Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać i jak ją wypowiedzieć?

Wynajem nieruchomości stanowi popularną oraz obarczoną niewielkim ryzykiem strat formę inwestowania. Wartość nieruchomości w długim horyzoncie czasowym charakteryzuje się trendem wzrostowym. Ponadto właściciel może poprzez wynajem czerpać comiesięczne zyski w postaci odstępnego za mieszkanie.  Generując dodatni przepływ finansowy, zwiększa się rentowność całej inwestycji.

Wybór najemcy i możliwe problemy przy najmie okazjonalnym

Do kwestii wyboru najemcy do najmu okazjonalnego należy jednak podejść ostrożnie, z odpowiednim przygotowaniem. Wielokrotnie zdarzają się sytuacje, w których najemca okazuje się nieuczciwy i po krótkim czasie od zawarcia umowy przestaje płacić, a nawet urywa kontakt. Nie przestaje przy tym korzystać z mieszkania, generując dodatkowo koszty w postaci chociażby zużycia mediów. Coraz częściej słyszy się, że pewne osoby postępują w ten sposób z premedytacją i czują się bezkarni wykorzystując właścicieli wynajmowanych nieruchomości. Dodatkowym utrudnieniem w tego typu sytuacjach jest fakt, iż obowiązujące przepisy prawa w nierównym stopniu chronią lokatorów, odbierając tym samym możliwości sprawnego dochodzenia swoich praw przez właścicieli.

Zobacz też skup mieszkań z lokatorami

Ryzyko wynajmu okazjonalnego – jak można je zminimalizować?

Biorąc pod uwagę powyższe, okazuje się, że z  pozoru łatwy i przyjemny wynajem okazjonalny nieruchomości, może przerodzić się w wielomiesięczny a nawet wieloletni koszmar. Często kończy się zrujnowanym mieszkaniem, koniecznością eksmisji problematycznego lokatora oraz wieloma tysiącami strat finansowych. Niejednokrotnie, pomimo prawomocnych wyroków sądu stanowiących o konieczności pokrycia strat na rzecz wynajmującego przez byłych najemców, wyegzekwowanie środków jest problematyczne. Aby zminimalizować ryzyko w procesie najmu, warto zapoznać się z tematyką najmu okazjonalnego, który może uchronić przed potencjalnymi nieprzyjemnościami. Należy również podkreślić, że umowa najmu okazjonalnego nie jest niekorzystna dla uczciwych najemców i nie osłabia ich pozycji. Jeżeli bowiem najemca terminowo reguluje ustalone należności oraz przestrzega innych aspektów określonych w umowie, współpraca z wynajmującym będzie przebiegać bezproblemowo. Rzetelny najemca jest cennym partnerem umowy dla wynajmującego i z pewnością będzie go traktować z należytym szacunkiem. 

Czym jest najem okazjonalny oraz z jakimi formalnościami się wiąże? 

Jak wynika z przepisów prawa, najem okazjonalny jest umową najmu lokalu mającego zapewniać potrzeby mieszkalne. Co istotne, aby skorzystać z tego typu umowy, wynajmującym musi być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, który nie może przekraczać 10 lat. 

Sformalizowanie umowy najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a sama treść powinna zawierać następujące składowe: 

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu będącego przedmiotem najmu, we wskazanym terminie,
• wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności wykonania egzekucji obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu, 
• oświadczenie właściciela wynajmowanego mieszkania, lub osoby do tego uprawnionej,  w  którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy oraz innych osób z nim zamieszkujących we wskazanym lokalu. 

Należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego wiąże się zatem z dodatkowymi kosztami ze względu na konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Przyjęło się, iż koszt ten ponosi wynajmujący. Kwestia ta, nie jest jednak unormowane prawnie, zatem istnieje możliwość indywidualnych ustaleń między wynajmującym a najemcą. 

Co w przypadku utraty możliwości zamieszkiwania przez najemcę w lokalu, który wskazał w umowie?

W przypadku gdyby najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał na wypadek eksmisji, ma obowiązek w terminie 21 dni poinformowania wynajmującego o  zaistniałej sytuacji oraz wskazać inny lokal na tę okoliczność. Dodatkowo najemca powinien przedstawić pisemne oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do tegoż lokalu. W  przypadku niedopełnienia powyższych obowiązków, umowa może zostać wypowiedziana. 

Jak wygląda kwestia kaucji w przypadku najmu okazjonalnego?

W przypadku najmu okazjonalnego jest również możliwość zażądania zapłaty przez najemcę kaucji, w celu pokrycia kosztów ewentualnej egzekucji opuszczenia lokalu. Kaucja nie może jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu ustalonego za dany lokal. Po ustaniu umowy, kaucja podlega zwrotowi w terminie miesiąca od dnia opuszczenia lokalu, z uwzględnieniem ewentualnych kosztów, które w związku z zaistniałą sytuacją poniósł właściciel. Warto również zaznaczyć, że umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu zawartego w umowie lub może być rozwiązana za sprawą wypowiedzenia. 

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego – jak je przygotować poprawnie?

