Sprzedaż udziału w nieruchomości – najważniejsze informacje

Niejednokrotnie dochodzi do sytuacji, w których nieruchomość należy do kilku współwłaścicieli. Do czasu gdy są oni  zgodni co do zarządzania oraz sposobu użytkowania nieruchomości, taki stan rzeczy nie rodzi problemów. Jeżeli jednak jeden ze współwłaścicieli wyrazi chęć spieniężenia swojego udziału, a pozostali będą woleli zachować swoje udziały, sytuacja może się skomplikować.

Problemy ze sprzedażą ułamkowej części nieruchomości

Sprzedaż ułamkowej części nieruchomości jest możliwa, jednak grono zainteresowanych zakupem znacznie się zawęża w porównaniu ze sprzedażą całości. Istnieje bowiem duże prawdopodobieństwo braku swobodnego dysponowania nieruchomością, a nawet zupełny brak dostępu. Co za tym idzie cena uzyskana ze sprzedaży będzie z pewnością niższa w stosunku do ceny rynkowej. Standardowy poszukujący nieruchomości na cele mieszkaniowe nie będzie zainteresowany zakupem udziałów. Można jednak zgłosić się do specjalistów w obrocie nieruchomościami, którzy zajmują się nietypowymi, problematycznymi sytuacjami. Warto zatem skontaktować się ze skupem udziałów w nieruchomościach, który na każdym etapie pomoże w sprawnym i bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji. 

Czym jest współwłasność?

Najogólniej jest to sytuacja, w której jedną nieruchomość posiada co najmniej dwóch współwłaścicieli. Kodeks Cywilny wyróżnia dwa rodzaje współwłasności:

• łączną: w tej sytuacji wysokość udziałów nie jest ustalona, zatem sprzedaż obligatoryjnie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Przykładem tego typu współwłasności jest wspólność małżeńska ustawowa bez rozdzielności majątkowej. 
• ułamkową: każdy ze współwłaścicieli posiada określoną ułamkową część nieruchomości, którą może dysponować. 

Sprzedaż ułamkowego udziału w nieruchomości co do zasady nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli i formalnie nie różni się zbytnio od sprzedaży całości. 

Sytuacje spadkowe a współwłasność

Najczęstszą sytuacją, w której można stać się właścicielem udziału w nieruchomości jest postępowanie spadkowe. Przykładowo, jeżeli umierają rodzice będący właścicielami mieszkania i mieli troje dzieci, ustawowo każde z dzieci staje się właścicielem 1/3 ułamkowej części nieruchomości wchodzącej do masy spadkowej. Niejednokrotnie relacje spadkobierców są skomplikowane. Często nieunormowane między sobą sprawy z przeszłości uniemożliwiają jednomyślne postępowanie z odziedziczoną nieruchomością.

Problemy z zarządzaniem współwłasnością

Załatwianie spraw utrudniają także odległe miejsca zamieszkania poszczególnych spadkobierców. Mogą występować również różnice interesów. Zdarza się, że jeden ze współwłaścicieli chciałby odziedziczoną nieruchomość wynajmować, podczas gdy inny chciałby swój udział spieniężyć. Wielokrotnie dochodzą również dyskusje, kto i z jakim zaangażowaniem opiekował się rodzicami przed śmiercią. Tego typu niesnaski mogą powodować wieloletnie konflikty, których eskalacja wywołuje straty dla wszystkich stron, gdyż nieużytkowane mieszkanie generuje koszty i niszczeje. 

Opcje rozwiązania problemów z współwłasnością

W przypadku wszelkiego rodzaju nieporozumień współwłaścicieli, gdy wspólne, zgodne zarządzanie lub sprzedaż całości i sprawiedliwy podział nie są możliwe, pozostają dwie możliwości pozbycia się współwłasności: sprzedaż udziału w nieruchomości przez każdego ze współwłaścicieli we własnym zakresie lub przeprowadzenie procedury zniesienia współwłasności.

Sprzedaż udziału w nieruchomości na wolnym rynku

Sprzedaż udziału w nieruchomości na wolnym rynku może odbyć się w sposób dyskretny, bez spotykania się z innymi udziałowcami, co jest niezwykle istotne dla osób skonfliktowanych. O sprzedaży dowiedzą się już po fakcie, gdy zostanie dokonany wpis do księgi wieczystej. W przypadku sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu sytuacja jest inna i współwłaściciele dowiedzą się o chęci sprzedaży udziału podczas możliwości skorzystania z prawa pierwokupu (kwestia ta została poruszona w dalszej części tekstu). 

