- Czym jest współwłasność małżeńska?
- Czym różni się majątek wspólny od osobistego?
- Zakup nieruchomości podczas trwania małżeństwa
- Sprzedaż nieruchomości i udziałów w nieruchomości podczas trwania małżeństwa
- Rozwód a wspólna nieruchomość
- Udziały po rozwodzie – co można z nimi zrobić?
- Śmierć małżonka a współwłasność nieruchomości
- Kiedy nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego, a kiedy do osobistego?
- Podsumowanie
Wspólność majątkowa małżeńska to temat, który dotyczy każdego, kto planuje zawarcie małżeństwa lub już pozostaje w związku. Zasady dotyczące wspólnego majątku, nieruchomości czy podziału dóbr mogą wydawać się skomplikowane, ale ich znajomość pozwala uniknąć wielu nieporozumień i problemów w przyszłości. W tym artykule dowiesz się, jakie prawa i obowiązki mają małżonkowie, czym różni się majątek wspólny od osobistego oraz jak wygląda zarządzanie wspólną własnością.
Czym jest współwłasność małżeńska?
Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy prawa wspólność majątkowa (wspólność ustawowa). Oznacza to, że wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa przez oboje małżonków lub przez jednego z nich wchodzą do majątku wspólnego. Wspólność małżeńska obejmuje m.in. wynagrodzenie za pracę, dochody z działalności gospodarczej, środki zgromadzone na rachunkach bankowych czy też nabyte nieruchomości. Natomiast współwłasność małżeńska nieruchomości oznacza, że nieruchomości te stają się częścią majątku wspólnego i oboje małżonkowie mają do nich równe prawa, niezależnie od tego, kto formalnie był nabywcą.
Małżonkowie mogą jednak zdecydować się na inny ustrój majątkowy, zawierając umowę majątkową małżeńską (tzw. intercyzę), która może ustanowić rozdzielność majątkową, rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków lub wspólność rozszerzoną. Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku rozdzielności majątkowej każdy z małżonków zarządza swoim majątkiem samodzielnie, a nabyte przez niego dobra nie wchodzą do majątku wspólnego.
Sprawdź Skup mieszkań
Czym różni się majątek wspólny od osobistego?
W kontekście współwłasności małżeńskiej najsampierw należy określić jaki majątkiem posiadają małżonkowie. Majątek osobisty to wszystkie przedmioty majątkowe, prawa majątkowe i wierzytelności, które należą do jednego małżonka i nie wchodzą w skład majątku wspólnego. Obejmuje to przedmioty służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków oraz:
- przedmioty nabyte przed ślubem,
- darowizny, spadki i zapisy otrzymane przez jednego z małżonków,
- przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego,
- prawa autorskie, prawa majątkowe wynikające z dziedziczenia, odszkodowania za uszczerbek na zdrowiu itp.
Zakup nieruchomości podczas trwania małżeństwa
W przypadku ustawowej wspólności majątkowej, zakup nieruchomości za środki pochodzące z majątku wspólnego wymaga zgody obojga małżonków. Oboje powinni stawić się u notariusza i podpisać akt notarialny nabycia nieruchomości. Współwłasność małżeńska nieruchomości ma charakter łączny, co oznacza, że nie można określić udziałów każdego z małżonków w nieruchomości; oboje są współwłaścicielami całości.
Jeśli jednak nieruchomość nabywana jest za środki pochodzące z majątku osobistego jednego z małżonków (np. środki zgromadzone przed ślubem, spadek, darowizna), to może ona stanowić majątek osobisty tego małżonka. W takim przypadku konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia przed notariuszem, że środki na zakup pochodzą z majątku osobistego. Warto jednak pamiętać, że w przypadku spłaty kredytu hipotecznego z majątku wspólnego, nieruchomość może zostać uznana za wspólną, co może prowadzić do sporów w przyszłości.
Przeczytaj też Podział mieszkania po rozwodzie – jak wygląda i co się z nim dzieje?
Sprzedaż nieruchomości i udziałów w nieruchomości podczas trwania małżeństwa
Sprzedaż nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego wymaga zgody obojga małżonków. Oboje powinni stawić się u notariusza i podpisać akt notarialny sprzedaży. Brak zgody jednego z małżonków czyni czynność prawną nieważną. W przypadku współwłasności łącznej nie jest możliwe rozporządzanie udziałem w nieruchomości, ponieważ udziały te nie są wyodrębnione.
Jeśli jednak małżonkowie ustanowili rozdzielność majątkową i nabyli nieruchomość na zasadzie współwłasności ułamkowej, każdy z nich może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem, np. sprzedać go, darować czy obciążyć hipoteką, bez zgody drugiego małżonka. Warto jednak pamiętać, że sprzedaż udziału w nieruchomości może być trudna, ponieważ nabywca będzie współwłaścicielem z osobą trzecią, co może ograniczać jego prawa do korzystania z nieruchomości.