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego to dokument, który musi być sporządzony z należytą starannością, aby był zgodny z przepisami prawa i skutecznie chronił interesy wynajmującego. Najem okazjonalny różni się od standardowego najmu, ponieważ jest bardziej sformalizowany i daje wynajmującemu większe możliwości ochrony w przypadku problemów z najemcą. W tym artykule wyjaśniamy, co powinno znaleźć się w wypowiedzeniu umowy najmu okazjonalnego oraz jak je poprawnie sporządzić.

W wypowiedzeniu umowy najmu okazjonalnego kluczowe jest uwzględnienie kilku istotnych elementów, które zapewnią jego skuteczność i zgodność z przepisami prawa. Po pierwsze, dokument powinien zawierać dane obu stron, czyli pełne imiona i nazwiska wynajmującego oraz najemcy, a także ich adresy zamieszkania. Ważne jest również podanie daty i miejsca sporządzenia wypowiedzenia, co nadaje mu formalny charakter. Tytuł dokumentu powinien jasno wskazywać na jego treść, np. „Wypowiedzenie umowy najmu”. W treści tego dokumentu należy powołać się na umowę najmu okazjonalnego, wskazując datę jej zawarcia oraz uzasadnienie decyzji o wypowiedzeniu, takie jak brak płatności czynszu czy naruszenie warunków umowy. Istotne jest również określenie terminu, do którego najemca musi opuścić wynajmowany lokal, co pozwala na jasne ustalenie oczekiwań wynajmującego. Na końcu dokumentu powinien znaleźć się podpis wynajmującego, co potwierdza jego wolę zakończenia umowy.

Warto zwrócić szczególną uwagę na sposób dostarczenia wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Najlepszym rozwiązaniem jest przesłanie go listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jeśli ten sposób będzie nieskuteczny to można wręczyć wypowiedzenie osobiście. Dzięki temu wynajmujący ma dowód, że dokument został doręczony i stanowi to duże ułatwienie w przypadku postępowania sądowego.

W jaki sposób prawidłowo przeprowadzić eksmisję najemcy?

Eksmisja najemcy może być prowadzona na podstawie aktu notarialnego, bez konieczności posiadania orzeczenia sądowego. W przypadku najmu okazjonalnego nie występuje też obowiązek udostępnienia najemcy lokalu zastępczego, który to obowiązek występuje gdy mamy do czynienia ze zwykłą umową najmu. Procedura eksmisji wygląda w ten sposób, że po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy, gdy najemca nie opuścił dobrowolnie lokalu, właściciel w pierwszej kolejności ma obowiązek dostarczenia najemcy żądania opuszczenia lokalu w formie pisemnej (najlepiej z podpisem poświadczonym notarialnie). 

Żądanie opróżnienia lokalu powinno w szczególności zawierać: 

• dane najemcy oraz właściciela lokalu,
• treść umowy najmu okazjonalnego oraz przyczyny jej ustania, 
• wyznaczenie terminu, w którym najemca oraz pozostałe osoby z nim zamieszkujące mają opuścić i opróżnić lokal, przy czym termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania.

Jeżeli najemca nie spełniał stawianych żądań w wyznaczonym terminie, w kolejnym etapie właściciel może złożyć wniosek do sądu, aby ten nadał klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca wraz z jego podpisem poddał się egzekucji i zobowiązał, iż opróżni i opuści lokal w ustalonym terminie.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Sprawdź nasz skup mieszkań

Wniosek do sądu powinien zawierać: 

• żądnie opuszczenie i opróżnienia lokalu z dowodem jego doręczenia najemcy,
• dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu, którego dotyczy sprawa, 
• potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego (zgłoszenie należy dokonać w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy).

Czym najem okazjonalny różni się od standardowej umowy oraz jakie przynosi korzyści?

Najem okazjonalny w porównaniu ze standardową umową najmu umożliwia wykorzystanie większej ilości narzędzi oraz uprawnień w przypadku zaistnienia konieczności dochodzenia praw przez właściciela. W sytuacjach kryzysowych, w których najemca okazuje się nieuczciwy lub notorycznie sprawia problemy, można skorzystać z uproszczonej procedury eksmisji (szczegółowy jej opis został omówiony powyżej). Pomija się w ten sposób konieczność przeprowadzenia długotrwałej procedury, która ma miejsce w przypadku eksmisji w oparciu o standardową umowę najmu. Brak jest również konieczności udostępnienia najemcy lokalu zastępczego lub oczekiwania na lokal zastępczy z zasobów gminy. W przypadku standardowego najmu eksmisja problematycznego lokatora może okazać się procesem nawet kilkuletnim. Ponadto obowiązują okresy ochronne, w których nie prowadzi się eksmisji lokatorów (np. okres zimowy, pandemia). Niewątpliwym minusem najmu okazjonalnego są koszty i formalności związane z koniecznością zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Jednak w obliczu argumentów przemawiających za wyższością tej formy umowy najmu, warto ponieść dodatkowy wydatek finansowy i potraktować go jako polisę ubezpieczeniową.