Unieważnienie aktu notarialnego – na czym polega i kiedy jest to możliwe? 

Akt notarialny, zwłaszcza dotyczący sprzedaży nieruchomości, uchodzi za dokument niemal niepodważalny. Jego sporządzenie pod nadzorem notariusza – osoby zaufania publicznego  budzi powszechne przekonanie o jego pewności i skuteczności. W rzeczywistości jednak istnieją sytuacje, w których akt notarialny może zostać unieważniony. Sprawdź, kiedy i na jakiej podstawie można podważyć ten dokument.

Czym w ogóle jest akt notarialny?

Akt notarialny jest formą dokumentu urzędowego, sporządzanego przez notariusza zgodnie z obowiązującymi przepisami, a przede wszystkim ustawą Prawo o notariacie oraz Kodeksem cywilnym. Służy on do poświadczenia dokonania ważnych czynności prawnych – najczęściej umów sprzedaży nieruchomości.

Aby akt notarialny był ważny, musi zawierać wszystkie przewidziane prawem elementy, w tym:

• datę, miejsce i czas sporządzenia,
• dane osobowe stron,
• podpisy wszystkich uczestników czynności oraz podpis notariusza,
• odczytanie treści aktu przed jego podpisaniem,
• ewentualne załączniki i dodatkowe oświadczenia stron.

Brak któregoś z tych elementów może skutkować nieważnością dokumentu.

Sprawdź skąd uzyskać kopię aktu notarialnego

Kiedy akt notarialny może zostać unieważniony?

Akt notarialny, choć sporządzany przez uprawnionego notariusza i opatrzony szczególną formą, nie zawsze jest dokumentem niepodważalnym. W określonych sytuacjach prawo przewiduje możliwość jego unieważnienia:

Wady oświadczenia woli

Zgodnie z art. 82–88 Kodeksu cywilnego, podstawą do unieważnienia aktu notarialnego są tzw. wady oświadczenia woli. Występują one w następujących przypadkach:

• Brak świadomości lub swobody – oświadczenie złożone przez osobę w stanie wyłączającym świadome lub swobodne podjęcie decyzji (np. z powodu choroby psychicznej, depresji, uzależnienia, otępienia).
• Pozorność – czynność prawna dokonana wyłącznie dla pozoru, np. fikcyjna sprzedaż mająca ukryć majątek przed wierzycielem.
• Błąd istotny – działanie pod wpływem nieprawdziwego wyobrażenia o treści czynności, np. co do stanu prawnego nieruchomości.
• Podstęp – celowe wprowadzenie w błąd przez drugą stronę.
• Groźba – wymuszenie oświadczenia woli poprzez wzbudzenie obawy o poważne szkody lub niebezpieczeństwo.

Braki formalne

Nieważność może również wynikać z istotnych uchybień formalnych, takich jak:

• brak podpisów uczestników lub notariusza,
• brak odczytania aktu,
• niespełnienie obowiązków wynikających z art. 94 § 1 ustawy Prawo o notariacie.

Takie naruszenia powodują, że dokument nie spełnia warunków aktu notarialnego, co skutkuje nieważnością czynności prawnej.

Planujesz sprzedać nieruchomość? Dowiedz się czy sprzedaż nieruchomości bez aktu notarialnego jest możliwa

Czy można unieważnić akt z powodu literówek?

Nie. Literówki, błędne daty czy inne oczywiste pomyłki pisarskie nie wpływają na ważność czynności prawnej dokonanej w akcie notarialnym. W takich przypadkach można oraz należy dokonać sprostowania protokołem notarialnym, bez konieczności wnoszenia sprawy do sądu.

Dlatego jeśli w treści aktu notarialnego zostanie zauważona literówka lub inna oczywista pomyłka, nie ma powodu do niepokoju. W takiej sytuacji nie trzeba kierować sprawy do sądu ani podejmować skomplikowanych działań prawnych. Wystarczy zgłosić się do notariusza, który sporządzi odpowiedni protokół sprostowania. Jest to prosty i szybki sposób na poprawienie błędu, który nie wymaga obecności wszystkich stron czynności notarialnej.