Rozwód a wspólna nieruchomość
W przypadku rozwodu wspólność majątkowa ustaje, a majątek wspólny podlega podziałowi. Jeśli małżonkowie nie zawarli umowy majątkowej małżeńskiej, majątek wspólny dzielony jest na zasadach ustawowych, co oznacza, że każdy z małżonków ma prawo do połowy majątku. Współwłasność łączna przekształca się we współwłasność ułamkową, a każdy z małżonków staje się właścicielem określonego udziału w nieruchomości.
Małżonkowie mogą dokonać podziału majątku wspólnego w drodze umowy lub na drodze sądowej. W przypadku nieruchomości możliwe jest przyznanie jej jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego lub sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków. Warto również pamiętać, że w przypadku spłaty kredytu hipotecznego po rozwodzie, odpowiedzialność za spłatę może nadal ciążyć na obojgu małżonkach, jeśli kredyt był zaciągnięty wspólnie.
Udziały po rozwodzie – co można z nimi zrobić?
Po rozwodzie, gdy wspólność majątkowa ustaje, współwłasność nieruchomości przekształca się we współwłasność ułamkową. Oznacza to, że każdy z byłych małżonków staje się właścicielem określonego procentowo udziału w nieruchomości, którym może samodzielnie dysponować. W praktyce oznacza to możliwość dokonywania różnych czynności prawnych dotyczących swojego udziału, bez konieczności uzyskiwania zgody drugiego współwłaściciela.
Do najczęstszych form rozporządzania udziałem należą:
- sprzedaż udziału osobie trzeciej – może to być fundusz inwestycyjny, osoba prywatna, firma zajmująca się skupem udziałów lub inny współwłaściciel zainteresowany przejęciem całości nieruchomości,
- darowizna udziału na rzecz członka rodziny, partnera lub dowolnej innej osoby fizycznej czy prawnej,
- zamiana udziału na inną nieruchomość, część innego majątku lub udział w innej nieruchomości.
Warto jednak mieć na uwadze, że zbycie udziału w nieruchomości, w której pozostaje współwłaścicielem były małżonek, nie zawsze jest proste. Nabywca udziału wchodzi bowiem w stosunek współwłasności z osobą obcą, co może wiązać się z trudnościami w korzystaniu z nieruchomości, zarządzaniu nią czy podejmowaniu decyzji dotyczących jej dalszego losu. Takie transakcje bywają mniej atrakcyjne dla kupujących, dlatego sprzedaż udziałów może się przeciągać w czasie lub wiązać się z koniecznością znacznego obniżenia ceny.
Alternatywnym rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności małżeńskiej – dobrowolnie lub na drodze sądowej. Umożliwia ona m.in. fizyczny podział nieruchomości (jeśli jest to technicznie możliwe), przyznanie całości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego lub sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków. Takie rozwiązanie może okazać się bardziej korzystne niż próba indywidualnej sprzedaży udziału.
Dowiedz się więcej o skupie udziałów w nieruchomościach
Śmierć małżonka a współwłasność nieruchomości
Śmierć jednego z małżonków niesie ze sobą istotne skutki prawne, w tym zakończenie wspólności majątkowej małżeńskiej. Z chwilą zgonu współmałżonka współwłasność łączna, która istniała pomiędzy małżonkami w ramach wspólności ustawowej, przekształca się we współwłasność ułamkową. Oznacza to, że połowa nieruchomości przypada wciąż żyjącemu małżonkowi, natomiast druga połowa przechodzi do masy spadkowej i podlega dziedziczeniu zgodnie z przepisami prawa spadkowego.
W przypadku braku testamentu, zastosowanie znajdują ogólne zasady dziedziczenia ustawowego. Zgodnie z nimi:
- w pierwszej kolejności dziedziczą małżonek oraz dzieci zmarłego – przy czym mają oni równe udziały w spadku, a część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całego majątku spadkowego,
- jeśli zmarły nie pozostawił dzieci, spadek przypada małżonkowi oraz – w dalszej kolejności – rodzicom zmarłego, a jeśli ich również brak – rodzeństwu lub ich zstępnym.
Taka sytuacja może prowadzić do powstania współwłasności ułamkowej pomiędzy wdową lub wdowcem a dziećmi, a czasem również dalszymi krewnymi zmarłego. Może to być źródłem konfliktów oraz utrudnień w zarządzaniu nieruchomością – zwłaszcza jeśli spadkobiercy mają różne oczekiwania lub mieszkają w różnych miejscach.
