Przepisanie domu na jedno dziecko bez zgody drugiego

Wielu rodziców pragnie jeszcze za życia uporządkować kwestie związane z majątkiem. Powody mogą być różne: chęć uniknięcia rodzinnych sporów po śmierci, wsparcie dziecka, które najbardziej pomaga, albo potrzeba zabezpieczenia własnej przyszłości. Jednak decyzja o przekazaniu mieszkania czy domu tylko jednemu z dzieci, szczególnie bez zgody pozostałych, budzi wątpliwości i obawy. Dlatego w tym artykule omówimy istotne kwestie dotyczące przepisania majątku na jedno z dzieci.

Czy można przepisać majątek tylko jednemu dziecku?

Polskie prawo daje właścicielom pełną swobodę w dysponowaniu majątkiem. Rodzice mogą przekazać nieruchomość jednemu dziecku, drugiemu czy nawet obcej osobie, bez potrzeby uzyskiwania zgody kogokolwiek. Zgodnie z Kodeksem cywilnym właściciel ma prawo „rozporządzać rzeczą wedle własnego uznania”. Oznacza to, że sprzeciw pozostałych dzieci nie zatrzymuje transakcji. Nie wpływa też na jej ważność, choć często prowadzi do napięć rodzinnych. Jeżeli po przepisaniu domu pojawią się konflikty albo potrzeba szybkiej spłaty rodzeństwa, rozwiązaniem może być skup mieszkań za gotówkę, który pozwala sprzedać nieruchomość w kilka dni i uniknąć długotrwałej sprzedaży na rynku.

Warto jednak pamiętać, że swoboda rodziców w przepisaniu domu na jedno dziecko nie oznacza automatycznego wyłączenia praw pozostałych dzieci po ich śmierci. W grę wchodzi bowiem instytucja zachowku oraz rzadziej stosowana możliwość podważenia umowy.

Sprawdź Sprzedaż darowizny – czy darowiznę można sprzedać i jaki jest podatek?

Sposoby przepisania nieruchomości na jedno dziecko

Rodzice mają do wyboru trzy podstawowe formy przeniesienia własności na jedno z dzieci: darowiznę, testament lub umowę dożywocia. Każda działa inaczej i każda niesie ze sobą inne skutki dla pozostałego rodzeństwa.

Darowizna – najpopularniejszy sposób, ale z prawem do zachowku

Darowizna to najczęściej wybierana metoda przekazania domu za życia. Wymaga ona wizyty u notariusza oraz późniejszego zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego. Dzieci jako najbliższa rodzina zwolnione są z podatku, jeśli zgłoszą nabycie w terminie do 6 miesięcy.

Zalety darowizny:

• prosta i szybka procedura,
• brak zgody innych dzieci,
• brak podatku dla najbliższej rodziny.

Wady darowizny:

• po śmierci rodzica pozostałe dzieci mogą domagać się zachowku, czyli zapłaty części wartości nieruchomości,
• darowizna jest brana pod uwagę przy dzieleniu spadku.

Darowizna nie pozbawia w sposób jednoznaczny finansowych roszczeń rodzeństwa . Mogą oni zgłosić się po zachowek nawet wtedy, gdy od lat nie utrzymywali kontaktu z rodzicem.

Testament – skuteczny po śmierci, ale nadal z zachowkiem

Rodzice mogą również zapisać nieruchomość jednemu dziecku w testamencie. Jest to prosty i elastyczny dokument, który można w każdej chwili zmienić lub odwołać. Testament może być własnoręcznie sporządzony (podpisany, opatrzony datą) lub notarialnie (najbezpieczniejszy dowodowo i trudniejszy do podważenia).

Zalety:

• pełna swoboda rozporządzania majątkiem,
• możliwość wielokrotnej zmiany,
• większa odporność na spory, jeśli dokument sporządza notariusz.

Wady:

• po śmierci rodzica rodzeństwo nadal ma prawo do zachowku,
• testament może zostać podważony, jeśli istnieją wątpliwości co do świadomości testatora lub jego swobody decyzji.

