Przepiszę mieszkanie za opiekę – czy to jest możliwe?

Coraz częściej osoby starsze lub samotne zastanawiają się nad przekazaniem swojego mieszkania w zamian za opiekę. To rozwiązanie może wydawać się atrakcyjne zarówno dla właściciela nieruchomości, który zyskuje poczucie bezpieczeństwa i wsparcia na co dzień, jak i dla osoby sprawującej opiekę, która w przyszłości może stać się właścicielem mieszkania. W praktyce jednak taka decyzja wiąże się z wieloma formalnościami oraz wymaga znajomości przepisów prawa, by obie strony były odpowiednio zabezpieczone.

W artykule przyjrzymy się, czy przepisanie mieszkania za opiekę jest w Polsce możliwe, jakie warunki muszą zostać spełnione oraz na co należy zwrócić szczególną uwagę, decydując się na takie rozwiązanie. Wyjaśnimy czym różnią się umowa dożywocia i darowizna z obowiązkiem opieki, jakie dokumenty są niezbędne oraz jakie ryzyka mogą się pojawić w trakcie realizacji takiej umowy. Dzięki temu dowiesz się, jak bezpiecznie i zgodnie z prawem przekazać mieszkanie w zamian za opiekę, unikając najczęstszych pułapek i nieporozumień.

Przepisanie mieszkania za opiekę w praktyce

Życie w podeszłym wieku związane jest z wieloma trudnościami oraz uporczywościami. W znacznej mierze przyczyną bywają problemy natury zdrowotnej, jednak trudy życia mogą być również związane z przeszkodami, które w młodszych latach wydawały się błahostkami. Przykładowo, mieszkanie na czwartym piętrze bez windy dla większości młodych nie stanowi większego problemu. Wielu upatruje w takiej sytuacji pozytywów, gdyż zmuszeni do pokonywania niezliczonej ilości pięter każdego dnia, łatwiej utrzymują dobrą kondycję fizyczną. Jednak dla osoby starszej bądź schorowanej sytuacja ta, z biegiem lat staje się coraz większym wyzwaniem, a w pewnym momencie problemem nie do pokonania. Każde wyjście z domu związane jest z potwornym wysiłkiem, co dla niektórych rodzi sytuację, w której ich własne mieszkanie staje się więzieniem. Szczególnie dotyczy to starszych zamieszkujących samotnie.

Przykładowa sytuacja:

Pani Zofia samotna emerytka mieszkająca na czwartym piętrze bez windy, coraz trudniej radziła sobie z codziennymi obowiązkami i wychodzeniem z domu. Nie mając bliskiej rodziny, postanowiła rozwiązać swoją sytuację w sposób praktyczny – ogłosiła, że „przepiszę mieszkanie za opiekę”. Zgłosiła się do niej sąsiadka, która zobowiązała się do stałej pomocy, robienia zakupów, wizyt u lekarza oraz codziennego wsparcia. W zamian pani Zofia podpisała umowę dożywocia, dzięki której zyskała poczucie bezpieczeństwa i opiekę, a sąsiadka – perspektywę otrzymania mieszkania po jej śmierci.

Podobne trudności napotykają osoby starsze zamieszkujące w słabo skomunikowanych miejscowościach, głównie na wsiach i w niewielkich miastach, gdzie autobusy kursują sporadycznie. W związku z tym, dla osób starszych lub schorowanych podstawowa egzystencja w postaci np. zrobienia zakupów lub wizyty u lekarza staje się niejednokrotnie całodniową wyprawą. Niektórzy mają to szczęście, że mogą poprosić o pomoc sąsiada, jednak dla wielu osób nadwyrężanie dobroci bliźnich powoduje dyskomfort i poczucie wstydu. W związku z powyższym, coraz więcej osób mających problemy z codzienną egzystencją, które dodatkowo nie mają rodziny lub z różnych powodów nie utrzymują z rodziną kontaktu, rozważa możliwość przepisania mieszkania bądź domu w zamian za opiekę. 

Przeczytaj też Służebność mieszkania – czym jest i jak można ją znieść?

Jakie są prawne rozwiązania aby uzyskać opiekę lub rentę za przekazanie nieruchomości?

W obecnie obowiązującym stanie prawnym, właściciel ma możliwość przekazania nieruchomości mieszkalnej w zamian za dożywotnią opiekę. Istniej również inne rozwiązanie, którym jest renta za mieszkanie lub dom. Wówczas osoba przekazująca nieruchomość będzie uprawniona do otrzymywania comiesięcznych świadczeń pieniężnych. Renta za mieszkanie może okazać się trafniejszym rozwiązaniem w przypadku osób samotnych lub niewyrażających chęci obciążania rodziny koniecznością opieki. Wówczas pieniądze z comiesięcznych wpływów można przeznaczyć na profesjonalną pomoc medyczną lub opłacenie osoby wspierającej w codziennym funkcjonowaniu. Forma renty umożliwia dowolność w dysponowaniu środkami pieniężnymi. 