Jak unieważnić akt notarialny? czyli pozew o unieważnienie aktu notarialnego

Aby unieważnić akt notarialny, należy złożyć pozew do sądu o stwierdzenie nieważności czynności prawnej. Uprawniona do tego jest tylko osoba, która złożyła wadliwe oświadczenie woli i tylko wtedy, gdy miała świadomość tej wady.

Procedura unieważnienia aktu notarialnego rozpoczyna się od zgromadzenia wszelkich dowodów potwierdzających istnienie przesłanek do stwierdzenia nieważności czynności prawnej, takich jak dokumentacja medyczna, zeznania świadków czy korespondencja wskazująca na błąd, podstęp lub groźbę. Następnie należy sporządzić i złożyć do właściwego sądu pozew o ustalenie nieważności aktu notarialnego, precyzyjnie opisując okoliczności sprawy, wskazując wadę oświadczenia woli oraz dołączając zebrane dowody. W toku postępowania sądowego strony mają możliwość przedstawienia swoich argumentów i dowodów, a po przeprowadzeniu postępowania dowodowego sąd wydaje wyrok, który – w przypadku uwzględnienia powództwa – stwierdza nieważność aktu notarialnego z mocą wsteczną.

Terminy na złożenie pozwu unieważniającego aktu notarialnego, a przedawnienie

W przypadku chęci unieważnienia aktu notarialnego obowiązują ściśle określone terminy:

• Rok od wykrycia błędu – jeśli podstawą jest błąd istotny,
• Rok od ustania obawy – jeśli oświadczenie zostało wymuszone groźbą.

Po upływie powyższych terminów prawo do żądania unieważnienia aktu notarialnego wygasa bezpowrotnie, co oznacza, że nie ma już możliwości skutecznego zakwestionowania ważności czynności prawnej. W praktyce oznacza to, że akt notarialny staje się w pełni wiążący i niepodważalny, a wszelkie roszczenia związane z jego unieważnieniem nie będą już rozpatrywane przez sąd. Dlatego tak ważne jest, aby działać szybko i niezwłocznie po odkryciu wady lub ustaniu zagrożenia, aby nie stracić swoich uprawnień.

Próba podważenia aktu notarialnego

Podważenie aktu notarialnego to proces wymagający nie tylko solidnych podstaw prawnych, ale również odpowiedniego przygotowania merytorycznego i dowodowego. Najczęściej próby unieważnienia aktu wynikają z przekonania jednej ze stron, że czynność prawna została dokonana pod wpływem błędu, przymusu, podstępu lub w warunkach wyłączających swobodę decyzji. W praktyce oznacza to konieczność wykazania przed sądem, że w momencie podpisywania aktu notarialnego doszło do naruszenia przepisów prawa lub istotnych wad oświadczenia woli, które uniemożliwiają uznanie dokumentu za ważny. Sam fakt niezadowolenia z treści aktu lub zmiana okoliczności życiowych nie stanowią podstawy do jego unieważnienia.

Warto pamiętać, że sądy bardzo rygorystycznie podchodzą do kwestii podważania aktów notarialnych, traktując je jako dokumenty o wysokiej mocy dowodowej. Osoba chcąca zakwestionować ważność aktu musi przedstawić konkretne i wiarygodne dowody potwierdzające swoje zarzuty, takie jak opinie biegłych, dokumentację medyczną czy zeznania świadków. Bez twardych dowodów i spełnienia określonych przez prawo przesłanek, próba podważenia aktu notarialnego z reguły kończy się niepowodzeniem. Dlatego przed podjęciem kroków prawnych warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie cywilnym lub nieruchomościach, aby ocenić realne szanse powodzenia sprawy.

Podsumowanie

Choć akt notarialny jest dokumentem szczególnej rangi i formy, jego ważność nie jest absolutna. W określonych sytuacjach – wynikających z wad oświadczenia woli lub poważnych uchybień formalnych – można dochodzić jego unieważnienia przed sądem. Kluczowe znaczenie ma jednak czas – ustawowe terminy są nieprzekraczalne. Dlatego jeśli masz podejrzenia co do zgodności aktu z rzeczywistością prawną lub twoją wolą, warto niezwłocznie skonsultować się z prawnikiem.