Umowa dożywocia – jedyny sposób wyłączający zachowek

Umowa dożywocia to szczególny rodzaj umowy cywilnoprawnej, w której nieruchomość przekazywana jest w zamian za zapewnienie dożywotnikowi opieki i utrzymania. Nabywca (dziecko lub inna osoba) zobowiązuje się do dostarczania jedzenia, mieszkania, ogrzewania, leczenia, a nawet wyprawienia pogrzebu. Najważniejszą cechą dożywocia jest to, że przekazana w ten sposób nieruchomość nie podlega zachowkowi. Oznacza to, że po śmierci rodzica pozostałe dzieci nie mogą żądać pieniędzy z tego tytułu nawet jeśli czują się pokrzywdzone.

Umowa dożywocia musi być zawarta u notariusza i często jest wybierana w sytuacjach, gdy rodzicowi zależy na zapewnieniu opieki oraz uniknięciu przyszłych sporów rodzinnych.

Istnieje jednak pewne ryzyko, ponieważ umowa może zostać podważona, jeśli okaże się, że rodzic nie rozumiał treści dokumentu lub znajdował się pod naciskiem któregoś z dzieci. Są to jednak sytuacje stosunkowo rzadkie.

Przeczytaj Darowizna domu od rodziców – co warto wiedzieć?

Przepisanie domu na jedno dziecko a zachowek

Zachowek jest instytucją, która chroni najbliższą rodzinę przed całkowitym pozbawieniem prawa do majątku po rodzicu. Uprawnieni do zachowku są: dzieci, wnuki (w przypadku gdy dzieci nie żyją), małżonek, rodzice spadkodawcy (w przypadku braku dzieci). Ubieganie się o zachowek jest możliwe nawet w sytuacji, gdy dom został przepisany za życia na jedno dziecko.

Wysokość zachowku wynosi:

• 1/2 wartości udziału spadkowego,
• 2/3 udziału, gdy uprawniony jest małoletni lub niezdolny do pracy.

Roszczenie o zachowek jest tym samym roszczeniem pieniężnym. Oznacza to, że uprawniony nie żąda wydania części domu, ale kwoty, która mu się należy.

Termin przedawnienia wynosi 5 lat od:

• śmierci spadkodawcy (gdy nie ma testamentu),
• ogłoszenia testamentu (w przypadku jego istnienia).

Czy można wydziedziczyć dziecko, aby nie miało prawa do zachowku?

Wydziedziczenie dziecka wymaga spełnienia ściśle określonych warunków. Decyzja o wydziedziczeniu musi znajdować się w testamencie i być dokładnie uzasadnione. Powody dopuszczalne przez prawo to m.in.:

• uporczywe niewypełnianie obowiązków rodzinnych,
• przemoc wobec rodzica,
• rażąca niewdzięczność,
• popełnienie ciężkiego przestępstwa przeciwko rodzicowi lub jego bliskim.

Wydziedziczenie działa tylko wobec konkretnej osoby. Tym samym jej dzieci nadal mogą brać udział w procedurze dziedziczenia. 

Przekazanie majątku a prawo pozostałych dzieci

Przepisanie domu na jedno z dzieci jest prawnie możliwe, ale pozostałe dzieci mogą dochodzić roszczeń po śmierci rodziców. Jeśli każde z dzieci otrzymało wcześniej darowiznę o podobnej wartości w ciągu ostatnich 10 lat przed śmiercią (czas doliczania do spadku), roszczenie o zachowek może w ogóle nie powstać lub zostać zminimalizowane. Gdy natomiast umowa przekazania nieruchomości była umową dożywocia, pozostałe dzieci nie mogą żądać zachowku, choć w wyjątkowych przypadkach mogą próbować podważyć umowę, wykazując np. że rodzic nie miał zdolności do świadomego działania podczas jej zawierania lub że zobowiązania dożywotnika (opieka, utrzymanie) nie są realizowane, co pozwala na dochodzenie roszczeń cywilnych. Takie sytuacje należą jednak do rzadkości. Darowizny sprzed dłuższego czasu lub o niskiej wartości nie zawsze równoważą zachowek, co często prowadzi do sporów sądowych o wycenę rynkową nieruchomości.

Dowiedz się Co to jest darowizna ze służebnością mieszkania?