Czym jest umowa dożywocia? 

Najbardziej popularną formą uzyskania opieki w zamian za przepisanie nieruchomości jest umowa dożywocia. W największym uproszczeniu umowa dożywocia polega na przeniesieniu prawa własności nieruchomości przez zbywcę na rzecz nabywcy w zamian za zabezpieczenie dożywotniego utrzymania. Jest to umowa cywilnoprawna, która dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Art. 908 Kodeksu cywilnego wymienia katalog obowiązków, które nabywca będący stroną umowy dożywocia będzie musiał spełnić na rzecz dożywotnika. Są to przede wszystkim: 

• dostarczanie wyżywienia, ubrań, światła, opału, 
• zapewnienie pomocy oraz pielęgnacji w chorobie, 
• zapewnienie pochówku i pokrycie kosztów pogrzebu, 
• zapewnienie potrzeb mieszkaniowych. 

Jeżeli zajdzie taka konieczność, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika. W umowie dożywocia mogą również znaleźć się zapisy dotyczące służebności mieszkaniowej lub służebności osobistej, zobowiązanie do spełniania świadczeń pieniężnych lub rzeczowych, a także obciążenie nieruchomości na rzecz zbywcy wyłącznym użytkowaniem części tejże nieruchomości. Warto również wspomnieć, że dożywocie można zastrzec także na rzecz osób bliskich dla zbywcy nieruchomości. 

Wprowadzenie umowy dożywocia do stanu prawnego miało na celu zapewnienie funkcji alimentacyjnej dla starszych właścicieli nieruchomości wymagających opieki lub chcących poprawić swoją sytuację finansową. Umowa dożywocia stanowi również alternatywę  dla darowizny. Z perspektywy zbywcy jest to korzystniejsze rozwiązanie, gdyż zabezpiecza jego potrzeby zarówno mieszkalne jak i egzystencjonalne do końca życia. Dożywotnikiem może być wyłącznie osoba fizyczna, natomiast drugą stroną umowy może być dowolny podmiot. Wszelkie uprawnienia wygasają wraz ze śmiercią dożywotnika, gdyż dożywocie jest prawem majątkowym osobistym, które jest niezbywalne oraz nie podlega dziedziczeniu. 

Sprawdź też informacje o Skupie nieruchomości z problemami

Umowa dożywocia może zostać zmieniona w następujących sytuacjach

Umowa dożywocia, choć daje szeroką ochronę dożywotnikowi, nie jest rozwiązaniem całkowicie niezmiennym. W praktyce życiowej mogą pojawić się okoliczności, które wymagają modyfikacji pierwotnych ustaleń stron. Poniżej przedstawiamy najważniejsze sytuacje, w których możliwa jest zmiana umowy dożywocia.

• Gdy stosunki między stronami ulegną znacznemu pogorszeniu –
  Jeśli relacje pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości zmienią się na tyle, że dalsze wykonywanie umowy stanie się zbyt uciążliwe lub wręcz niemożliwe, każda ze stron może zwrócić się do sądu o zamianę uprawnień wynikających z umowy dożywocia na dożywotnią rentę. Sąd, biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, może zdecydować o zamianie wszystkich lub tylko niektórych świadczeń na rentę pieniężną odpowiadającą wartości tych uprawnień. W skrajnych przypadkach, gdy konflikt jest bardzo poważny, sąd może także rozważyć rozwiązanie umowy dożywocia.
  
• W przypadku sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej przez nabywcę-
  Jeśli nabywca nieruchomości zdecyduje się sprzedać ją osobie trzeciej, nowy właściciel przejmuje wszelkie obowiązki wobec dożywotnika wynikające z umowy dożywocia. W praktyce oznacza to, że dożywotnik zachowuje swoje prawa, a nowy właściciel musi je respektować. Jeżeli jednak nowy właściciel nie wywiązuje się z tych obowiązków lub nie zapewnia odpowiednich warunków, dożywotnik może wystąpić do sądu o zamianę świadczeń na rentę lub nawet o rozwiązanie umowy dożywocia.

Każda ze stron umowy dożywocia może wystąpić o jej zmianę przed sądem. Najczęściej w tego typu sprawach sąd dokonuje zmiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę. Całkowite rozwiązanie umowy dożywocia następuje wyłącznie w nadzwyczajnych sytuacjach. 