Aby uniknąć niejasności oraz komplikacji prawnych po śmierci jednego z małżonków, warto wcześniej zadbać o odpowiednie uregulowanie spraw majątkowych. Dobrym rozwiązaniem może być sporządzenie testamentu, w którym jeden z małżonków zostanie wskazany jako wyłączny spadkobierca. Pozwoli to uniknąć dziedziczenia ustawowego i zagwarantuje, że całość udziału w nieruchomości przypadnie drugiemu małżonkowi. Warto przy tym skonsultować się z notariuszem lub prawnikiem, który pomoże przygotować testament zgodny z obowiązującymi przepisami oraz wolą spadkodawcy.
Dodatkowym rozwiązaniem może być zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej (intercyzy) lub ustanowienie rozdzielności majątkowej z wyrównaniem dorobków, co pozwala na jeszcze bardziej precyzyjne zarządzanie majątkiem w przypadku śmierci jednego z małżonków.
Przeczytaj również Kto dziedziczy spadek po ojcu, gdy żyje matka?
Kiedy nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego, a kiedy do osobistego?
To, czy nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego, czy do majątku osobistego małżonków, zależy przede wszystkim od momentu jej nabycia, źródła finansowania oraz szczegółowych okoliczności transakcji. Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, domniemuje się, że każda nieruchomość nabyta po ślubie przez jednego lub oboje małżonków wchodzi do majątku wspólnego. Jednak od tej zasady istnieją istotne wyjątki, które mają kluczowe znaczenie przy podziale majątku lub rozstrzyganiu sporów rodzinnych.
Nieruchomość w majątku wspólnym
Do majątku wspólnego zalicza się nieruchomości:
- nabyte po ślubie za środki pochodzące z majątku wspólnego, np. wspólne wynagrodzenie, oszczędności, środki zgromadzone na wspólnych rachunkach bankowych,
- zakupione na kredyt, który jest spłacany z dochodów obojga małżonków,
- nabyte w ramach wspólnej inwestycji lub działalności gospodarczej prowadzonej przez oboje małżonków.
W przypadku zakupu nieruchomości po ślubie, jeśli nie zostanie udowodnione, że środki pochodziły z majątku osobistego jednego z małżonków, nieruchomość automatycznie trafia do majątku wspólnego. Co istotne, nawet jeśli w akcie notarialnym pojawi się oświadczenie, że zakup został dokonany z majątku osobistego, nie jest to rozstrzygające – decydujące znaczenie mają dowody potwierdzające źródło finansowania.
Nieruchomość w majątku osobistym
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą nieruchomości:
- nabyte przed ślubem, co można udokumentować aktem notarialnym zakupu lub innymi dokumentami potwierdzającymi datę nabycia,
- odziedziczone lub otrzymane w darowiźnie, chyba że spadkodawca lub darczyńca wyraźnie postanowił inaczej,
- zakupione już po ślubie, ale wyłącznie za środki pochodzące z majątku osobistego (np. ze sprzedaży mieszkania nabytego przed ślubem, spadku, darowizny) – w takim przypadku konieczne jest udokumentowanie pochodzenia środków, np. wyciągami bankowymi lub inną dokumentacją finansową,
- nabyte z wyraźnym zastrzeżeniem, że należą do jednego z małżonków, o ile wynika to z przepisów prawa, a nie tylko z woli stron – decydujące są tu zapisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a nie same oświadczenia małżonków.
Sytuacje szczególne i rozliczenia
W praktyce często zdarza się, że na zakup nieruchomości przeznaczane są środki zarówno z majątku wspólnego, jak i osobistego. W takiej sytuacji podczas podziału majątku możliwe jest dochodzenie zwrotu nakładów poczynionych z majątku osobistego na majątek wspólny lub odwrotnie. Sąd ustala wtedy wartość udziału środków pochodzących z majątku osobistego i rozlicza je podczas podziału majątku.
Warto również pamiętać, że nieruchomość nabyta przed ślubem zawsze pozostaje majątkiem osobistym, nawet jeśli po ślubie była wykorzystywana przez oboje małżonków. Jednak inwestycje, remonty czy rozbudowa finansowane z majątku wspólnego mogą być podstawą do żądania zwrotu nakładów podczas podziału majątku.
Podsumowanie
Współwłasność małżeńska nieruchomości to szczególny rodzaj własności, w którym nie występują udziały – wszystko należy do małżonków wspólnie, w sposób nierozdzielny. Wszelkie decyzje dotyczące majątku, takie jak zakup, sprzedaż czy darowizna nieruchomości, muszą być podejmowane wspólnie.Rozwód lub śmierć małżonka zmienia formę współwłasności z łącznej na ułamkową – wówczas każdy z byłych małżonków (lub spadkobierców) zyskuje prawo do rozporządzania swoim udziałem. Dla zabezpieczenia interesów obojga partnerów warto rozważyć zawarcie intercyzy (umowy o rozdzielność majątkową), sporządzenie testamentu, czy też precyzyjne określenie źródeł finansowania w umowie zakupu nieruchomości. Dzięki temu można uniknąć wielu nieporozumień i problemów w przyszłości.