Przekazanie domu dziecku pozostającemu w małżeństwie

Darowizna na rzecz dziecka będącego w związku małżeńskim może wejść do majątku wspólnego małżonków, o ile rodzic nie wskaże wyraźnie w akcie notarialnym, że przekazuje nieruchomość do majątku osobistego dziecka. W akcie musi być klauzula „na wyłączną własność obdarowanego” lub „do majątku osobistego”, inaczej nieruchomość staje się częścią wspólnoty majątkowej i podlega podatkowi od spadków tylko po stronie obdarowanego. Brak takiej informacji powoduje, że w razie rozwodu nieruchomość będzie podlegała podziałowi. Przy kredycie hipotecznym na domu darowizna wymaga zgody banku, bo zmienia właściciela; bez niej umowa może być nieważna. Dlatego przy darowiźnie warto jednoznacznie określić charakter przekazywanego majątku i rozważyć umowę dożywocia, która nie wchodzi do majątku wspólnego małżonka nabywcy.

Czy niesprawiedliwy podział majątku można naprawić?

Jeśli rodzice za życia przekażą cały majątek jednemu z dzieci, pozostałym przysługuje ochrona dopiero po ich śmierci w formie zachowku. Nie ma możliwości uzyskania zachowku za życia rodziców ani wymuszenia na nich równego podziału. Wyjątkiem może być jedynie sytuacja, w której umowa dożywocia została zawarta w sposób wadliwy, ale jej podważenie wymaga poważnych dowodów i musi odbyć się przed sądem.

W praktyce do sporów dochodzi przede wszystkim wtedy, gdy:

• jedno z dzieci czuje się pominięte lub pokrzywdzone
• nabywca nieruchomości odmawia zapłaty zachowku
• rodzeństwo uważa, że rodzic działał pod czyimś wpływem
• umowa dożywocia jest wykonywana niewłaściwie
• nabywca chce sprzedać nieruchomość, z którą rodzina jest emocjonalnie związana

Przy sporach rodzinnych po przepisaniu nieruchomości przez rodziców skutecznym rozwiązaniem może być współpraca ze skupem domów za gotówkę. Wtedy firma przejmuje nieruchomość i formalności, umożliwiając wyjście ze sporu rodzinnego.

Czy można zapobiec konfliktom po przepisaniu majątku na jedno dziecko? 

• Trzeba jasno określić formę przepisania majątku.
• Jeśli rodzic chce wykluczyć zachowek, jedyną opcją jest umowa dożywocia.
• Warto poinformować dzieci o swoich decyzjach. Nie zawsze je to przekona, ale zmniejszy ryzyko konfliktu.
• Dobrze jest sporządzić testament u notariusza, który będzie trudniejszy do podważenia niż ten, pisany własnoręcznie. 
• W przypadku darowizn warto pamiętać o równowadze. Jeśli każde dziecko otrzyma darowiznę o podobnej wartości, roszczenia o zachowek często nie powstaną.
• Przy przekazywaniu majątku dziecku w małżeństwie należy dopilnować, by darowizna trafiała do majątku osobistego. W przeciwnym razie wejdzie do majątku wspólnego z zięciem lub synową.

Przepisanie domu na jedno dziecko bez zgody drugiego – podsumowanie informacji

Przepisanie domu na jedno dziecko bez zgody drugiego jest w pełni legalne i możliwe do wykonania na kilka sposobów. Darowizna i testament pozwalają na przekazanie nieruchomości, ale niosą ryzyko roszczeń o zachowek. Jeśli celem rodzica jest uniknięcie takich roszczeń, a jednocześnie zabezpieczenie własnej przyszłości, najlepszym rozwiązaniem jest umowa dożywocia.

Każda decyzja w zakresie rozdysponowania majątku powinna być jednak przemyślana. Nierozważne przekazanie nieruchomości jednemu dziecku może prowadzić do wieloletnich konfliktów rodzinnych, a nawet spraw sądowych. Warto więc znać wszystkie konsekwencje prawne i w razie wątpliwości skorzystać z porady specjalisty.

Najczęściej zadawane pytania o przepisanie majątku na jedno z dzieci