Jakie są możliwości zmiany umowy dożywocia? 

Możliwości zmiany umowy dożywocia w polskim prawie obejmują kilka istotnych sytuacji, w których zarówno dożywotnik, jak i nabywca nieruchomości mogą wnioskować o modyfikację lub rozwiązanie umowy. Najważniejsze z nich to:

• Sprzedaż nieruchomości z dożywociem
  W przypadku, gdy nabywca zdecyduje się sprzedać nieruchomość obciążoną prawem dożywocia, wszelkie obowiązki wynikające z umowy przechodzą automatycznie na nowego właściciela. Nowy nabywca jest zobowiązany do realizowania wszystkich świadczeń względem dożywotnika na takich samych zasadach, jak poprzedni właściciel. Co istotne, nabywca nie może samodzielnie ingerować w treść umowy dożywocia, natomiast dożywotnik ma prawo wnioskować do sądu o zamianę prawa dożywocia na dożywotnią rentę, jeśli uzna, że jego interesy są zagrożone lub wspólne zamieszkiwanie z nowym właścicielem jest niemożliwe.
  
• Sądowa ingerencja w umowę dożywocia
  Sąd może dokonać zmiany umowy dożywocia w sytuacji, gdy stosunki między stronami ulegną znacznemu pogorszeniu i nie można wymagać, aby pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności. Na wniosek jednej ze stron sąd może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia dożywotnika na dożywotnią rentę pieniężną lub rzeczową, odpowiadającą wartości pierwotnych świadczeń. Zamiana na rentę nie powoduje wygaśnięcia prawa dożywocia, lecz modyfikuje jego treść – wzmianka o dożywociu pozostaje w księdze wieczystej nieruchomości. W wyjątkowych, szczególnie drastycznych przypadkach, gdy konflikt jest bardzo poważny i zamiana na rentę nie rozwiązuje problemu, sąd może zdecydować o rozwiązaniu umowy dożywocia, co skutkuje wygaśnięciem wszystkich uprawnień dożywotnika względem nieruchomości.

Każda z tych możliwości wymaga interwencji sądu, który analizuje okoliczności sprawy i podejmuje decyzję w oparciu o dobro stron oraz obowiązujące przepisy prawa.

Dowiedz się jak działa darmowa wycena nieruchomości

Czym jest renta dożywotnia?

Alternatywą dla seniorów borykających się z comiesięcznym niedoborem środków finansowych może być renta dożywotnia. Tego typu umowa również wymaga wizyty w kancelarii notarialnej. Jest to forma świadczenia pieniężnego wypłacana do końca życia, w zamian za oddanie prawa własności domu lub mieszkania (lecz dopiero po śmierci). Oznacza to dalszą możliwość dowolnego rozporządzania nieruchomością za życia. Jest to rozwiązanie bardziej elastyczne w porównaniu z umową dożywocia. Cyklicznie otrzymywanie środki finansowe można bowiem przeznaczać na dowolny cel. W sytuacji gdy dana osoba nie wymaga opieki i jest w pełni sił, może polepszyć poziom zwyczajnej egzystencji. Jeżeli natomiast sytuacja zdrowotna ulegnie pogorszeniu, dodatkowe pieniądze można przeznaczyć na profesjonalną pomoc. Gdy zajdzie konieczność opieki całodobowej, senior będzie mógł przeznaczyć środki finansowe na opłacenie zakwaterowania w domu opieki. Podczas jego nieobecności w dotychczasowym miejscu zamieszkania będzie można wynająć mieszkanie osobom trzecim czerpiąc przy tym dodatkowe przychody. 

Podsumowanie

Niezależnie od tego jaka forma zostanie uznana za optymalną, kluczowym elementem jest wybór odpowiedniej osoby lub podmiotu do zawarcia umowy. Dotychczasowe dobre relacje mogą bowiem z czasem ulec pogorszeniu. Wówczas realizacja zobowiązań wynikających z umowy może stać się problematyczna. Należy zatem pamiętać, że każda umowa, której skutkiem jest oddanie nieruchomości za opiekę wiąże się z ryzykiem. Mowa tu nie tylko o wspomnianych konfliktach, ale również z potencjalną niemożnością wywiązania się ze zobowiązań drugiej strony ze względu na chorobę a nawet śmierć. Wówczas jedynym rozwiązaniem może okazać się droga sądowa. W związku z powyższym, warto skonsultować się z profesjonalistą w postaci adwokata, aby wspólnie przeanalizować wszelkie korzyści oraz ryzyka poszczególnych rozwiązań. Dopiero mając pełen obraz sytuacji będzie można podjąć optymalną decyzję dopasowaną do indywidualnych potrzeb oraz oczekiwań.