawne, nabywające na własny użytek rzeczy ułatwiające im funkcjonowanie np.: samochód bądź wszelki sprzęt rehabilitacyjny, niezależnie od ich kwoty. 

Podatek od czynności cywilnoprawnych PCC – najważniejsze informacje

Należyte przygotowanie w zakresie podatków przed podjęciem wszelkich czynności prawnych oraz transakcji jest niezwykle istotną kwestią. Dzięki temu można uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, a także właściwie obliczyć koszty planowanych czynności. Podatek od czynności cywilnoprawnych, choć z pozoru niewielki, może okazać się znacznym obciążeniem szczególnie podczas transakcji związanych z nieruchomościami. Przykładowo, zakup domu za 2 miliony złotych na rynku wtórnym, będzie równoznaczny z koniecznością uiszczenia 40000 zł podatku PCC.

Najczęściej zadawane pytania o podatek od czynności cywilnoprawnych