Przebieg transakcji sprzedaży udziałów w nieruchomości

Przebieg transakcji sprzedaży ułamkowej części nieruchomości jest taki sam jak w przypadku sprzedaży całości. Niezbędne będą dokumenty potwierdzające własność takie jak: akt poświadczenia dziedziczenia czy prawomocny wyrok sądu gdy spadek został przeprowadzony na drodze sądowej. Jeżeli nabycie udziału odbyło się w drodze darowizny lub zakupu od innego podmiotu, wówczas dokumentem potwierdzającym własność będzie akt notarialny zakupu.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży udziałów w w nieruchomości

W sprawach spadkowych oraz w przypadku darowizn niezbędne do sprzedaży będzie również zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o braku podatku od spadków i darowizn. O inne potrzebne do zawarcia transakcji dokumenty warto zapytać notariusza, który będzie przeprowadzał sprzedaż. Forma umowy sprzedaży udziału w nieruchomości również nie odbiega od standardowej i jest nią akt notarialny.

Etapy sprzedaży udziału nieruchomości

Tak jak już wspomniano powyżej, sprzedaż udziału nieruchomości nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednak w przypadku chęci zbycia udziału przez jednego ze współwłaścicieli spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, forma transakcji i jej przebieg różnią się od standardowej. Bowiem w tej sytuacji sprzedaż jest dwuetapowa. 

Etap pierwszy – zawarcie umowy sprzedaży udziału w nieruchomości

Początkiem procesu sprzedaży udziału w nieruchomości jest zawarcie warunkowej umowy sprzedaży z nabywcą zainteresowanym zakupem. Umowa warunkowa jest zawierana w kancelarii notarialnej w formie aktu notarialnego. Takiej umowy nie można już cofnąć lub odwołać, ponieważ sprzedaż niechybnie nastąpi gdy zostanie spełniony zawarty w niej warunek. Warunek polega na nieskorzystaniu z prawa pierwokupu, który w przypadku sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego przysługuje każdemu ze współwłaścicieli.

Prawo pierwokupu

Oznacza to w praktyce, że każdy z pozostałych współwłaścicieli może wyrazić chęć zakupu oferowanego do sprzedaży udziału za cenę ustaloną w umowę warunkowej. Z prawa pierwokupu pozostali współwłaściciele mogą skorzystać w terminie 30 dni od zawarcia umowy warunkowej poprzez pisemne wyrażenie takiej chęci oraz przystąpienie do aktu notarialnego.

Etap drugi – finalizacja transakcji

W przypadku, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża w terminie 30 dni chęci nabycia oferowanego udziału lub jeżeli każdy ze współwłaścicieli wyda pisemne oświadczenie woli o braku chęci skorzystania z prawa pierwokupu, wówczas pierwotny nabywca i sprzedający mogą przejść do etapu drugiego. Jest nim przystąpienie do końcowego aktu notarialnego przenoszącego własność z zachowaniem ustaleń umowy warunkowej, po którym oferowany udział definitywnie zmienia właściciela.

Przeczytaj o skupie domów

Zniesienie współwłasności – z czym się wiąże?

Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości ma również prawo żądania zniesienia współwłasności co wynika z przepisów Kodeksu Cywilnego. Wyróżnia się dwa tryby zniesienia współwłasności; umowny oraz sądowy. Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić za sprawą porozumienia współwłaścicieli co do sposobu oraz kwestii rozliczenia. W przypadku braku porozumienia współwłaścicieli stosuje się tryb orzeczenia sądowego. Przyznając nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, sąd wyznacza równocześnie obowiązek spłaty pozostałych współwłaścicieli. Sprawy sądowe o zniesienie współwłasności mogą toczyć się nawet kilka lat. Rozwiązanie problemu nie nastąpi zatem natychmiast, a nieruchomość będzie trzeba nadal solidarnie utrzymywać. Dodatkowym obciążeniem może być obowiązek uczestnictwa w rozprawach sądowych oraz koszty adwokackie. 

Podsumowując, warto rozważyć sprzedaż swojego udziału w nieruchomości poprzez podjęcie współpracy ze skupem nieruchomości. Pozwoli to uniknąć zaangażowania emocjonalnego, czasowego oraz finansowego. Firmy skupujące udziały w nieruchomościach są wyspecjalizowane w nietypowych transakcjach. Cały proces przebiega sprawnie a sprzedający otrzymuje wsparcie na każdym etapie. Dodatkowym atutem jest natychmiastowa zapłata ceny transakcji szybkim przelewem już podczas wizyty w kancelarii notarialnej. Nie trzeba zatem czekać na uzyskanie przez kupującego kredytu. Zapewnia to dodatkowe bezpieczeństwo transakcji oraz komfort psychiczny dla sprzedającego.